长春二手房买卖征税有新规

　　昨日，记者从长春市地税局获悉，《存量房(二手房)交易税收征管系统》已安装调试完毕，按市政府要求，6月1日起正式上线运行。具体办理以房地部门业务受理时间为准，即房地部门在2012年6月1日及以后受理的存量房交易业务，应用《存量房交易税收征管系统》，按调整后的政策办理，据以征收存量房交易环节的各项税收。外县市及双阳区征管系统将于8月1日起上线运行。

　　“低价”卖房能低多少？

　　对于系统实施后如何确定二手房评估价格，市地税局相关工作人员介绍说，由具有法定资质的房地产评估机构，依照《房地产估价规范》等相关规定，结合房产所在地段、建筑年代、规划用途、房屋结构、交通设施、人文景观、自然环境等外部因素，划分若干个估价分区，以房产建筑面积、楼层、朝向等内部因素，根据真实的存量房交易案例，运用市场比较法，对存量房产进行计算机批量价格评估，建立存量房评估价格数据库，并将批量估价结果存入《存量房交易税收征管系统》中。

　　那么，又该如何依据评估价格核定存量房交易计税价格？工作人员表示，地税机关在受理交易双方纳税申报过程中，运用《存量房交易税收征管系统》，以评估的房产价格为标准，比对纳税人申报的成交价格，对纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关依法按照评估的房产价格，根据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》的相关规定，下浮一定比例(最高20%)，核定计税价格，据以征收税(费)款。

　　二问

　　批量评估均价3744元/m2高不高？

　　据市地税局相关工作人员介绍，按照相关部门统计数据，今年5月10日至16日一周，我市二手房交易均价5483元/㎡，而按照日前对我市874116套存量房批量估价的均价为3744元/㎡，也就是说，该征管系统的上线运行对于纳税人来说是比较合适的。“近88万套存量房的面积为65383267平方米，居住小区1299个，19997幢楼，建立估价分区4501个，确定13503个可比交易实例，其中也包括一些年代久远的住房，因此该价格只是批量估价后加权平均计算出来的均价，并不能作为每套存量房的均价，实际上还是‘一房一价’。”工作人员表示，该评估均价将定期适时调整，与市场相符，按市场变化而定。

　　三问

　　个人买卖普通唯一住宅哪些税可免？

　　自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。

　　对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

　　自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　另外，对个人转让自用5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　四问

　　对评估价格有异议找谁说理？

　　纳税人对评估价格及计税价格有异议如何处理？工作人员表示，纳税人对评估价格有异议的，可以向评估机构咨询、申请复核。纳税人对地税机关核定计税价格和税额有异议的，可以申请重新核定；也可以按照规定条件申请税务行政复议；对税务行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

　　五问

　　未按规定缴税后果多严重？

　　6月1日起，存量房交易双方当事人在办理房屋权属转移登记时，应当提供完税凭证后，方可办理权属转移登记手续。发生存量房交易行为，存量房交易双方当事人未按规定缴纳税款的，由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并按规定给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　工作人员表示，在现实中，有的纳税人通过采取签订“阴阳合同”的手段，低报、瞒报成交价格，逃避国家税收。签订“阴阳合同”逃避纳税义务的做法，不仅侵蚀国家税收收入，一定程度上也使国家对房地产市场的税收调控效果大打折扣。税收法律法规规定，发生存量房交易时，地税机关根据纳税人申报的成交价格计征各项税费，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关按核定计税价格的方法计算征收各项税费。为贯彻和落实国家对房地产的宏观调控政策，深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产市场交易计税价格核定办法，堵塞存量房税收征管漏洞，国务院、财政部、国家税务总局明确要求全国各地开展应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作。应用房地产评估技术，将虚假价格还原成真实的市场价格，核定存量房交易计税价格并进行征税，有效避免 “阴阳合同”导致税负的不平衡，促进存量房交易的公平公正，充分发挥税收的调控作用，有利于房地产市场的持续、健康发展。

　　六问

　　申报缴税多长期限，在哪儿办？

　　据了解，存量房交易涉及税费及如何办理纳税申报按现行税收政策规定，存量房发生交易涉及契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。

　　发生存量房交易，交易双方当事人应当自签订转移和承受土地、房屋权属合同或者取得其他具有合同性质凭证之日起30日内向地税机关申报缴税。

　　长春市地方税务局直属税务局负责受理长春市市区(不含双阳区)存量房交易的纳税申报及缴纳，办公地点在长春市房产交易中心三楼，地址为长春市南关区大经路1130号，咨询电话为88730978。

　　概念认知

　　什么是存量房？

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，存量房交易俗称“二手房”交易。存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，俗称“一手房”。

　　什么是“阴阳合同”？

　　所谓“阴阳合同”，是指存量房交易双方就存量房交易订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，其成交价格低于实际成交价格；对内的一份则是双方真实意思表示。(记者 祝微)