舌尖上的土地时代 决定房价的重要因素

　　最近，几个朋友跑来找我，希望能帮忙买到便宜的房子。

　　在朋友们眼中，这是一个楼盘降价的季节，即使不是所有楼盘都降价，起码会拿几栋降价楼盘吸引客户。很明显，这些朋友是想站在原地，享受“天上掉馅饼”。

　　这个问题，想来真是难以回答。我给朋友们的是一样的答案：何为便宜楼盘，谁也下不了定义，但可以拿些楼盘做个性价比的衡量。

　　这种回答令朋友们十分不满。其实不是不尽心，只是去年一位地产媒体朋友的经历让人刻骨铭心。朋友去年在北京刚帮亲戚选完房交完首付，楼市宏观调控便随即到来，每平方米下调1000元的价格，至今让那位朋友在亲戚面前抬不起头来。

　　纵然如此，这里仍然可以给人们一些建议，这些建议首先需要我们打破自身对房屋要求的束缚，从项目楼盘处在市场中的地位来考虑。

　　第一，考虑楼盘的区域供应量。如果区域内有大量楼盘同时放量销售，鉴于竞争压力，区域内很容易出现几个项目楼盘率先降价。今年东丽区和津南区某些楼盘的促销活动便是最好的例证。

　　第二，考虑楼盘的升值空间。这除了受楼盘开发商的品牌和物业影响外，轨道交通是重要条件。地铁沿线的住宅相比同区域的住宅会多出25%左右的增值空间。

　　第三，考虑楼盘稀缺性。比如，一个区域内若都是高层楼房，仅有少部分的洋房和别墅产品，那么稀缺的项目会更受欢迎。

　　最后，需要参看楼盘的土地成本。与上述三点相比，土地成本可谓是“小巫中的大巫”。按任志强说法：“房价里，土地成本占了48%，与税收合计能占到70%。”因此，开发商降价促销的力度会有多大，最应该参看的是楼盘的拿地成本。就天津楼盘一般而言，如果拿地成本低于房价的40%，仍会有一定的降价空间。当然，降与不降是另外一回事。

　　虽然，现在不是一个只要拿地、囤地就能挣钱的时代，虽然，现在开发商都在文化、品质上下大工夫，以求长远发展，但这仍旧是个土地的时代，舌尖上的土地，五味杂陈。土地不仅是决定房价的重要因素，也是决定开发商命运的元素。据报道，万科正在商业领域有所动作，其原因并不是对多元化发展思路的实践，而是所拿地块的商业用地属性所致。(孟静)