昆明二手房买卖实现电脑估价 阴阳合同逃税无门

　　昨天，昆明市地税局房产交易税收征管系统开始试运行，将依托主城区标准房价数据库，对所交易的二手房进行估价。二手房交易价格将全面进入“机评”时代，并以此作为过户缴纳税费的基数。该举措可打击此前意在逃税的“阴阳合同”。

　　7月1日前各县(市)区全面上线

　　此前二手房交易过程中，买卖双方为逃税向交易中心提交的合同价，会低于真实成交价(即所谓“阴阳合同”)。未来随着“机评”全面铺开，“阴阳合同”再无用武之地。在二手房过户时，合同价高于电脑估价的，以合同价为征税基准；低于电脑评估价的，以电脑评估价为征税基准，即“就高不就低”。

　　市地税局副局长冯磊介绍，通过市场调查，在获取房地产基础数据和政府部门公布的基准地价标准和房屋建安造价标准等指标数据的基础上，引进专业评估机构、评估专家参与工作，根据全市的实际，制定统一的评税技术标准，依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生的存量房交易行为，进行计算机评估，从而最大限度地防止和制止交易双方低报、瞒报成交价格逃税的行为。

　　“其实，市地税局的工作人员，如果没有相关的操作权限也不可能查到某套房子的评估价，这也是为了保障公平纳税的良好环境。”冯磊表示，昆明市地税局房产交易税收征管系统将于7月1日前正式在全市各县(市)区范围内全面上线运行。

　　据实申报成交价格即可通过系统审核

　　“只要房屋交易时据实申报成交价，就能一次通过昆明市房地产交易税收评估征管系统。”

　　据冯磊介绍，税务机关应用房地产估价方法，按照规定的程序对纳税人交易的存量房进行市场价格评估，得出存量房交易价格估值，将估值下浮一定比例后，形成存量房交易价格评估值，与纳税人申报的交易价格进行比较，判断申报价格是否真实。

　　在存量房评估工作中，所用到的估价方法主要有四种：市场法、收益法、成本法和特征价格模型法。由于每种估价方法的适用对象有所不同，而存量房交易包括住宅、写字楼、商铺、标准厂房等多种类型的房地产，依据昆明市存量房的类型和交易特点，昆明市地税局采用特征价格模型法进行估价。特征价格模型法是通过样本数据的采集、整理和模型拟合，建立反映房屋价格与各影响因素(特征)之间的定量关系，然后运用这一定量关系测算确定每一套房屋的基准价格。

　　对于为何将“存量房交易价格估值下浮一定比例后作为交易价格评估值”，冯磊解释说，主要是考虑有两方面原因可能会导致税务机关的估值偏离房地产的实际交易价格。

　　一是，由于房地产交易价格是动态变化的，而税务机关评估房产的时点不同，且无法做到按照每个纳税人交易的时点调整评估标准，这样就可能发生评估价格与实际价格不一致的情况。

　　二是，由于税务机关应用的房地产估价技术标准，暂时只考虑了影响存量房交易价格的主要因素。比如，在评估对象为住房时，技术标准只分析了楼房位置、楼层、朝向、建成年份、建筑结构等影响价格的主要因素，但未考虑该住房的评估价格与实际交易价格会出现一定偏差。

　　市地税局相关人士介绍，今后为了让市民对转让交易的住房评估价有个参考，将按照大环(一、二、三环)、片区(17个片区)及小区(4000多个小区)的先后，在昆明市地税局网站上公布评估价均价。

　　●温馨提醒

　　昆明市地税局工作人员提醒， 有些房产中介为了中间牟利，会忽悠购房者，说：“现在相关税率提高了，但我可以帮你降下来，只是少缴税率的部分要分一半给我。”为了防止不良房产中介忽悠分钱的情况出现，购房者可以事先拨打12366税务咨询热线，也可到昆明市房产交易中心的地税窗口进行咨询。