6年涨了2.5倍 广州住宅地价贵过京沪

　　广州市国土房管局“新型城市化发展学习调研”首场研讨昨日开讲，房地产专家、企业代表等把脉广州地产转型、城市化未来。广东省房地产协会理事赵卓文透露，2011年广州经营性居住用地楼面地价为7253元/平方米，超过北京、上海，相比2006年的2939元/平方米更是涨了2.5倍。

　　广州市国土房管局相关负责人在会上表示，广州将坚决贯彻房地产调控不动摇。

　　据悉，接下来，广州市国土房管局近期还将举办住房保障工作、行政审批制度改革等8个场次的专题研讨。

　　住宅销售面积连续两年“缩水”

　　关键词 调控

　　“广州楼市现在的主要矛盾，已经不是价格问题，而是量的问题。”广东省房地产协会理事赵卓文表示，在国家严控楼价的调控政策打压下，未来3—5年广州乃至广东商品住宅市场将是一个明显的缩量市场。他对比了广州近三年商品住宅销售面积与商品房总销售面积发现，住宅销售面积从2009年的978.3万平方米，下滑到2010年的604.48万平方米，去年更是降至557.34万平方米的低位，呈显著收缩态势。而住宅销售面积占商品房总销售面积的比例更是从2009年的87.5%下滑至去年的75.79%。

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出，抑制投机投资需求，是管理层对房地产调控的长期政策，即使限购政策取消，仍然会有替代政策继续抑制投机投资需求。广州市十区每年600万平方米商品住宅成交量将成为常态，绝对不会恢复2009年978万平方米的高成交量。

　　“广州经营性用地的紧张局面将持续，价格上升趋势依然未改变。”赵卓文分析说，广州常住人口已突破1600万，比2020年的目标提前8年“达标”，但是土地资源稀缺，城市经济和产业发展又急需大量建设用地。

　　他指出，2011年广州经营性居住用地楼面地价为7253元/平方米，相比2006年的2939元/平方米涨了2.5倍，“未来还将再创新高”。赵卓文对比指出，广州去年的住宅用地楼面地价已经超过了北京、上海。

　　赵卓文说，在这样的情况下，广州房地产开发商的经营压力远比上海、北京开发商大，回报水平相对较低。他认为，广州房地产正逐渐香港化——高地价、高成本、高开发强度、高门槛，唯独难以获得“高利润”。

　　今年以来，地方楼市微调进入活跃期，已有33个城市从不同角度出台了楼市微调政策，涉及限购、普通住宅标准、税费优惠等。在昨日的会上，广州市国土房管局副局长黄文波表示，2006年以来，国家先后多次出台了以稳定住房价格、调整住房结构为目标的宏观调控政策，当前中央反复强调继续坚持房地产调控不动摇，广州仍将坚决贯彻。

　　珠江新城重金经营 土地收益不相称

　　关键词 城市化

　　黎文江提供了这样一组数据：通过13年快速城市化进程的推动，2011年末，全国城市化率达到51.27%，广州则在80%以上，接近尾声。“十年内广州市人口将达到1800万的可承载极限，住房需求将停滞不前。”

　　他表示，按世界银行的房地产发展周期理论，当人均GDP超过1.5万美元时，将全面开启CBD复合商业的黄金时代。广州人均GDP已突破1.5万美元，“广州推进新型城市化，已具备坚实的理论基础和雄厚的经济实力”。

　　在广州推进新型城市化过程，城市副中心的建设备受专家关注。

　　赵卓文指出，多年来，广州城市副中心建设滞后，城市新区和城市重点功能区的土地价值和房产价值未能体现，“广州房价呈明显的中心区高，周边偏低的格局”。

　　他提出，未来，广州火车南站地区、南沙地区、东部新城、增城、从化等区域均需要政府主动打造“强”城市副中心。广州房地产业才能获得新的扩展空间。

　　赵卓文建议，广州应该加强城市经营与土地开发的互动影响，未来广州城市经营与土地开发的关联度还需要进一步加强。他举例说，广州CBD核心珠江新城政府重点项目广州电视塔、歌剧院、博物馆等建成之时，经营性土地出让已进入尾声。“政府高额投入，未能获得相应土地收益。城市经营与土地出让的时序值得检讨。”

　　他还建议，广州必须要有中、长期土地出让计划。向社会公布3—5年以上的土地出让计划，才能让市场获得稳定、持续的发展。

　　建设用地产出率不及香港1/8

　　关键词 节约用地

　　“广州不能再靠土地新增消耗来发展。”黄文波摆出数据称：去年，广州的人地密度达到2070人/平方公里，仅次于深圳、上海，“是全国人地矛盾最突出的城市”。而且，广州是山地多、平地少的城市，平地资源只占土地总面积的40%，在全国12个人口超千万的城市中，平地资源比重是最低的，这进一步加重了广州的人地矛盾。

　　黄文波表示，广州土地产出率的提升潜力巨大，2011年单位建设用地的产出率不及香港的1/8和新加坡的1/6，全市“三旧”用地总量近500平方公里，“推进城乡更新改造，在存量中找增量大有作为也势在必行”。

　　黄文波透露，目前广州市国土房管局正在研究制定一系列节约集约用地政策措施。其中包括：逐步缩小划拨用地和协议出让用地的范围，更加严格地执行产业用地招拍挂制度，尽可能减少产业用地的竞买准入条件；探索对经营性社会事业用地实行有偿出让，对利用原划拨用地进行经营性活动的按年征收土地收益。

　　同时，还将制定与产业转型升级相适应的差别化土地供应政策，按照区别对待、有保有压的原则，吸引高端现代产业项目“落地”，支持高品质商业地产和产业地产发展，尤其是综合体的开发。

　　尽快敲定重点区域地下开发规划

　　关键词 地下空间

　　在人地矛盾凸显的背景下，广州地下空间开发正在浮出水面。2010年披露的数据显示，广州地下空间开发总量约为1900万平方米，开发利用规模总体偏小。

　　广州地铁公司相关负责人说，目前，广州市地下空间开发的整体规划尚未出台，而广州轨道交通线网目前正进行全面的设计和开工准备阶段，建议政府尽快明确地铁站点周边，特别是重点功能区域的地下空间开发规划，便于与地铁站点设计建设的整合。

　　该负责人表示，目前广州市虽已出台相关的地下空间管理办法，但对于地下空间开发的相关行政审批程序、审查标准、操作指引等还需个政府职能归口部门进一步明确实施细则，并形成完善、体系化的行政管理审批流程，以加强对开发企业的引导和实施管理。

　　知名房产专家韩世同则提出，地下空间的发展要尽量考虑用于解决交通和停车，而不要将商业经营的面积过度地置于地下，无论建造、维护和运行的费用和成本都是十分巨大的。“广州应当借鉴香港的经验和做法，重点发展地铁上盖的商业物业，而不是地下。”

　　黄文波透露，广州要加强地下空间的开发利用，在激励方面，开发地下空间可优惠计收地价，同时推进地下空间立法工作，对新建项目地下空间利用实行指导性建设标准。记者 郑佳欣