楼市回暖 又有业主想反价

　　富力东堤湾、华景新城成功反价……有中介统计，市场上约有6.6%宗数成交价高于放盘价

　　过去的5月，全国各地楼市持续升温。北京市朝阳区5月单日过户600套，去年同期北京日均成交二手房才400套；深圳有一个新开盘千人排队，6小时认购金额16亿元；上海有业主宁愿赔定都要升价另售。记者从广州市各大中介了解到，目前各区域已经零星出现业主反价成交的情况，满堂红统计5月份成交的宗数，6.6%的交易最终成交价高于业主放盘价，即使是业主不反价，议价的空间已比第一季度大为收窄。广州二手市场目前的走势如何？记者对此进行了深入采访。

　　京沪深各地楼市回暖明显

　　据北京市一名中介人士透露，5月份朝阳区一天大约过户600套，这是一个颇为可观的成交量。去年年中，全北京市每天成交的二手房仅为400套左右。当时，不少区县的房屋产权大厅门庭冷落，排队现象更是少见。这名人士透露，“原来过户大厅下午5时就下班，现在经常加班到晚上8时、9时，但还是有人排不上。”

　　深圳今年罕见的千人排队购房现象最近也出现了。深圳一手盘水榭春天日前推出近千套房源，当天售出820多套，销售率超过八成，认购金额达16亿元。一名购房者透露：“早上8时左右，现场已是人头攒动，在征信区及VIP客户区，已有数百人在排队进场；9时不到，售楼处已是人山人海，VIP客户区就有一千多客户排号了。”据了解，该楼盘是由于处于深圳龙华的中心位置，在地段优势及限价低价等原因共同作用下，受到购房者追捧。

　　记者一名朋友在上海购房的经历也验证了楼市回升的趋势。罗小姐5月份在上海宝山区看中一个楼龄十五六年的楼梯楼中层单位，当时业主叫价一万三四。由于是首次购房，她与家人经过多轮商讨，父亲主张要缓一缓，哥哥则认为上海郊区一万三四，跌也跌不到哪里去。正当她决定要履约时，业主通知她，业主愿意双倍赔定，解除合约。罗小姐当时只交了一万元定金给业主，一个月不到拿回2万元，但业主已经升价重新放盘另售。罗小姐为自己的犹豫不决错失笋盘而懊恼不已。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，一般来说，二手楼价的走势与市场活跃度以及业主的心态有直接的关系。5月份市场活跃度有所趋缓，业主心态转强，小部分试探性提价，二手楼价呈逐渐筑底、隐现小幅回升的势头。5月份广州合富标准指数为1455点，较最高峰的去年同期下跌3.6%，但较最低价仍上涨近1%。

　　中原地产市场主任黄燕飞表示，由于限购限贷政策大方向依然未松绑，广州楼价都会保持平稳，而在价格平稳和利率优惠的刺激下，成交量会有所上升。不过，黄燕飞亦坦言，近期出现的各项银行利好，而去年至今，媒体亦频繁报道各地有“救市”出现，加上5月楼市成交量上升，无疑让业主多了一些底气，买家要趁还有议价空间时赶快入市。

　　成功个案：最高反价十多万元

　　中原地产芳满庭苑分行营业经理叶俊锋介绍，近期分行有两名业主出现反价现象，一是华景新城四期单位业主，原放盘价为128万元，后反价至132万元成交；另一名是信华经理人家园的业主，原放盘价为220万元，买家相中后，双方议价至212万元准备成交。但在签约前几天，业主突然要求升至225万元，比之前达成一致的212万元高出13万元之多，比放盘价高出5万元。买家不肯追加价钱，导致成交流产。据了解，该业主是身在上海工作的人士，因见上海部分房价开始上涨，所以反价。叶俊锋表示，虽然该名买家不肯追价，但仍有新买家相中该物业，且愿意给到225万元，相信物业不久将成交。华景新城四期某单位的业主，88平方米的物业原放盘价为128万元，在近来楼市回暖和政策微调影响下，心态增强，反价至132万元并成功出售物业，成交价比放盘价高了4万元。

　　满堂红专业人士透露，富力东堤湾5月份出现业主成功反价的案例，90多平方米的物业，业主从285万元反价至300万元以上，成交单价接近34000元/m2。合富置业高级营业经理张国嵘表示，反价或提价的情况主要集中在中等价位物业。如工业大道板块有一套电梯楼单位，业主开价200万元，后来眼见春节后市道不算太好，表示若有客人肯出190多万元都愿意卖。近期不少准买家看楼，业主认为自己卖便宜了，开始小幅提价，最后该物业以205万元成交，最终成交价比原放盘价高5万元。

　　满堂红5月促成的二手住宅买卖交易中，最终成交价高于放盘价的宗数占总成交宗数的6.6%，当中番禺区占了三成。这些交易中，总价在90万元以下的物业，一般升价1万~3万元成交；总价在200万元以上的物业，一般升价5万~10万元成交。

　　“踢爆”反价潮真相：

　　反价幅度不大 小户型学位房易反价

　　据了解，目前业主反价多集中在小户型及学位房上。满堂红专业人士表示，天河北反价的情况不算明显，幅度在5%以内，多数是总价100万元的物业出现反价5万元左右，尤其集中在带有华阳小学学位的物业，这些学位房业主见到4、5月份看楼客增多，便提出反价。另外，如中怡城市花园、天逸名都等小户型，由于放盘少，一有放盘，买家就会集中要求看房，业主则会吊起来卖，除非买家愿意选择一次性付款，否则这类小户型的业主心态都比较强。5月份从中怡城市花园的成交看，100平方米以上三房物业，业主总价可让价近10万元，但50平方米的小户型，基本没有议价空间，成交价基本在27000~28000元/m2左右。

　　业主“高开”预留买家还价空间

　　业主以放盘价或低于放盘价成交，是否就是没涨价呢？业主人士表示，业主放盘价通常会比市价高，预留空间给买家还价，即使以放盘价或者略低于放盘价成交，其实该成交价都已比市价要高。合富置业高级营业经理王金华表示，一般来说业主在放盘时往往都预先了解市场行情，再厘定放盘价。如市场价在100万元左右的房源，业主在放盘时会开价102万~105万元，已预留了买家2万~5万元的还价空间。由于低于市场价开价的情况并不多见，因此，大部分业主一有买家到价就卖，很少会认为自己开价过低而反价或提价。

　　议价空间缩小 买家态度积极

　　中原地产麓景路分行营业经理伍思进表示，逆市中好议价，麓景路一带的物业，若放盘总价为100万元，之前可议价至92万~95万元成交；现在则只能低至97万~95万元。尽管议价空间缩小，但买家却积极了。之前，分行成交以“刚需”买家为主，现在多了很多改善型置业者。这部分改善型置业者的态度比之前积极很多，之前分行同事致电他们，他们基本都会直接推辞，说迟些再看；而近来致电他们，他们都表现得非常活跃，在电话中已不断询问盘源相关情况。

　　黄燕飞表示，减息对于楼市成交的影响不容忽视，因为那就是间接等于楼价在降。如贷款利率下降0.25个百分点，倘若房贷总额为100万元，贷款期限20年，采用等额还款方式，那么此次降息后月均还款额减少约150元，总共可少还约3.59万元；若采用等本还款方式，20年可少还约2.51万元，等于是给客户打了个9.7或9.8折，这会吸引很多“刚需”买家。

　　只是零星个案 尚难形成气候

　　中原地产黄燕飞表示，近期确实出现了业主反价现象，但此类现象只出现在天河、越秀、海珠以及番禺区零星板块的零星物业上，目前市场上二手物业的价格还是趋于稳定。但有一点不争的事实，那就是现在市场上盘源议价空间较一季度大幅缩窄了。满堂红有关人士表示，目前的反价现象暂时不能当成是反价潮的“序幕”，皆因每个业主都只能根据到场看房的客户数量多少去衡量自己的放盘价是否合理，现时市场的总体承接力仍不够大，全市范围内的反价潮很难集中出现，最多只是个别房源供应紧缺的地段，其楼价才会有一个较明显的上升幅度。由于限购政策未放松，估计在未来三个月内，楼市交易量只会处于相对稳定状态，总体楼价的累计涨幅不会超过9%。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，从整体市场来看，业主反价或提价的现象仅是零星个案，大部分业主由于放盘价与市场价相差不远，都是采取有买家到价就出售物业，并不会因多赚些小钱而延误了出售物业套现的最佳时机。尽管近几个月因累积多时的刚需自住买家入市增多而带动市场交投活跃度比去年要好，但整体市场成交量与限购前正常市场交投相比，仍未恢复到限购前的正常水平。 记者李凤荷