"日光盘"或是营销假象 "红五月"难言楼市逆转

　　楼市走势转换之快，让许多人大跌眼镜。今年初的一二月份，各地楼市还普遍处于“冰河期”，市场普遍担忧的是会否出现香港1997年式的崩盘，到了三四月份，楼市回暖和“小阳春”却已经成为热议的话题。

　　刚刚过去的5月份，各地楼市普遍出现“红五月”行情，成交量暴涨。以广州为例，5月一手商品住宅成交创16个月来的新高，成为自2005年开始楼市调控以来第二个出现70万平方米以上成交量的5月，与2009年同享这一纪录。

　　6月伊始，楼市红火其趋势未减。有消息称，深圳、南京、上海纷纷出现“千人购房潮”，排队购房的“盛况”再度出现。而基于宏观经济数据不乐观，央行再度出手降息等政策信号更是让外界普遍猜测楼市调控或将继续松绑，甚至有传言二套房贷也将松绑。

　　不过，也有分析指出，类似的抢购行情实际上有开发商和媒体炒作的成本，水分较大。“红5月”的出现，并未改变今年前5个月成交总量低于往年的现状。而在十八大之前，二套房贷松绑成为现实的可能性也相当低，未来数月调控政策再度收紧的可能性并非不存在。

　　业主让价幅度缩小 小白领陷入“恐慌”

　　【案例】

　　广州白领小马最近有点慌了。

　　小马2001年来广州上大学，毕业之后留在了这个城市工作。小马家里经济条件还不错，但此前广州楼市平稳的走向让他并没有很强的置业意愿。此后广州楼价经历了两拨上涨周期，让没有赶上低价时代的小马至今耿耿于怀。

　　久拖不决楼价回升遇尴尬

　　去年底，在家里人的催促下，已经年近三十的小马开始考虑买房的事情。然而由于工作繁忙，小马看房选房的行动依旧有一搭没一搭，进度缓慢。由于依然单身，小马选房范围也有些模糊，从市中心的一房或两房，近郊的两房或三房都是他考虑的范围。因为可选范围比较大，自己又有些完美主义倾向，小马虽然也看了不少房子，却始终难以抉择。

　　今年一季度，看着身边不少年轻同事陆续出手，小马多少开始有点着急了。番禺南浦岛上的大盘广州碧桂园是小马看好的几个二手盘之一，不少同事朋友都在这里置业定居。去年10月，小马的一位朋友就在这儿以86万的价格买了一套60多平米的小两房。今年初，小马却惊喜地发现这里类似的房子价格略有下降，报价普遍低了三五万元。

　　可是这样的房价回调似乎并没有持续多久。抱着“等一等看一看”的侥幸心理，小马迟迟没有选定心仪的房子。到了5月份，小马终于看中了一套的小两房，68平方米的二手谈到86万，已经回到了去年底的价位水平。

　　业主反口买家心态变弱

　　另小马意外的是，原本都谈好的业主却突然反口不愿意卖了。原来，卖方的业主也是打算“买一卖一”的改善型刚需，面对逐渐升温的市况，业主想法逐渐转向保守，坚持要先买后卖。这让小马陷入了被动，好在此时中介又给他介绍了另一个位于市区的“笋盘”——地铁上盖的小三房，开价只要110万元。

　　等真正看了房子后，小马多少有些失望。这套位于16楼的电梯房建筑面积68平方米，其实只有两房，朝向和户型也不理想。业主自己改了三房后，客厅成了没有窗户的“暗厅”，位于整个“U”字型户型的底部，三个卧室也都因宽度过窄而面临狭长格局的缺陷。

　　然而，面对成交火热的“红五月”行情，此前因为挑剔而错过不少房子的小马却妥协了。尽管只是第一次看这套房子，小马就爽快地付了中介诚意金。要不是因为业主尚在国外没能赶回面谈签约，可能连定金都已经给出去了。

　　后悔心水房被抢陷入恐慌

　　“实在是看房看累了，遇上价格还算便宜的赶紧签了，不然说不定过阵子又要涨价了。”小马说。眼下，他正催促中介让业主尽快回国签约，尽快拿下这套据说因为业主不了解行情和低于市价的“笋盘”。

　　和小马有着类似想法的还有他的同事陈小姐。上个月，她在滨江东看中了一套二手房，60多平方米开价115万元。这套楼梯楼的房子在6楼，楼龄在十年左右，西南朝向，还是厅出阳台，基本上都符合陈小姐的需求。“刚好我爸妈来广州看我，所以一起去看过，都很喜欢。”

　　陈小姐和小马差不多同时开始看房，起先她的预算也和小马差不多，定在80万元上下。但几个月下来，却始终没有选到合适的房子。无奈，陈小姐的预算只能一升再升，但似乎她心理价位的提升速度总是比实际的楼价慢了半拍。

　　“之前想买80多万的时候，看得还不错的房子都要90多万；后来觉得可以接受90来万，喜欢的房子基本都要100万了。”陈小姐感慨说，上个月自己和父母商量后觉得100万元已经是可以接受的上限了，于是当看到这套心水单位时确实很犹豫，还试图再砍砍价。谁想到，陈小姐刚看完没两天，中介就告诉她那套房子已经被人112万元买走了。

　　“谁知道就那么几天会碰上央行降息，房贷利率又打折，要是真买下其实月供还是可以接受的。”陈小姐现在特别后悔当初没咬咬牙下定，眼下，她颇为恐慌地给自己定了一个目标：“不管怎么样，这个月一定要拿下一套房子。”

　　【市场】五月楼市成交数据飘红 市场心态预期转向看好

　　5月初，合富辉煌在其“2012‘五一’后广州住宅市场预测”中提到，因为置业者观望松动，新货充足，“五一”后保温可期。事实上，合富辉煌的预测还是保守了。“五一”后，包括广州在内的一线城市楼市并不仅是保温，而是创造了一个成交大热的“红五月”。

　　5月成交量普遍大涨

　　官方数据显示，5月份，广州十区新建商品住宅网上签约面积为71.14万平方米，同比增加39.1%，环比增加42.7%。这也是16个月以来(上一次是2011年1月份的73.25万平方米)广州成交量再上70万平方米台阶。而5月份超过70万平方米的成交，近8年内更只在2009年出现过。

　　而值得注意的是，5月广州十区批准预售商品住宅面积54.81万平方米，同比增加15.1%，环比减少7.2%，一手商品住宅消化率约为1.3，单月数据甚至出现了“供不应求”的局面。

　　广州的情况并非孤例，另三个一线城市也出现了成交量明显上涨的类似情况。在上海，复旦-同策上海新建商品住宅报告显示，5月新建商品住宅总成交80.51万平方米，环比上涨了32.16%，突破3月水平，与去年同期几乎持平。

　　在北京，5月新建商品住宅成交10502套，环比上涨34.25%，同比上涨42.96%。其中，签约的商品房8600多套，刷新了去年楼市调控新政实行以来的单月最高纪录，并且大幅超越了过去两年5月份的成交纪录和2009年高峰时期成交量的二分之一。

　　在深圳，根据美联物业的深圳住宅市场报告，5月份深圳住宅成交也迎来自调控政策实施以来的新高。全市一手住宅成交4067套，环比上涨41.46%。从国土委的备案数据来看，5月份六个新开楼盘的首月销售率为11.63%，相比4月大幅上涨。而同月的二手住宅成交4889套，成交面积为41.03万平方米，环比分别上涨26.15%、24.34%，成交量创下自评估价过户实施以来的新高。

　　“红5月”并非一线城市独有的现象。中国指数研究院统计显示，5月份监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨，深圳、北京、成都涨幅均超过30%。万科、恒大、中海、保利等龙头房企，5月份的销售金额均破百亿元。

　　多地均价未现同步涨幅

　　事实上，早在今年3月份，“市场回暖”的声音就时可耳闻，而到了4月份之后更是出现了“黄金月”之说。但如今回望，三四月份只是楼市的低谷反弹而已。

　　以广州为例，4月份不足50万平方米的成交量，与2009年同期的80多万平方米相距甚远，更不要说2006年的90多万平方米了。相比之下，“红5月”却是货真价实。71.14万平方米的成交数据，让不少业内人士也大吃一惊。

　　不过，值得注意的是，与2009年不同的是，尽管成交量大幅上升，但5月楼价并未出现完全同步的上涨，部分城市楼价还略微下滑。

　　在广州，5月份广州13792元/平方米的均价环比4月下滑0.2%，是今年的第二低位。北京房协为此发布的在售楼盘价格监测报告也称，今年以来，北京有110多个楼盘采取降价策略，占全部在售项目30%以上。

　　该报告显示，顺义的鲁能7号院上市每平方米1万元，低于周边项目20%；大兴的中信城项目，成交价为每平方米1.9万元，较周边下降18%；房山的徜徉集项目成交价为1.2万元，下降15%；其它项目都有10%左右的降幅。

　　在上海，5月新建商品住宅成交价格为22579元/平方米，同比上涨了0.41%，环比有0.17%的下滑。而中位数价格为18745元/平方米，同比下跌了6.98%，环比有4.37%的上涨，与均价的走势在本月呈相反态势，也没有出现楼价随同成交量大幅上涨的情况。

　　而根据复旦-同策发布的报告，反映价格相对更客观的上海新建商品住宅同质价格指数近三个月来走势较为平稳，5月指数为331，同比下降5.73%，环比下滑0.7%，与3月指数相当。相较之下，市区同质房价指数与上月相比下跌了11个点，而市郊仅下降了1个点，市区房价相较市郊本月松动迹象比较明显。

　　一线城市中，楼价唯一上涨的深圳也只是环比微涨。美联物业的数据显示，5月份全市一手住宅成交均价为18204元/m2，环比上涨9.72；二手住宅成交均价回升幅度更小，美联(深圳)二手住宅楼价指数为309.32点，环比上涨0.70%。

　　楼市大格局并未出现逆转

　　【分析】

　　“红五月”全国楼市成交量暴涨，“日光盘”、“排队购房”、“开发商抢地”等现象重出江湖的消息也开始见诸报端。加上宏观经济数据的不乐观，导致楼市调控继续松绑之说甚嚣尘上，甚至有二套房贷也将松绑的预测。

　　在央行宣布降息之后，一夜之间，中国房地产市场的走势似乎更是要回到恐怖的2009年。面对这样的市场预期，案例中小马和陈小姐那样依旧在挑挑拣拣，尚未来得及的不少刚需都开始考虑加入“恐慌性购房”大军。但这些坊间传言的真实性其实也引发了不少质疑。

　　以广州海珠区某“日光盘”为例，自其4月开盘后网上对其“日光”的描述便爆炸式地出现。但查看广州市房管局监控数据发现，该盘在2011年10月36日拿到139套房源的预售许可证，开盘日期为今年4月29日，然而开盘近两月后的6月12日，项目完成网签和认购的套数合计为仅55套，未售总套数仍有134套。

　　有业内人士指出，“日光盘”名不副实并不是偶发的。据调查，还有另外一个大楼盘也是采取了这种营销措施，多数号称“日光”的楼盘均有不同程度的掺水。业内专家均表示，对传言深圳、南京、杭州、上海等地的“千人购房”、“漏夜排队”现象其实不必过度解读。

　　“在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除。”有业内人士称，5月成交量上涨主要是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，这些楼市最火爆时期才会有的景观则不排除只是开发商自演自导的假象。

　　有业内人士指出，细究5月份的数据，跟2009年有着截然不同的本质。今年楼市成交量大幅反弹的同时，楼价还略微下滑，说明“红5月”依然是刚需释放下的效应，而不是来自追涨杀跌投资者的入市支撑，楼市根本格局并未出现逆转。

　　以广州为例，今年1-5月份，广州一手商品住宅成交量只有228.28万平方米，比去年同期减少了8%，“红五月”尚未能完全填补此前成交低迷之缺。而尽管有降息及利率优惠利好，但6月7日-6月13日广州楼市依然出现量价齐跌的现象，网签套数、面积、均价分别环比下跌4%、14%和11%。

　　实际上，就连从“千人购房潮”获益的开发商内部不认同“房价全面反转”的也大有人在。据媒体报道，爆出抢购消息的南京江宁百家湖某开发商营销负责人就坦言，从目前部分涨价的楼盘来看，多半也是前期低开、或是已经下跌过的项目。

　　该负责人认为，以当前楼市的状况看，决定房价反转有两个前提，一是“限购令”取消，吸引投机性需求再度入市；二是房子供不应求。从最近央行特别说明所谓“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”纯属媒体曲解就能看出，中央对房地产调控的态度仍然十分谨慎，政策面并没有根本性放宽的意图。

　　降价大趋势不会改变

　　【预测】

　　6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。同策咨询研究中心总监张宏伟分析，央行急“降息”主要缘于5月份乃至第二季度宏观经济数据不乐观。具体到楼市，“降息”的作用却比较间接。“对于房企来讲，整体资金面紧张的局面不可能改变，不过资金面走向宽松的预期有可能会促使开发企业继续博弈市场，以赢得后期政策面对于房地产开发行业的宽松。”

　　在张宏伟看来，“降息”之后2.0版“四万亿”对于房地产市场的作用到底如何，关键还是要看这些资金的具体流向。如果流向控制好，没有进入到房地产行业，那么，就对房地产行业不会有太大的影响。反之，如果这些资金的投资流向间接性流入到房地产行业，则有可能是另外一回事。

　　对于购房者而言，张宏伟认为在“刺激刚需”首套房入市的政策背景下，首套房置业者应该还会继续在这个阶段入市。不过由于“降息”隔年调整的游戏规则，购房者真正节省购房预算是从2013年开始。

　　张宏伟表示，“降息”后与年内两次“降准”形成市场叠加效应，为楼市“差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件。在刚刚过去的5月，“降准”促使整个楼市成交量的“红五月”出现。

　　“在当前及未来6-8月传统的市场淡季时段，整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态。”张宏伟说，但考虑到“降息”和“降准”的叠加效应，以及开发企业在资金面压力下加大市场供应与价格调整，会促使后市成交量保持一定的水平，不会出现大幅下滑的趋势。而从短期市场趋势来看，上海等地楼市库存仍在高位，15个月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。“尽管个案房价降幅有收窄迹象，但降价的大趋势短期内改变不了。” 记者 牛思远