"购房潮"部分因降息刺激 房价不具大幅反弹条件

　　千人购房潮，买楼如买菜。多年未见的火爆行情为何出现在仍处于深度调控中的楼市？这是开发商刻意做局，还是市场的真实情况？记者近日从市场了解到，此时出现所谓“购房潮”确实有部分原因是降息政策刺激、实际需求的释放，但其中不乏人为成分，如蓄客期拉长、集中开盘、逼定，制造恐慌性购房气氛等等。业内人士称，刻意制造的开盘，想不火爆都难，但是房价反弹不具支持因素。

　　“千人购房潮”来袭？

　　三年半来首次降息，楼市这根紧绷的神经顿时变得分外敏感。6月10日，龙华水榭春天5期成为央行降息深圳首个开盘项目，出现了久违的4000余人排队购房的场景，6小时成交约16亿。深圳“千人购房潮”由此而来。

　　6月24日，同样的场景在龙华美佳华首誉开盘现场上演。据称当日有1200批约2000多人次到场，开发商共推出568套房源，实现销售516套，销售金额5.8个亿，销售率达九成。

　　记者近日连续到楼盘现场踩盘发现，所谓的“千人购房潮”尚只出现在少数几个开盘的楼盘，更多的楼盘仍在正常走量。6月16日，布吉万科璞悦山2、3栋175平方米单位正式发售，到场人数约两三百人。

　　支持“千人购房潮”的人往往拿2009年说事，认为现在就是当年行情的预演。但是，“量暖价不暖”的现实很难支撑起这波“购房潮”。从今年1至5月份的成交价与量比较来看，成交均价是一个逐渐向下的过程，但成交量却是逐月递增的趋势。

　　根据市规划国土委提供的统计数据：1月份，新房成交1372套均价17105元；2月份，新房成交1931套均价16854元；3月份，深圳新房成交3430套均价17480元；4月份，新房成交2875套均价16591元；5月份，新房成交4067套均价18204元。

　　可见，成交量的上涨并未导致房价的明显反弹，这与2009年的“量价齐升”有很大差异。

　　“被火爆”做局成分大

　　“所谓的‘购房潮’确实有降息政策刺激、实际购买需求释放等因素，但是更多的有营销做局成分，” 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“货币政策放松给开发商带来喘息的机会，即使前景扑朔迷离，开发商也会抓紧现有的机会，采取各种手段达到销售目的。因此，对于千人购房等现象，更应该从营销手段的角度去判断。”

　　“现在少数新盘的蓄客期由正常的3个月拉长到一年，再集中开盘，在很短时间内要求客户选房。”美联物业全国研究中心总监徐枫接受记者采访时表示，弱市更需要抢客。在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象。

　　一位不愿具名的深圳开发商营销总监向记者透露，一般新盘的有效蓄客量最起码要达到推出单位的八九成以上，才会开盘。

　　深圳都会城市研究院院长高海燕反问道：“你见过开盘不火爆的楼盘吗？没见过。让一个开盘的场景呈现火爆，这是所有的市场营销策划活动必须要达到的效果。”

　　6月中旬的一个周末，记者亲身经历了一次“千人购房潮”：已经缴纳了认筹金的客户，根据持有筹码单颜色的不同，被分别放在不同的大厅里，轮候选房，只有头一批优先认筹的客户选房完毕，后一批客户才可以接着选。由于人数庞大，每一个客户选房的时间只有三分钟，逾期视为自动作废。并且，喇叭和大屏幕电视轮番播报、播放选房信息，气氛非常紧张。

　　“我们就像流水线的产品，根本没有考虑的时间，能选到房就是幸运。”当天选房完毕的颜先生挤出大厅，又向记者表露出一丝后悔，“呀，好像那个次卧偏小了，应该挑另外一个户型……”

　　房价反弹不具支持因素

　　当然，“千人购房潮”产生的恐慌性情绪是立竿见影的。而开发商又非常喜欢这种情绪，并有意无意推波助澜。又如，6月12日央行发出142号文件，对此次降息做出若干部署，但偏偏有开发商不无夸张地宣称，央行特急文件：房贷最低7折。似乎文件仅为房贷而发。业内人士称，制造“千人购房潮”，除了加快出货外，另外一个终极目的或是提高售价。

　　多数业内人士认为，最近购房者的心态确实发生了一些变化，一些之前被压抑的需求得到释放。但由于政策层面还未出现明显的松动，同时，新房库存依然维持在高位，楼市整体出现报复性上涨的可能性基本不存在。

　　截至目前，深圳全市一手房可售面积约为220万平方米，预计下半年新房供应量为260万平方米，下半年深圳楼市新房可供销售面积高达480万平方米之巨。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽评论说，目前尚不存在新建住房不足无法满足需求增加的问题，恐慌性地购房行为实属不明智之举。而经过调控的洗礼，越来越多的开发商将采取稳健的发展战略，在市场尚未完全稳定的情况下，没有大幅抬高价格的理由。

　　长城证券房地产行业分析师刘昆认为，在新房库存压力依然较大的情况下，涨价难成气候，楼市有望延续量价稳定的理想局面。开发商涨价将导致成交量下降或政策进一步松动预期改变。 记者 陆剑伟