协议房屋过户 对方反悔咋办

　　6月26日，山西佳合诚律师事务所李大伟律师如约来到本报权威在线，接听了关于建筑房地产方面的法律咨询。两小时内，有40多名读者打进本报热线，与李律师进行了交流，记者摘取其中几例。

　　开发商逾期交房是否该给业主违约金？

　　李先生：2008年，我付全款买了一套房子，开发商承诺在交房后36个月内办大红本，并且约定在4个月后交房，合同中也写明，如果逾期，开发商要给我万分之三的违约金。没想到，几个月前开发商才通知拿钥匙，光违约金他就应该给我11万元。我和他们商量，不用支付违约金但我换套大点儿的房子，开发商不同意。我能不能打官司要违约金？现在我还没拿房钥匙，打官司的话开发商会不会不给我房子？买房的时候开发商五证不全。

　　李律师：太原市房地局严格规定，如果是有预售房许可证的开发商卖出的房子，都是在房地局备案的，根本不可能给你换房。照你说的情况，开发商五证不全，你们之前的购房合同是草签合同，有可能成为无效合同。建议你先协商，实在不行就只有民事起诉。如果你确定还想要房子，就要在诉讼请求中写明不退房，要求开发商支付违约金，并承担诉讼费。如果官司赢了开发商还不给你房钥匙，你可要求法院强制执行。

　　“随着物价上涨房租适当上调”此类协议条款合理吗？

　　牛先生：我租商铺的时候签了一份房屋租赁协议，协议上有一条写着“随着物价上涨房租适当上调”，现在合同一年期满，房东要把房租从一千元翻倍涨到两千元。这种涨价合理吗？法律上关于“物价上涨”有没有具体的规定，应该以什么为标准？原本租房时打算是长期租用，而且在到期前刚装修过。

　　李律师：建议你们双方先协商，如果双方无法达成合议，肯定是不能续租的。原合同中“物价上涨”这条说的太模糊了，它是没法界定的，就算上了法庭，要求法官按物价上涨来判，法官也不是不能判的。如果租赁不成，只能要求由于存在装修费用等情况，让房东给你一些合理的赔偿，前提是房东曾书面同意过你的装修请求，口头承诺不能当做证据。

　　买别人单位的房子并达成协议对方反悔不肯过户

　　杨先生：2001年我从个人手里买了一套单位房，当时没有房产证。因为是对方单位的房子，将来办房产证必须是他的名字，于是，我们就写了一个买卖协议，由我多付一些钱，对方答应房产证办下来以后由他负责过户，并承担所有费用。直到今年房产证才办下来，但是对方反悔不想给我过户了。想咨询一下我能不能打官司让他把房子过户给我？之前的协议还有没有法律效力了？

　　李律师：你们之前是协议有法律效力，但买卖协议仅约定了对方将房屋过户，却没有约定如果不过户对方要承担的责任。所以，在房屋没有过户以前，所有权仍属对方，你们之间仅是基于合同的债权关系，一方有权力毁约不过户给你。如果打官司，可以请求法院依据合同约定将房子过户过你，但具体法官会怎么判，得看双方承上的证据，建议你最好还是先协商解决。(记者 赵琴)(本栏目由太原市律师协会协办)