城区房明涨暗涨都在涨 郊区房有跌有停还算稳

　　根据北京住建委网站公布的网签数据统计，6月18日至24日一周，北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6099套，环比上涨了9.8%，同比大幅上涨了40%。那么，实际情况怎么样？房价是涨了还是跌了呢？

　　长期刚性需求、改善性住房需求、房地产开发商以价换量，诸多的因素最终促成了楼市的回暖。根据北京住建委网站公布的网签数据统计，仅6月18日至24日一周，北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量6099套，环比上涨了9.8%，同比大幅上涨了40%。

　　热闹的场景总是相似的，但在不同的地段，热闹的场景各有不同。日前，中国商报记者专门探访了北京市的几个楼盘，实地考察了楼市的成交情况。

　　城区新房明涨加暗涨

　　车水马龙的菜市口地铁站附近，南北两个楼盘笼罩在绿色纱网下，已接近完工。北面的楼盘是四合上院的三期项目，其售楼处设在隐蔽的一角，只有一个穿着浅灰色保安制服的年轻男子趴在桌子上想着什么。见有人走进售楼处，“制服男”顿时来了精神，兴奋地充当起售楼处临时的工作人员。

　　“看房的人并没有你们想象的那么多，每天也就四五个人。”他告诉记者，“工作人员说，新房总共300多套，预定房子的有上千人，所以开盘后根本不用担心卖不掉。”

　　南面的楼盘是中信城三期的4栋楼，压根就没有售楼处。“售楼处正在进行内部整顿，过几个月才能开放，有事可以打电话到公司咨询，其他的我们都不清楚。”门口的保安说。这样很“官方”的话想必是说过无数遍了。

　　在这样的地段，售楼处仿佛就是摆设一般。

　　中信城所处的位置，是北京二环以内的黄金地段，尽管还没有开盘，但据估算，这两个楼盘每平方米的均价至少要在4至4.4万元。但问题是，由于房源有限，所以即使购房者有钱也可能买不到房。“这两个楼盘还没开盘就没有房子了，要想买房，要么认识内部人员，要么就得买号。”附近房地产中介公司的员工表示。

　　这个“号”就是房屋的认购号，一般掌握在“内部人”手里。据称，中信城部分房源被金融街的一家公司团购，另外一些认购号已经进入中介公司的“房源目录”。对想买房子的人来说，如果认识“内部人士”可以省了这些购号费。不然，就得依靠中介进行联系。“中信城房号转让费最低25万元起，四合上院的要60万。还有人出100万元买一个房号。”在街上揽客的某房地产中介公司员工王朝说，“其实我们也不赚钱，只赚取一个中介费。”

　　在菜市口的黄金地段，这样的房子已经成为稀缺资源。以中信城98平方米的二手两居室为例，中介报价440万，加上购号费、中介费，购买成本将近500万元。尽管中信城三期的均价定在了37000元/平方米，但如果不是团购成员，没有“内部人士”，购房者最后拿到手的价格应该高于二手房的价格。

　　中国商报记者又走访了四合上院楼盘。该楼盘位于宣武门南侧、繁华的SOGO商圈，距离中信城很近。规划中的北京八中本部，日渐成熟的商业氛围，不断完善的功能区，加上日益增多的看房者，涨价似乎已是必然。

　　四合上院的开盘价尚未确定，但其房号费比中信城高出一大块，购房者最终付出的代价比中信城只高不低。

　　高昂的房价，加上不菲的房号费，加上中介费用，组成了购买这些楼盘的成本。因为还没有开盘，四合上院的报价只能是一种推测，如果后期周边二手房价格上涨，最终的成交价肯定会随之而起。

　　郊区房价有跌有停

　　在北京城周边的郊区中，通州在房地产市场上扮演着特殊的角色。除了距离城区最近、轻轨八通线早已通车等因素之外，曾经风传的市政府搬迁至此并预留政府用地、打造通州新城的消息把通州房价炒的越来越高，最高时部分楼盘达到每平方米3万元。

　　随着调控的不断深入，通州的房地产泡沫被不断挤出，通州是最早喊出降价，并且降价幅度最大的区域。在目前楼市转暖的情形下，通州楼市又呈现出什么局面呢？

　　富力金禧家园位于通州西南，从该楼盘网站论坛上可以看出其存在很多缺点，比如交通不太便利，距离轻轨和公交车站都较远；上空是飞机航道，噪音较大；该楼盘为期房，2015年入住，但该楼盘是2000年拿地，也就是说，等到入住时产权已经凭空少了15年。但该楼盘也有很多有利因素，其中最重要的就是学区资源：该楼盘对面是通州最古老的后南仓小学，附近还有官园小学、通州二中，毗邻著名的潞河中学。再加上精装修以及开发商富力集团的资质，因此楼盘销售情况还是很不错的。

　　售楼处的工作人员告诉记者，该楼盘目前只有10号楼在售，户型只有90平方米左右的两居室，而且只剩下了大约10套房子。记者表示，想看看一居室和三居室，或者低一些的楼层，售楼人员干脆地说，“早就抢没了。”

　　目前，该楼盘的销售价位在每平方米17000元，距离刚开盘时的18300元下降了1300元。这样的降幅在通州的楼盘中算是少见的。不过，最近一个月该楼盘价格平稳。

　　除了富力金禧家园，中国商报记者也走访了通州其他楼盘，比如远洋一方、华业东方玫瑰、时光名苑等，大部分楼盘价格平稳，未出现明显波动。

　　为印证走访的真实性，中国商报记者向链家地产求证。据链家地产统计，6月至今通州区成交均价为14172元/平方米，环比5月下降了2.7%，90至120平方米的房屋单价较低，成交占比增加8个百分点，其余各档位实际成交均价与5月相比并没有上涨的迹象。通州房价从3月以来维持在14000元/平方米至15000元/平方米左右。

　　链家地产市场研究部陈雪告诉记者，郊区虽然成交同样火热，但价格并没有变化，特别是通州依旧保持环比下降的趋势。陈雪表示，后调控时代郊区的价格很难有上涨契机。因为以往通州、顺义等区域价格上涨的主要原因是大量的投资性需求爆发，这与城中的情况相比略有不同。长期来看，郊区房价依旧会以平稳为主。

　　二手房水涨船高

　　由于临近中关村，苏州街反而成了商业中心地带。游宏的工作单位就在这里，她的业余时间都在查看周边的房源。几天下来，她显得有点懊悔。

　　“最近的二手房房价普遍涨了8%至10%，上涨容易下跌难，什么时候才能再跌回来呢？”她看好的二手房上涨了20多万元。多日来奔波看房，她切身感受到北京二手房的房价越来越坚挺，并且开始缓慢上涨。

　　随着看房人数的增加，某房地产中介公司员工宁张雨比前几个月忙碌了，每天都要接待十几拨看房者。卖房者的口气开始变得硬起来，对于购房者砍价的要求置之不理。而由于部分房主开始坐地起价，他的工作职责也增加了一条：向客户致歉并说明房价上涨的原因。

　　“20万算什么。”宁张雨告诉中国商报记者，他的同事在牡丹园区域亲眼见过几个中介带着购房者争抢一套房源，最后加价53万才成交。

　　城区二手房价普遍上涨，郊区也不甘落后。中国商报记者走进通州区一家中介表示要卖房子，得到了工作人员的热情接待，该工作人员介绍，近期房价上涨，像记者所说的社区，125平方米的三居，楼层是三层，挂牌价可达到210万。记者问道，最便宜的时候卖多少？该工作人员表示，最低时180万就成交了。“像你家的这套房子，挂210万，应该很快就能卖出。”

　　链家地产的统计数字与中国商报记者了解到的情况一致。链家地产市场研究部陈雪表示，今年上半年1至2月成交过低，3至6月快速上涨维持高位。在宏观政策释放松绑信号的情况下，消费者购房积极性的提高使成交量连续4月维持高位。

　　“今年上半年成交量环比仅上涨了3.1%，同比降二成，可见成交仍处于低位，难言市场全面反弹。但连续4月的高成交也显示出市场开始逐渐回暖。下半年若无其他政策因素影响，消费者的购房心态应该不会有所改变，成交量将继续维持上涨的趋势。按照当前月均成交量来看，今年下半年成交将会在7万套，与2011年上半年基本相当。”

　　记者手记　楼市未来仍被看涨

　　房价是撬动房地产需求的第一杠杆，随着成交量的上涨，优惠幅度不断缩减，低价楼盘库存的减少，这根杠杆的撬动力正在减弱。“市场上低价的新房和二手房房源消化完之后，新房价格将会整体上升。”链家地产市场分析师陈雪认为。

　　多日来奔波看房，游宏已切身感受到北京的房价越来越坚挺，时不时还有人提醒她，房价还要继续上涨。尽管对政策变化并不敏感，但她还是忍不住怀疑，已经出台三年的限购政策对北京的房地产市场还在起多大作用。

　　尽管北京没有放松限购政策，但与之形成犄角之势的货币政策和信贷政策正在发生微妙变化。央行先是下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，随后降息，货币政策密集出台。同时，信贷政策也在微调，北京多家商业银行实行首套住房贷款8.5折的优惠利率。

　　在楼市的关键时期，对房地产行业的态度，以及货币政策的出台，汇聚到购房者那里就形成一个信号：房地产政策“风向”正在发生轻微的变化，楼市调控政策正在放松。

　　尽管发改委否认松绑房地产，央行、银监会否认房贷放松，住建部也两次喊话，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果，但消费者并未看到更严格的说法。

　　“如果今后的信贷额提高，国家下调存款准备金率，房价肯定会上涨。”北京中原地产市场研究部总监张大伟分析。