“回暖”依然是未来济南二手房“关键词”

　　自6月省城房市成交持续回暖，未来的7-8月份市场会如何？结合此前的各类楼市政策的微调变化，成为二手房市场成交新一轮回暖的助推器，或将形成7-8月份市场“淡季不淡”的行情，业内人士纷纷指出，楼市回暖，告别观望，现在购房可是好时机。

　　济南二手房市场逐步回暖

　　济南二手房市场受调控政策的影响，投资投机性需求被抑制，刚性需求逐步浮出水面，成为济南楼市的主力军。住建部多次强调坚持楼市调控政策不动摇，买卖双方的心理预期逐渐发生变化，导致房价一直处于低位状态。年后宽松的信贷政策(降准，降息)刺激刚需购房者加快入市的步伐，二手房市场的成交量也是呈现逐步回升的态势。

　　总体来看，2012年上半年济南二手房市场是在博弈中继续前进，二手房成交量与价格均呈逐步上涨的态势，6月份的价格与成交量更是创下了上半年的最高值。纵观上半年，“回暖”、“刚需”成为今年上半年济南二手房市场的关键词。下半年，随着信贷等利好消息的出现，刚性需求购房者将持续释放。

　　2012年1月，由于受限购政策的持续进行以及春节假期的影响，济南二手房市场步入寒冬状态，1月份仅成交402套，创下了自限购政策实施以来的最低谷。2月份受存款准备金率下调的影响，成交量上扬，二手房成交环比增长了八成之多。3、4月份是楼市传统的销售旺季，今年也不例外，受银行信贷利好的影响，二手房成交量持续稳步攀升。5月份，存准的再次下调，学区房的成交带动周边二手房的成交，造成成交量再度攀升。进入6月份，央行降息，购房者的购房压力减轻，在一定程度上调动了购房者的热情，刚需购房者持续入市，二手房成交1722套，创下了今年上半年的最高值。

　　6月二手房挂牌均价达8524元/平，创今年上半年最高值

　　2012年上半年济南二手房挂牌均价总体呈稳步上涨的态势。1月份二手房挂牌均价创下了限购以来的最低值，均价降至7937元/平方米，之后的5个月份的二手房挂牌均呈逐步上涨的态势。6月份的二手房挂牌均价创下了今年上半年的最高值，挂牌均价为8524元/平方米，半年的时间二手房挂牌均价涨了587元/平方米，价格相对平稳。

　　济南二手房挂牌均价虽然呈稳步上涨的态势，但是较去年同期相比，均呈现了明显的下降，由此可见，目前济南二手房的价格仍处于低位的状态。济南二手房市场整体表现活跃，降息以及首套房贷利率等利好消息，刺激了购房者加快了入市的步伐。房价的回升，市场的转暖，房主开始加推自己的房屋，挂牌量也是呈现了明显上涨的态势。2012年6月份挂牌总量为67718套，环比5月份增加了5983套，涨幅为9.69%。同比去年6月份，减少了6169套，同比下跌8.35%。从6月份挂牌数据来看，挂牌量再次创下了龙年以来的新高。

　　信贷等各种利好，将力促二手房成交量逐步回升

　　2012年6月，济南六大主城区的挂牌套数均呈现了上涨的态势。其中，市中区涨幅最大，环比上涨14.49%，挂牌15248套；天桥区次之，环比上涨了13.16%，挂牌套数为11136套；再次是槐荫区，环比上涨10.03%，挂牌套数为7330套；历下区环比上涨8.86%，挂牌套数为14041套；高新区和历城区的涨幅相对较小，均在6%之内，挂牌套数分别为5944套和13618套。

　　依据房地产行业“量在价先”的逻辑，当前我市二手房市场由低价策略带动交易量变化，形成量升价稳趋势，属于较理想状态，但交易量大幅度回升后，也会引发价格回调，济南二手房市场“淡季不淡”，再次呈现了“量价齐涨”的局面。本月，央行降息，个人住房公积金贷款利率下调，均在一定程度上减轻了购房者的负担，刺激刚需购房者进一步入市，近而带动二手房成交的逐步回升。本月，二手房挂牌均价、挂牌量以及成交量上看，均呈现了上涨，并且均创下了今年上半年的最高峰值。

　　信贷方面，7月5日晚间，央行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是年内的第二次降息，距离上一次仅仅过了不到一个月。此次降息将再度降低购房者的资金使用成本，将会刺激刚需购房者积极入市，有利于楼市的逐步回暖。央行降息进一步降低了刚性需求的购房门槛，减轻了购房者的购房压力，将会促进二手房成交量的逐步回升。

　　7月份二手房挂牌价再刷

　　全年成交量最高点有望出现在 9~11月

　　商报济南消息 进入7月，济南二手房价格呈现何种趋势？2012年7月9日—7月15日，济南二手房挂牌均价再次呈现上涨的态势，这是自6月底以来，二手房住宅挂牌均价连续四次呈现上涨态势，并且此挂牌均创下了今年以来的周挂牌均价的新高。同时，新房价格战升级一二手价格倒挂频现。

　　据搜房网二手房数据监控中心数据显示，上周全市二手房挂牌均价为8677元/平方米，环比前一周增长了71元/平方米，涨幅为0.83%。上周是7月份的第二周，挂牌均价持续走高，更是创下了今年周挂牌均价的最高值。近期央行再次降息，连续两次降息释放部分刚性自住需求，带动了市场成交的短期活跃，但是国家对于房地产的调控仍未放松，因此预计未来济南二手房的挂牌均价呈稳步回升的态势，但不会出现大幅反弹的局面。

　　楼市调控政策持续进行，开发商面临着巨大的资金压力以及高库存压力，为缓解资金，去库存，开发商纷纷打折、促销、优惠以及推出特价房，“以价换量”仍是今年上半年的楼市主旋律。一手房“打折卖”，二手房“惜出售”，导致了一二手房价格倒挂的现象愈发明显。

　　业内认为造成一二手房价格倒挂现象频现的原因，主要在于新建商品房价格下行的压力不断增加，在此背景下，与多数新房项目的产品类别相比，二手房占据现房优势、产品性质优势以及学区房等优势，因此其价格下行的压力较小；同时二手房定价权在于分散的业主，部分资金压力较小的业主对于未来的房价走势不明确选择惜售观望，而非降价出手。

　　业内人士分析，7月全月成交量将继续创造新高。数次降息、下调存款准备金率的可能性较大，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零，整体下半年的市场成交量将会超过上半年，全年成交量最高点在9~11月出现的可能性非常大。有购房者认为，房价下跌空间有限，济南市场一向以平稳为主，如果大家想要买房，最近处于政策利好时期，出手时机已到，可以说是最佳的购房时机。(朱晓明)