楼市回暖 三级市场短炒异地投资升温

　　投资客的嗅觉总是最灵敏的。在信贷政策松动、成交量回暖，市场预期强烈改变后，楼市再现投资客的踪迹。

　　近日，有深圳投资客爆料，称持有多套二手房短炒是最新的投机方法。同时，益田大运城邦卫城在其官方微博发布消息，称上周出现不少购买多套房的现象，有投资客更是一次拿下一层，组团投资也不在少数。

　　投资客入市规模究竟有多大，限购令下，投资客又是如何操作获利，接下来是否会持续升温，带着这些问题，记者连日走访市场，寻获答案。

　　投资客小规模入市

　　市场预期的强烈改变，被视为投资客入市的最大推手。近两个月以来，央行连续两次降息，楼市成交节节攀升，三级市场更是保持了活跃，这些迹象都让楼市信心迅速恢复。值得关注的是，对比自住型置业的刚需，无论资金实力、信息渠道还是产品挑选上，投资客都占据更好的灵活性，因此有业内观点形容，眼下投资客的入市实际上是在与刚需抢房。

　　投资客是否再次出山，与刚需抢房是否成立？记者连线深圳金鹰地产营销总经理林晓华，他指出，在投资客问题上并无复出之说，投资客一直存在，只是比重的大小上有所变化。对比高峰期，投资性需求确实明显受到抑制，但是相比调控初期，目前的数量已经有所回升。

　　据中联地产数据监测，今年6月投资比重占总成交量12.3%。环比增长了7.7%。“降息的因素非常大。” 中联地产观点指出，三级市场价格涨幅在央行第一次降息后尤其明显，业主已经逐步恢复对市场回暖的信心，相应的投资客也就越来越多。而世联地产华南地区首席分析师曹取认为，在降息的政策背景下，投资客的入市意愿明显比以前提高，但从数据上看，增长尚不明显。

　　有专家提醒，在严格的限购限贷政策下，投资客并不会也缺乏空间大规模进入。但是在楼市预期强烈改变的事实下，投资客的选择会更理性、更慎重。

　　二手短炒或外地抄底

　　近期投资客重现江湖并不是空穴来风。先是有深圳投资客爆出猛料，三级市场多套短炒是最新的获利方式。具体操作方式是：先交3～10万元定金，然后以贷款审批较长为由，拖长首期款时间至3个月，再签好主体变更书。最后等到涨价约5～10万元即放盘。同时，益田大运城邦卫城在其官方微博发布消息，称上周出现不少购买多套房的现象，有投资客更是一次拿下一层，组团投资也不在少数。

　　对于投资客爆料的二手房短炒现象，记者也进行了深入调查，发现在宝安中心区确实出现了不少类似案例。

　　“这种情况已经出现有2个月了。” 中联地产宝安区域负责人说，行业内部已经有很多同行收到客户类似的要求，也有不少的营业员接下了单子。“但是这种行为偏向三级市场里的‘ABC单’，不正规，也容易出事，大公司一般不敢接。

　　世华地产市场部则表示，过往短炒现象大多集中在一手房，二手短炒属于新手法。相比一手房短炒，二手房短炒操作起来难度更大。以购买10套房为例，一手房投资客可以等找到真正的买家再备案。但是在三级市场中，每套房对应的就是一个业主，无法系统管理，纠纷也非常容易发生。至于是否会出现投资客与刚需抢房的现象，世华方面则表示，范围不会太大。但有知情人士透露，上个月热销的龙华某大盘，投资客比例已升至20%。

　　如果说二手房短炒风险较大，只有少数人敢于“吃蟹”，那么外溢到周边不限购城市投资，或是在其它主题地产领域出手，是更多投资客的选择。

　　有业内人士分析，地处莞深交接处的益田大运城邦，拿的实际上是东莞房产证，不受限购影响，所以受到投资客追捧。开发商内部人士也表示：“投资客除了看重项目本身的升值前景，不限购的独特属性更赋予了更多的投资价值。”该开发商人士还告诉记者，此次加推单位中出现了数个购买多套单位的客户，有很多客户一次性购买一大一小两套单位，一套用来自住，一套用来投资。而且近期客户成团购买现象特别明显，很多之前购房的客户介绍朋友过来购买，占到最近销量的20%左右。

　　目前多个在深圳市场叫座的惠东滨海物业，也带有明显的投资取向。世联地产华南地区首席分析师曹曲就告诉记者，目前惠东的滨海物业基本都是由投资客覆盖，“购买滨海物业，偶尔过来居住度假的客户很多。其中高达70%为深圳人。”

　　在距离深圳更远的长沙，深圳投资客也不曾绝迹。长沙德思勤城市广场负责人称，在售的宝格丽公寓深圳投资客比例约占四分之一。

　　投资豪宅也要看价

　　由于豪宅的增值与保值属性，别墅豪宅一直以来都是投资客的重点项目。自限购令出台，豪宅投资客“最受伤”。而下半年，大量别墅将集结亮相，这或许是高端投资客入市的一个信号。

　　专门研究豪宅市场的美亨投资统计，今年预期会有35个别墅项目入市，市场供应应逾1900套。目前多个别墅项目进入现售期，并已经出现团购别墅的案例。

　　林晓华认为，投资客选择此时入市是有可能的。相比廉租经济适用房，豪宅增值更显著。但这要取决于豪宅物业定价是否合理。价格合理将会是唯一判断的标准。一般来说，投资客会对比二手房源定价，新房豪宅单价比周边相同二手房贵20%～30%，应该是合乎情理。但若贵了一倍，投资客也会有其它的选择。

　　世华市场部分析员何然预计，下半年投资客在豪宅市场中不会有太大动作，原因在于豪宅周转期过长。此外，目前政策对刚需有利，而对限购有很多规定。除非投资客利用政策漏洞，否则机会不大。

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　　主体变更书

　　在“限贷”、“限购”的双重加码下，买家和业主担心因为贷不了款或不符合购房条件，或是其他不可预测的因素而导致房子过不了户，很多业主和买家一般会在签订购买合同的同时，要求买卖双方签订一个主体变更确认书，以此保障买房如果遇到限贷和限购时可换人名或加人名。

　　ABC合同

　　业内俗称ABC单，即业主在不知情的情况下“一房两卖”，在房产过户之前易手赚取差价。产生的根本原因在于业主做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家以更高价钱签订买卖合同。值得注意的是该情况有法律风险，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同形成连环诉讼，业主可能被真假两个买家同时起诉“一房二卖”。 记者 吴圳兰