天津存量房14万套够卖两年 库存压力超北上广深

　　从2010年4月17日“新国十条”到之后各地出台限购令，本轮房地产调控政策已实施两年多时间，在今年上半年初人们似乎总算看到了调控带来的成效，在持续低迷的成交下，部分项目开始“割肉”，让观望已久的刚需性购房者动了心。

　　到6月末，市场的火热局面似乎又回到了调控前，甚至开始有人担心这将让两年多的调控重归零。记者了解到，7月至今，天津楼市并未延续6月末的走势，历经了6月的小高潮后，回落重归平稳。

　　新房成交明显回暖

　　“2012年上半年，楼市经历了极寒、回升、回暖的变化。” 对于上半年天津楼市走势，中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉这样分析。

　　他介绍说，在1、2月份，楼市成交跌入历史最低水平，市场呈现极寒态势；3至5月份，随着项目降价的扩大，楼市成交出现逐步回升的态势；进入6月份，在金融货币政策松绑的促进下，首次置业的婚房需求和二次置业的改善性需求进一步释放到市场，成交量持续回升，6月成交量达到2011年10月之后最高水平，月末日均成交套数已近400套水平，超过调控之前水平。

　　尽管3月之后成交持续回升，并在6月达到一个小高峰，但2012年上半年市场供需总体仍低于以往。据统计，2012年上半年天津商品住宅供应量为474.90万平方米，较2011年同期的499.54万平方米和2011年下半年的921.78万平方米，分别减少4.93%和48.48%；2012年上半年天津商品住宅成交面积为358.83万平方米，较2011年同期的459.01万平方米和2011年下半年的428.18万平方米，分别减少21.82%和16.20%。

　　同时，自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。在此背景下，天津住宅库存量达到历史的新高，出清周期达到创纪录的29个月(出清周期=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数)，较历年相对低位10个月水平，增加了19个月。

　　3月以来，大量项目推出了前所未有的折扣力度，吸引了不少刚需性购房者出手。但成交均价却没有出现明显的下滑，保持在9000至10000元/平方米的水平，部分月份达到万元以上。记者采访中了解到，其中原因在于，上半年价格较高区域(市内六区)成交占比呈现扩大趋势，尤其是3月份以来，占比均超过20%，带动了整体房价出现波动上涨；而从具体单个项目的成交价格来看，则呈现出小幅下降的趋势。

　　二手房止跌回升

　　2012年上半年天津二手房成交面积178.9万平方米，与2011年同期相比下降12.3%，与2011年下半年相比上涨10.2%。价格方面，2012年上半年天津二手房成交均价为8468元/平方米，同比去年上半年上涨8.8%，环比去年下半年上涨9.5%。

　　我爱我家市场研究中心分析，2012年上半年，天津市二手房成交量保持稳中有升，结束了自2011年以来的连续下滑趋势，成交总量环比上涨一成。上半年二手房成交的主力需求为购买低总价中小户型的刚性自住需求，总价80万元以内、面积80平方米以下的中小户型、中低价位房源成交占据了整体的80%左右。此类房源的需求热度提高使得业主的心理预期有所提高，议价空间随之缩小，保持了成交价格的坚挺。同时能够发现，中心城区新房优势凸显，二手房成交比重出现小幅下降；部分首次改善需求入市，90至120平方米户型成交有所增加。

　　链家地产市场部经理李晓炜表示，2012年上半年二手房市场中，刚需性住房需求成交比例占到总体成交的六成左右，改善性需求占到了不到三成，而投资等其他住房需求则占至一成左右。从2012年2，3月份开始，刚需性购房人群逐渐集中入市，成为市内六区二手房的主要购买群体。

　　下半年成交平稳

　　记者了解到，当6月楼市成交高涨，有业内人士认为，楼市回暖趋势已经确立。而进入7月之后，首周新房成交环比骤降四成，市场表现似乎让他们对这一判断发生了动摇。

　　记者了解到，新建商品住宅日均成交量从6月末的近400套下滑至当前的日均260套，并未延续6月的火热情况。专家分析，主要原因在于开发商推盘热情降低，降价项目没有持续，整体市场成交出现回落。据统计，2012年上半年天津楼市共有110个项目批次开盘，共计开盘138次。4至6月月均超过30个，而进入7月，预计新开楼盘个数仅为20个，下半年市场供应将主要集中在“金九银十”。

　　由于2012年上半年整体楼市成交量萎缩，而相对应的新增供应在持续增加，库存量大幅增加。钟文辉介绍说，截至6月末，住宅市场的可售量近14万套，出清周期也保持在24个月，库存水平远高于北上广深，库存压力巨大。迫于市场竞争压力，以及严厉的调控政策，项目价格或将持续出现回落。

　　中原地产(天津)董事总经理殷则环分析，“上半年市场成交量上升主因是开发商经历了去年市场低迷后以价换量的结果，也有降息、降准及利率下调的刺激。下半年成交量应该在目前基础上保持平稳，市场主线仍将是大部分开发商以价换量，获取现金筹备获取新的相对降价的土地，上半年已经达到出货量的开发商在下半年价格会保持平稳。”

　　对于二手房市场，李晓炜认为，预计下半年成交量将继续维持目前平稳的状态发展。