房地产进入深度博弈期？

　　随着全国楼市六月份成交回暖，以及央行降息等利好出现，市场上对房地产调控政策放宽的预期有所提高。现阶段房地产市场对经济增长起着重要的拉动作用，严格“限购”下，要想“稳增长”，必须保证房地产成交量。结合当前经济形势和中央对房地产市场的态度，预期现阶段的房地产调控政策主要以稳定为主，而任何想突破中央调控红线的微调终将成为一纸空文。

　　业内分析观点看来，中国房地产调控已进入深度博弈期，而“稳增长”是今年我国宏观调控的主基调。目前，我国经济增速持续放缓，6月份PMI为50.2%，比上月回落0.2个百分点，当前经济发展仍有下行压力。在稳增长与楼市调控的权衡中，地方政府的微妙心态表露无遗。

　　对于目前市场的看涨趋势和成交回暖局面，政府态度十分明确。一方面，对于投资投机性需求，中央是坚决遏制，坚持限购不动摇。另一方面，在遏制投资投机性需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求，稳定经济增长。世联地产人士就强调认为，房地产调控的重要目的在于抑制投资投机性需求，稳定房价，而不是打压成交量。近期中央各部委密集表态“坚持房地产调控不放松”，更深层次上是为了稳定购房者预期。目前楼市仍处在调控的关键时期，任何风吹草动均会引起市场预期的改变。

　　中日房地产的根本区别在哪里？

　　网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产2011年就该崩盘。

　　中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。

　　但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。中日房地产同是货币泡沫的产物，不同之处是，中国货币泡沫不会走日本老路。

　　美国房地产政策的启示

　　美国总统奥巴马在美国亚利桑那州公布耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》。第一，放宽抵押再融资限制，允许信用良好的房主向“房利美” 和“房地美”等房贷机构再次申请低利率贷款，以降低他们偿还先前房贷的难度。这项措施有望帮助400万至500万“负责任的”房主实现抵押再融资，进而减轻还贷负担，让他们“更供得起”住房。

　　第二，鼓励房贷机构减“月供”。这项措施主要针对那些背负次级抵押贷款的房主。在当前的情况下，这些靠次贷购房的中低收入房主陷入困境，一些家庭每月须偿还的住房贷款已占全家月收入的40%甚至50%。这项政策鼓励贷款机构为这部分房主降低月还贷额。如果贷款机构同意调整贷款，将房主的月还贷额所占收入比例降至38%以下，那么政府将对这些贷款机构提供“补助”，帮助把上述比例再降至 31%。这项措施将惠及300万至400万房主，同时也有助于稳定房市乃至整体经济。而这些项目的支出将完全用于那些确实需要帮助的房主，不会提供给地产投机商和房地产开发商。

　　第三，是为政府加大对两大房贷机构“房利美”和“房地美”的注资，目的是将房屋抵押贷款利率维持在低水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心。

　　第四，对于那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商、见利忘义的投资者完全排除在这次《房屋稳定计划》之外。

　　一般来说，尽管美国次贷危机根源是多方面的，但其核心就是房地产泡沫导致的结果。因此，美国的《房地产稳定计划》是要救房地产，但是对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励，反之房地产市场恢复过程中仍然要严格的限制。比如说，美国房地产救市要救的是购买住房居民，帮助他们降低购买住房的成本，帮助他们降低购买住房每月的负担。而对于住房炒作者、投机者等一个都不救。

　　在当前全球经济出现周期性调整过程中，房地产市场不进行周期性调整是不可能的。谁都无法阻止这次房地产市场的周期性调整。尽管一些地方政府出台了一系列救市政策，但是这些政策只能延后房地产调整的周期性，让房地产周期性调整时间拉长，但是，决不可能阻止这种房地产市场周期性调整。

　　稳楼市关键在稳预期

　　尽管楼市成交“有冷有热”，但购房者的预期正在发生变化，许多购房者重新陷入买与等的纠结选择之中，并逐渐偏向于出手。专家表示，当前亟须稳定购房者预期，防止调控成果因为购房者预期反转而前功尽弃。

　　楼市调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实；另一方面，一些开发商一再“造势”，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言，预期改变，并真实反映在楼市成交上。当前关键是要稳定公众的预期，要对出现的“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清，并监督地方政府从严执行楼市调控政策，让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。

　　值得关注的是，国务院总理温家宝近期在江苏常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。靳文博综合整理