楼市评论：如此调控下的市场隐忧

　　5、6月成交回升，数据显示，6月份(截止到6月27日)北京一手住宅(不含保障性住房)成交量10971套，环比5月成交的10222套小幅上涨7.33%，同比去年6月成交量7044套大幅上涨55.75%。

　　于是，近日圈内朋友纷纷相告：量价齐升，楼市回暖！

　　对于当前楼市所呈现出来的回暖现象，我认为这无非是社会需求对于房价飞涨预期压抑不住的早泄假象，任何所谓的“回暖”、“火爆”都只是少数人的意淫，在反市场规律的限购限贷政策继续坚持的前提下，楼市的真正回暖断无可能！

　　由于楼市回暖的声音不绝于耳，更有不少朋友询问关于是否购房、房价趋势如何等问题。笔者在此重申自己一直未变的观点：经历了黄金十年之后，中国房地产终于被折腾进中国式轨道。从此，地产人的神经不断经受考验的日子，或将成为常态。

　　因为持续不断的非市场因素折腾，使中国不动产的无形资产价值持续降低，曾经的硬通货越来越受到各种政治面、政策面影响。

　　不要指望中国房地产市场在今年有任何的起色，除非宏观经济面出现大的问题；也不要指望这一轮调控后中国房价走向正常甚至大降价，因为，调控政策从来没有触及影响房价的两个关键性因素：地价与税费，从根本上看则可以归纳为各级政府对于土地财政的依赖。只要土地财政的基本体制不改变，则其他任何层面的调控都只能是头痛治头脚痛治脚的临时止痛药。这，或者可以解释为何在中央一再强调调控不动摇的前提下，各地政府试图松动调控的原因。

　　只要影响房价根本因素的“土地政策”、“土地财政”和高税费状况不改变，则单纯的限购限贷政策，本质上是以计划经济的思维压制需求，以牺牲企业利益甚至生死要挟的方式迫使部分开发商滴血降价，同样不能从根本上解决房价问题，一旦宏观调控放松，则房价必然面临报复性反弹。

　　不考虑市场规则和房价构成的核心成本要素，一边倒地呼吁甚至迫使开发商亏损卖房，限房价而不限地价和银行利润，唯全力打击市场参与者的利益而维护政府和银行的垄断暴利，这是市场化道路上的退步。

　　所以，如果宏观调控不放松，特别是限购限贷政策不取消，那么2012年的下半年，房价仍然会在总体上“稳中有降”的下行通道中。但这种降已经与市场规律无关，而与开发商的活命需求有关。而如果一定要预测其何时逆转，笔者以为，如无大的意外和根本性的对于房地产革命性政策出台，则，自2013年第三季度始，房价将可能出现新一轮上涨。(刘文斌)