房企信托融资成本堪比高利贷 下半年或延续负增长

　　房地产企业的融资成本越来越高。《金证券》记者从多家房地产企业及信托公司了解到，上半年，多家房地产企业信托融资的成本平均接近20%，有些甚至超过25%，堪比“高利贷”。由于房地产信托融资成本日益高企，今年二季度以来，尽管新增房地产信托规模仍在扩大，但由于到期产品集中兑付，导致总体规模出现下滑，目前房地产信托的总体规模已下滑至2010年三季度以来的新低。

　　融资成本在20%左右

　　自2010年4月份房地产调控以来，房地产信托发行如火如荼。对房地产信托的投资者来说，收益率也是日渐看涨。而日渐看涨的收益率以及日益高企的中间费用，使得今年以来房地产信托发行的规模逐步减少。

　　一家信托中介的理财经理告诉《金证券》记者，由于房地产信托的收益率越来越高，年化收益率低于10.5%的信托产品根本卖不动。

　　“对于一些品牌好的开发商来说，10.5%的收益率，许多投资者还勉强能接受，但是对于一些品牌并不响亮的开发商发的信托产品，只有高收益率才能吸引到投资者。”该信托中介人士向《金证券》记者透露，他曾经卖的信托产品，年化收益率达到了16%。而对于房地产企业来说，产品的年化收益率达到了16%，真正的融资成本却远远不止这么多。

　　《金证券》记者了解到，房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块，一是给予投资人的产品预期收益；二是给予信托公司的发行费用；三是渠道费用；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用。

　　根据用益信托工作室数据显示，今年1—7月，信托公司通过信托贷款的方式共发行房地产信托项目176个，募集资金达315亿元，平均年收益率为10.50%。除了这10.5%外，后面三项费用，行业平均在5%-7%的水平。上述人士表示，后面三项费用也要看具体的房地产企业，如果信誉好，行业地位强势，后三项费用则可以低于行业平均水平。如果知名度并不响，后三项费用则要高出行业平均水平，有的企业则高出双倍左右。

　　如此算下来，大型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本大概平均在16%-18%左右，而中小型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本最高达到25%左右。

　　记者了解到，目前银行中长期贷款一至三年(含三年)的利率为6.15%，如果贷款利率上浮10%则为6.765%，与上浮10%后的利率相比，房地产企业信托融资成本是银行直接融资成本的3.7倍。

　　三四季度或再负增长

　　根据中国信托业协会近日发布的数据显示，二季度新增房地产信托规模达770.8亿元，环比大幅增长74.43%，而兑付规模却达到885亿元。今年一季度末房地产信托余额为6865.7亿元，环比下降了0.24%，这是我国房地产信托规模自2010年以来首次出现负增长。中国信托业协会披露的业务数据显示，截至二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高。在信托总体规模稳步增长的同时，房地产信托规模继续呈现负增长的趋势，较一季度末减少了114.2亿元，二季度末房地产信托余额仅为6751.5亿元。

　　对于二季度末房地产信托规模的缩水，一位信托业人士在接受《金证券》记者采访时表示，许多信托公司抢在三季度的兑付高峰前进行清盘，导致集中兑付潮提前到来。而日益高企的融资成本，也使得房地产企业信托融资的欲望越来越低。

　　房地产信托资产余额负增长是由发行规模赶不上兑付规模所致。公开统计数据显示，今年一季度新增房地产信托，包括集合信托与单一信托规模为441.89亿元，兑付规模却达到458.5亿元；二季度新增房地产信托规模达到了770.8亿元，兑付规模却激增到885亿元，环比大增93%，超过发行规模114.2亿元。值得一提的是，今年二季度末，房地产信托规模占比已下降到12.81%，创2010年三季度以来新低。

　　上述人士分析表示，尽管今年二季度房地产信托发行有回暖趋势，但房地产信托余额依然出现下滑，伴随着近期兑付压力的增大及政策面的收紧，这种负增长的趋势在三四季度可能仍将持续。罗钻钻 管伟