杭州楼市：成交超好 存量为何难降

　　7月的杭州，人们的购房热情却丝毫不减。截至7月31日，杭州主城区共成交商品住宅4410套，创下历年同期最高。而被称为杭城楼市史上成交最猛的2009年，其7月份住宅成交也只有3474套。

　　就在刚刚过去的一周(7月22日~28日)，杭州共有14个楼盘开盘，光主城区就有四季公馆、宝龙城市广场、华盛达阅城等3个楼盘开盘。然而，尽管成交不错，一个独特现象是，杭州主城区的商品房存量依旧在4万套左右的高位徘徊。

　　4410套住宅，7月成交创同期最高纪录

　　第一周，1313套；第二周，1109套；第三周，1025套；第四周，1287套。第五周最后三天， 542套。这是2012年7月的商品房成交纪录。连续四周的超千套成交量让人不得不惊呼楼市刚需的源源不断。

　　“原以为自3月份成交放量以来，经历了5个月的强劲释发，刚需的量也该减下来了，但没想到，7月份房子抢得还是疯。”新南北房产营销总监马奕林亲身感受了楼市转暖的迅猛。7月份，新南北旗下的南北乐章连开了两次盘，118套房源几乎全卖完。“我们的下一次开盘是在8月初，但只能推两幢楼。因为工程进度赶不上，再开盘只能到9月底了。”

　　中豪四季公馆也是如此。7月份，应客户要求，四季公馆连推3次盘，次次火爆。

　　上周新推的14个楼盘分别为丁桥的四季公馆、下沙的宝龙城市广场、良渚的南北乐章、银湖的野风山和美和院、仓前的温莎郡、闲林的西溪山庄和翡翠湾、临平的赞成檀府、超山的龙湖香堤溪岸、萧山的保利霞飞郡和大桥西的华盛达阅城。据开发商提供的数据，开盘平均预定率都达到7成以上。而高端楼盘如市中心的昆仑公馆表现也够抢眼，一个月成交了22套310平方米的跃层大宅。

　　这样的成交量，让7月份的杭州楼市创下4410套商品住宅成交量的历年最高纪录。这一数据，不仅超过了今年3~5月份的单月住宅成交量，而且超过了历史上同期的最高纪录：2009年7月的3474套。

　　住宅库存量是2009年同期的3.7倍

　　尽管经历了几个月的火爆成交，但楼市库存却没有出现明显下降。5~7月，这3个月主城区住宅共成交13066套，但住宅库存仅下降4077套。

　　4月30日，主城区商品房库存43283套，住宅库存27453套；5月31日，主城区商品房库存42107套，住宅库存26591套；6月30套，主城区商品房库存40770套，住宅库存24627套；7月31日，商品房存量降到39752套，住宅库存降到23376 套，总体存量未有太大变化。

　　相比2009年同期，每月三千套左右的库存下降速度，今年的去化相对缓慢。

　　2009年5月31日，主城区商品房库存19651套；6月30日，主城区库存15801套；7月31日，主城区商品房库存13254套。正因为每月有两三千套左右的下降，这才推动了当年房价的大幅上涨。

　　更值得关注的是，今年7月份的主城区商品房库存量经历了一个由最低点反弹上升的过程：7月11日，主城区商品住宅库存量曾下降到23064套的年内最低点，业内曾惊呼，住宅存量可能跌破23000套大关，但没想到，之后随着开发商新增推盘量的大增，住宅存量连续两周上升。7月23日，住宅存量甚至达到24647套。虽然，7月31日，存量再度下降至23376套，但相比23064套的低点，还是回升了312套。

　　而且，即使拿今年23064套的最低点看，相比2009年7月31日，杭州主城区商品住宅存量却只有6238套。今年的23064套是2009年同期的近3.7倍。

　　巨额存量的背后，是开发商的疯狂推盘

　　为什么今年二季度以来的楼市成交火爆，却看不到2009年那样的存量快速下降？

　　业内人士认为，最重要的原因是，由于无法准确判断后市，开发商疯狂推盘，能跑就尽量跑。

　　据杭州透明售房网显示，6~7两月，新领预售证的楼盘达到前所未有的高峰。6月份，主城区共有4871套的商品房领出预售证，7月份，这一数字更是上升到5602套。和家园新领预售证有468套，九润公寓新领575套，西城纪新领775套，规模之大，令人吃惊。

　　而这两个月，主城区商品房的成交量也不过是6747套和5276套，7月份的新入市房源量甚至超过了成交量。正因为新盘入市量太大，才导致存量久久居高不下。

　　一位开发商坦言，今年的楼市完全是刚需的市场。虽然刚需的庞大和源源不尽出乎大家意料，但对于后市，只要限购不放松，虽然成交量一直不错，但房价很难上涨。反正房价涨不了多少，所以能卖绝对趁早卖。

　　其次，楼市的成交量虽然上去了，但成交结构没有改善，成交的基本上还是90平方米的户型。成交结构不扭转，存量就不可能真正的消化。

　　另外，则是今年成交的房源大多是新推盘，新推盘以价换量带动成交，老盘价格调整的不多，因此老盘的消化量非常缓慢。(记者 张卉卉)