买学区房遭遇户口老赖 律师、中介支你两招

　　“户口老赖的事情听说过不少，我们买房子时还特别留心了，谁知道还是让我们碰到了呢！”最近，孙女士(化名)买房子买出了一肚子的火，签合同时明明写清楚了，5个工作日内要迁出户口的，结果房东却隐瞒了前房东户口一直未迁的事实。“还好合同约定了户口不迁的违约金，最后拖了一个月最终解决了，如果解决不掉，我还真不知道该怎么办呢！”

　　买了套学区房

　　前房东未迁户口

　　孙女士的宝贝女儿今年刚刚三岁，不过夫妻俩为了孩子今后上小学的事情已经操心一年多了。

　　孙女士夫妻俩都是工薪阶层，手上的预算也不算太充足，左挑右拣了好久，终于在光复路上找到一套1988年的房改房：23平方米，总价52万，一次性付款，天长小学学区。

　　今年6月份，孙女士和房东周先生(化名)在中介那里签好了合同。“当时房东打包票的，说房子里没有户口。”孙女士说，“幸好我还是在合同里签进去了，房款全部打给他们之后，要在五个工作日内把户口清干净。”

　　谁知道半路杀出个程咬金，就在孙女士将房款打给中介以后，她才知道原来这套房子里的确没有房东的户口，不过前一任房东的户口还在里面。孙女士觉得被狠狠地忽悠了一把。

　　幸好签了违约条款，事情总算顺利解决

　　孙女士夫妻俩动用了各种资源，终于搞清楚了其中的来龙去脉：原来这房子是单位里的房改房，周先生的前房东是一位70岁的大伯，当时大伯以不知道要把户口迁到哪里为由没迁户口，这事就这么耽搁下来了。

　　按照双方当时的合同条款，如果不能履行户口清空的约定，违约金是总房款的10%，也就是5.2万元。“我提出要赔付违约金的时候，周先生就来劝我了，说什么反正我们户口也是可以迁进来的，只是老人挂在我们家的户口下。”孙女士一家坚决不同意，“这个老人家年纪这么大了，以后怎么办？万一以后这一带要拆迁怎么办？以后我要是再卖房怎么办？”

　　在孙女士的坚持之下，一个多月之后，周先生去联系了前房东，又托了很多关系，最终将户口迁了出去。“我真是有点后怕，万一房东甩手不管了，那我不是麻烦大了。”孙女士说，当初真应该和房东去派出所查查户口。

　　想要购房入户，该住址的户口一定要清空

　　“市区里的老房子在户口方面特别容易出状况。”中原地产中介部总监王群英说，因为市区里很多房子都是单位的房改房，一旦还有前房东的户口在这里的话，基本是老人家。

　　“特别是外地人要购房入户的话，这一类的情况要特别小心。”华邦地产采荷店的店长胡有余说，购房入户的房子，要求里面的户口是清空的，否则买方无法把户口落进来。

　　“我有一个温州朋友，在2009年的时候买了一套流水东苑的房子，总价80多万。”王群英说，当时这位朋友就是想购房落户的，但在买了房子之后才发现，里面还有第一任房东的户口，而这套房子中间已经卖过四次了，“好不容易找到最早那个房东，可对方说，要么就让当初他的下家来找他，要么就给20万才肯迁。”王群英说，最后只好便宜点将这套房子再次卖掉。

　　避免户口老赖，给你支招

　　办法一：律师说，设置高额违约金，测试对方诚意

　　如果涉及到迁户口一类的事情，在买房子之前，应该先去派出所调查户口情况。浙江海浩律师事务所律师李慧说，如果房子里有户口，可以判断下户口迁出的难易程度，“如果户口不是房东本人的，那么迁出必然有一定的难度。”在这之后，可以通过将违约金金额提高的办法，来测试对方的诚意，“违约金没有一个一定的数额，可以通过双方协商来达成。”

　　办法二：中介说，留房款的10%~20%，全部交割完之后再付给房东

　　在采访中，不少中介都表示，如果有客户想购房入户的，都会事先让房东带着房产三证去派出所把户口状况查清楚，这也是最好的规避日后纠纷的办法。

　　另外，在合同中最好约定，留房款的10%~20%，在全部交割完成后再付给房东，防止在买卖过程中出现户口、物业、水电等问题，“有了这部分房款做保证，也可以在一定程度上预防各种问题的产生。”(记者 金歆)