售房热拿地冷 广东江门楼市冰火两重天

　　今年至今，三线城市江门在楼市方面呈现售房热、拿地冷的冰火两重天景象。

　　7月新房销售量价齐升

　　江门市住建局公布的2012年上半年蓬江区、江海区房地产市场报告显示，年内各月成交量呈震荡上升趋势：1月份以3年来的单月新低298套惨淡开局；2月起随着差别信贷政策的落实以及少部分楼盘大力降价促销，带动连续两个月的成交量出现逐月增加近200套的局面；4月份回暖势头暂歇；5月份成交量再次上升，达到769套，创去年8月以来的新高。

　　7月份的数据也较为可观，世联数据平台的数据显示，7月份前三周的市场表现为量价齐升、量跌价升、量价齐跌的发展趋势。第一周，蓬江、江海两区一手住宅共成交295套，较上周增加51套，环比上升20.9%；成交面积为3.57万平方米，环比上升24.7%；成交均价为6041元/平方米，环比上升4.3%。接下来的第二周，两区一手住宅共成交232套，较上周减少63套，环比下降21.4%，成交面积为2.92万平方米，环比下降18.1%，成交均价为7064元/平方米，环比上升16.9%，整体表现为量跌价升趋势。第三周，江门楼市迎来了推货小高潮，先是育德·上院开盘成“夜光盘”，周末珠江帝景湾、山湖雅苑、奕聪花园也相继推出新货，看房者热情不减，但由于网签数据滞后，未能及时体现，蓬江、江海两区一手住宅共成交173套，成交面积200万平方米，成交均价为5995元/平方米，相比前两周呈现量价齐跌的趋势。

　　“7月份整体销售市场火爆，呈现量价齐升的趋势。第三周数据是因为网签滞后性导致，不具参考性。”江门奥园营销总监陈志炎说，今年楼市趋于回暖，这两个月楼盘销售量都在涨，销售价格也有缓慢回升的趋势。7月份，奥园、育德·上院推货均卖完，售房的折扣渐少，销售数量可观。豪宅、别墅虽然价格没有回落，且推出货量较少，但还是呈现销量稳定的态势。

　　怡福地产策划总监谭华驹也表示，7月份市场总体情况不错，主要是因为国家二次降息效果显现，消费者热情度上升，销量也比较好，“7月初我们推出的9栋在10天就卖了60多套”。

　　“7月份的整体情况要比6月份好，成交量和成交价格都比较可观。”伟翔辉煌置业策划有限公司营销总监陈昆塬说，随着6月CPI数据的下降，降息对房地产市场有促进作用，之前一些认为政策还没有放缓、处于观望状态的购房者选择了出手。

　　拿地

　　上半年仅成交8宗商住地

　　江门市国土资源局的公告显示，今年上半年，蓬江区、江海区以挂牌出让方式供应35宗土地，绝大多数为工业用地，仅3宗商住用地。截至6月底，有12宗成交，其中商住用地1宗，20宗流拍，其中商住用地2宗。

　　从《蓬江区、江海区2012年第一季度国有建设用地供应结果》和《蓬江区、江海区2012年第二季国有建设用地供应情况》可以看出，上半年蓬江、江海两区共成交24宗土地，成交面积63.45113万平方米，成交金额79233.0327万元。成交土地中商住用地仅为8宗，面积18.26876万平方米，成交金额45318.2913万元。其中6宗为协议出让，1宗为补办出让，仅1宗为挂牌出让。

　　对于江门商业住宅用地拿地少，部分业内人士称主要是政策不明朗、开发商积压新货、资金运转等问题导致，开发商拿地冷也会导致以后出现新货供需失衡。

　　“开发商拿地少，对以后房价会有影响，房价很可能会上涨，到明年、后年，开发商手头上的货卖完了，就会出现一个断货期，到时候有可能出现房地产市场供不应求，造成抢购现象。”陈志炎说，开发商拿地冷淡，主要是政府储备用地少，且价格不低。此外，江门作为三线城市，外来人口少，人口流动小，外来开发商的开发热情也不高，本地开发商忙着资金回笼，对拍地市场处于观望状态，“建议购房者看上好的楼盘就赶紧买，免得将来只有滨江新区、江海区、杜阮等稍微偏远的楼盘可供选择”。

　　“主要是上半年提供的地块竞争力和吸引力不够高，且价格比较贵，去年、前年拍出的土地都是地王级地块，地段好，价格也实惠。所以，开发商选择缓一缓，先清货。”谭华驹说，一二线城市大型开发商比较多，资金雄厚，出现拿地热情况比较正常；江门外来开发商比较少，本地开发商实力有限，兴趣也不大。他表示，拿地少并不会影响以后的供需平衡，“开发的滞后性需要两到三年才能体现出来，且去年由于市场不景气成交量较少，积压的货量比较多，再加上今年推出的新货，总体供应量还是比较多，估计下半年开发商置地热情会有所上升”。

　　陈昆塬表示，开发商对市场预期没有信心，手头资金不够，加上地价较贵，如果市场出现楼市回暖、量价齐升，政策出现松动，开发商就有信心拿地加大建设。“目前开发商的货量还比较充足，各自手上还有规划土地，并加紧了对土地的开发，基本能满足今年以后江门市场的需求，不会出现供应失衡状况。”

　　探因

　　今年楼市回暖，为何开发商对拿地热情不高？开发商售房热、拿地冷会否对后期楼市供需平衡有所影响？

　　江门职业技术学院经管系副主任、副教授李卫忠：

　　分期开发不会导致供需失衡

　　开发商拿地冷淡，主要因为对市场预期不是很乐观，而且手上都有存货，国家的调控政策又比较严，打击了他们的拿地热情。另外，现在拿地成本高、政府土地放量少也是其中因素之一。下半年，开发商主要以推货消化为主，两次降息对市场有一定的刺激和促进作用，下半年楼市情况趋于利好，不过国家政策还没放松，量价方面不会出现大起大落，主要以稳步增长为主。

　　售房热、拿地冷不会给江门楼市造成供不应求而导致价格上涨。开发商拿地是分期开发，且目前楼市开发率不高，像珠江地产、碧桂园等手中还有很多地等待开发，他们会根据市场情况及资金回笼情况增减建设，不会出现断货期，供需比例也比较中和。开发商拿地时都有规划，分期开发一来可以按照市场情况推出新货，二来可以缓解资金压力，推动良性循环。

　　原江门市委政策研究室主任李超奇：

　　主要问题还是解决存货

　　开发商售房热、拿地冷，短时间的波动很正常，目前房地产企业的境况还是比较困难，都在等资金回笼，销售也不是到了火爆的局面，只能说比起之前的下降，出现了回升的趋势。对于这种一冷一热的现象，市场会自我调节，加上政府也在建设保障房，不会导致明年或者以后出现供不应求的局面。

　　开发商方面，积压货、存货消化得差不多了，有了资金回笼，就有钱来拿地起楼，他们也会具体衡量市场情况，价格合理也会去拿地。现在的主要问题是，积压下来的存货太多，开发商接下来主要是解决存货问题，拿地方面还处于观望状态。

　　五邑大学人事处处长、教授刘志坚：

　　下半年开发商拿地热情会稍高

　　国家将近两年的楼市调控，导致开发商手头上积压存货较多，资金回笼困难，拿地热情比较低，而且现在经济也比较糟糕，购房者买房热情不高，政府对调控政策也还没有放开，很多开发商选择以消化存货为主。

　　不存在售房热、买地冷会导致以后供需失衡。下半年，开发商拿地热情会稍微高一些，国家调控正在放松，有回暖迹象，一些实力雄厚、手头拥有资金的开发商会趁着楼市不景气购买一些土地。不过受闲置土地政策约束，也不会购买太多。一二线城市主要因为土地价值大，本身价位高，增值空间大，受到开发商热捧。在江门，一个楼盘最多6000—7000元/平方米，而在杭州，则涨到每平方米两三万元，商业比较发达的城市，楼盘价值比较大，开发商开发热情比较高。黄文波