房企继续跑量 上周济南商品房成交环比涨三成

　　刚刚过去的7月，济南楼市呈现“淡季不淡”的局面，商品房成交量维持在高位。进入8月，这股势头还在持续。

　　楼市成交量上涨，但价格却表现平稳。专家表示，在目前的经济背景下，在调控始终不放松的前提下，房价报复性反弹难以获得政策支撑。

　　济南上周商品房成交环比涨三成

　　7月历来是楼市销售的淡季。不过，今年的状况则有些不同。

　　继前三周成交维持高位后，上周(7月23日—29日)，济南商品房成交表现平稳，日均网签量达283套。

　　搜房网的统计数据显示，上周济南楼市共成交商品房1981套，相比前一周的1518套增加463套，环比上涨30.5%。其中，住宅共成交1166套，比前一周增加245套；办公写字楼成交53套，增加38套；商业用房共成交17套，环比减少31套；车库共成交254套，环比增加136套；储藏室共成交317套，环比增加87套；厂房也实现长期以来0套的突破，共成交4套；公寓类产品成交29套，比前一周增加4套；其他类商品房共成交141套，环比减少120套。

　　时间已进入8月。业内人士分析认为，8月虽然仍处于楼市的传统淡季，但在需求积极性提高和供应增加的影响下，成交量有望持续维持高位，“淡季不淡”的行情可能会持续。

　　7月全国楼市向暖

　　刚刚过去的7月，全国楼市也继续呈现向暖趋势。

　　在信贷政策利好影响下，传统的“淡旺季”已经被颠覆，继楼市在6月迎来一轮爆发之后，7月依旧保持着良好的势头。

　　根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，月内全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%，全月成交量有望达到28万套，再创年内成交量新高。其中北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。

　　业内人士指出，近期连续的两次降息，对市场的影响尤为明显。2012年6月8日起，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，不足一月，央行再次宣布自7月6日起下调利率，进一步推动了本已复苏的市场。

　　中国指数研究院的报告表示，从近期成交量周数据来看，7月前三周重点城市较6月底回落，但仍高于2008年以及2010年、2011年同期水平，仅低于2009年同期。同比来看，7月前三周大幅增长63%，与2010年和2008年同期比较增幅也在90%左右，虽比2009年同期的历史高位(6月)仍下降24%，但作为传统淡季，成交量仍旧突出。

　　值得注意的是，尽管数据显示全国楼市成交量总体呈现上升趋势，但是并非所有的城市成交量都出现上涨，涨跌互现成为当前楼市的重要特征。尤其是一线城市回升力度最为显著，而三线城市则普遍出现了下降。

　　统计数据显示，7月前三周，一二线城市成交量分别为180万平方米、95万平方米，较去年同期分别增长29%、37%，回升力度远远高于同期三线城市(增长1%)。且从绝对量来看，一线城市仍是最大。与6月前三周相比，一线城市商品房成交量增长12%，为二线城市增速的6倍，说明一线城市回升力度更大，市场反应更敏感，三线城市则下降7%。

　　限购政策是调控底线

　　近期，不少地方政府对房地产市场进行微调，也引发很大关注。

　　根据中原地产统计，2011年下半年以来，累计有40个城市不同程度地微调了原有政策，主要包括提高公积金贷款额度、实施购房补贴或购房落户政策等。

　　在这个敏感时期，国务院急派8路督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况进行了专项督查。此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，以及税收政策执行和征管情况。

　　同时，中央高层也再次表态。中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议指出，要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。

　　市场专家分析指出，当前楼市调控已经步入“深水区”，在政府坚决抑制投机投资性需求的主基调下，各地对于首套自住需求的政策有所倾斜，但“限购”政策依旧是房地产调控的底线。

　　打折优惠还在继续

　　尽管楼市成交一直呈现稳中上涨的趋势，但从房价走势来看，成交价格一直保持平稳状态。尤其是济南这样的二线城市，房价呈现稳中有降的趋势，开发商的打折优惠还在继续，低价走量仍是目前济南楼市主流，愈来愈多的企业加入到打折优惠的行列中。

　　重汽翡翠外滩在上周末的开盘活动中，推出7重大礼，当日推售率高达90%；位于市中白马山路附近的宏瑞国际星城周末的低价开盘也吸引了不少购房者；最近一些新开的楼盘，也普遍采用以前常用的认购打折、赠送物业费等促销措施。

　　专家指出，受央行降息等利好的影响，刚需购房者纷纷选择提早入市。一部分开发商在充分了解购房者的心里基础上，实行“低开+推小户型”的营销策略，实现了楼盘的高去化率，推动了楼市成交量的复苏。

　　现在出手购房是否合适

　　楼市调控敏感期，开发商应采取怎样的策略？购房者此时出手是否合适？

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前政策层面正值“刺激刚需”窗口期，刚需应该会继续释放需求。这个阶段开发商应充分利用，加大市场供应，及时降价跑量，有条不紊地分阶段实现销售目标。新项目入市应谨慎定价，若是一味涨价可能引导楼市继续反弹，很可能倒逼楼市新一轮调控政策出台，那时疯狂涨价的开发商可能会自食其果。

　　中国房地产学会副会长陈国强则表示，在目前的经济背景下，在调控始终不放松的前提下，房价报复性反弹难以获得政策支撑。对于消费者来说，没有必要抱着恐慌的心态着急入市。对刚性需求者而言，如果看到合适的项目，现在买也不会吃亏。 (苏茂华)