治理房屋租赁市场混乱利剑：不折不扣执行监管

　　业内人士以及消费者表示，当前房屋租赁中介市场的一些混乱现象，是推动房租上涨的重要因素之一，已经损害到一些群体的居住权利。他们建议，当前既要采取加强监管、严格执法等常规措施，也需要在市场信息公开、扩大公租房房源等方面进行创新探索。

　　加强监管 严格执法

　　国家统计局的数据表明，今年1月至4月的住房租金价格分别上涨2.6%、2.5%、2.1%、2.0%。“我现在是买不起房也租不起房，”已经工作四年的南京市高中教师朱晓坤说，“我刚参加工作起就与朋友合租一套61平方米的两居室，起初租金是每人每月700元，现在涨到1000元，而我每月的收入也就3500元左右。房租涨得比C PI快多了啊！没有房子，我和 谈 了 好 多 年 的 女 朋 友 都 无 法 结婚。”

　　业内人士表示，房租上涨主要是受经济大环境影响。同时，房屋租赁市场的一些混乱现象也是推高房租的重要因素。他们表示，当前房屋租赁市场已经有较为完备的制度规范，关键是加强监管、严格执法。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄说，住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》已经明令禁止搞“群租房”，规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。而在当前，打隔断、租厕所、租地下室、人均面积低于10平方米的情况依然十分普遍，说明政策的执行大打折扣，执行不力损害了政策的权威。

　　天津易道律师事务所律师刘婷介绍说，依据《天津市房地产中介服务机构备案管理办法》的相关规定，房地产咨询机构、房地产经纪机构及其分支机构、房地产估价机构的分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产市场管理处办理备案。从规定看，正规的房地产中介机构不仅要有工商部门核发的经营许可证，并且应当有房地产部门核发的资质证书，否则就属于超范围经营或违法行为。“工商、房管等部门需要做的是‘跨前一步’，不要推诿扯皮。”

　　刘婷还建议加强行业自律，特别是完善租房合同条款，防止格式合同中的“霸王条款”损害消费者利益。她说，租房领域的很多纠纷源于合同条款规定不清，无法明确双方的责任和义务。比如，中介机构收取中介费用依据其是否完成了中介服务，在实践过程中往往存在交纳完中介费用后，出租方不出租或者承租方不承租的情况，而中介方往往以已经完成中介服务为由不予退还中介费用，这无疑给当事人造成了损失，因为合同一般都是格式条款，对于中介费用的收取条件一般没有明确约定。

　　加强信息公开透明

　　信息不对称、不公开、不透明，这是众多消费者对房屋租赁市场的切身感受。日前，中国青年报社会调查中心对3820人进行的网络调查显示，58.8%的人建议政府协调建立实名认证的租房信息平台，同时应对中介行业实行黑名单制，一次违规禁止执业。

　　一位业内人士表示，租赁房源登记备案率偏低，是造成租房市场混乱的重要因素。比如天津市规定，凡从事房屋租赁活动的，需要向区、县房地产管理局提出登记备案申请。但由于此举占用租赁双方的时间和精力，多数人未按照此要求备案，也为日后纠纷埋下了隐患。

　　全国人大常委会委员、内务司法委员会副主任委员辜胜阻建议，各地区需根据本地实际情况完善实施细则，使登记备案成为维护租赁双方权益的有效途径，并且要明确中介机构在推进租房登记备案中的地位、作用和责任。同时，适当减免房屋租赁综合税率，鼓励房主登记备案。在登记备案方式上，可采取电话备案、网络备案、上门服务等方式，使出租房屋登记备案工作更为快捷、便民。

　　房东信息真实与否、租房者是不是“正经人”，这些是出租方和承租方共同关心的问题。业内人士表示，房屋买卖时，买卖双方手续详细，审查严格，双方的真实身份能够得到确认，而房租租赁时手续简便，业主和租户通常仅凭草拟的合同就达成交易，其中暗藏许多风险。建议公安部门、房管部门与中介公司互相配合，对房屋租赁双方也进行严格审核。

　　进一步扩大公租房房源

　　业内人士和消费者还表示，房屋租赁是与房屋交易同样重要的市场，政府宜进一步扩大公租房、廉租房等房源，以“市场化手段、公益化目的”稳定租赁市场价格，缓解年轻人和中低收入群体的居住困难。

　　辜胜阻曾做过调查，发现许多年轻人宁愿花三分之二的收入来租房，也不愿意去住公租房。他们的顾虑在于公租房面积太小，位置太偏，选择性太少，质量也堪忧。辜胜阻建议，政府公租房建设要广开渠道、多样化筹措社会房源。而且公租房应该适应市场需求，符合年轻人的居住习惯和工作生活规律。例如，去年贵阳首创的收储社会闲置房作为公租房的“房屋银行”租赁模式，与北京即将推行的“官办中介”出租房屋措施，都是值得借鉴的方法。

　　中国住房制度研究会特聘专家、武汉大学社会学系教授周运清认为，解决租房问题，扩大房源是关键。他建议，各级政府应以政府为主导，公办民办相结合，加大公租房建设力度，并用廉租房政策解决公租房的租金价格问题。在如何利用民间资源方面，周运清建议，在城中村的改造过程中，采用公司化、股份制的模式，调动城中村居民的参与积极性，经过重新规划建设，将部分城中村改造成为规范的房屋租赁村，实现双赢。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，当前宜加快推进廉租房和公共租赁房建设，让这类租金低、租赁关系稳定的保障性住房尽快形成有效供应，增加出租房源的供应量。与此同时，还可以通过收购一些存量房源加以改造，供应给租赁市场，以缓解供需矛盾。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟建议，为了推动公租房市场的健康发展，税收政策应该更加合理，征收环节更加合理；政府有关部门应该更多监管交易环节，为交易双方提供更多保障；政府要提供更多的廉租房供应市场，改变消费者买房养老的观念。(记者 杨金志 孔祥鑫 刘德炳 徐岳)