库存维持高位 房企料加快推盘

　　在经过二季度以来的热销后，房企自身库存量有所减少，但降幅依然有限，从绝对量上看库存仍处于高位。这或推动开发商未来继续扩大供应量、加快项目推盘入市的步伐。

　　另一方面，不同城市之间楼市库存情况却出现了较大差异。业内人士认为，近年来个别城市的土地实际供应量偏低，这将影响到市场库存规模，并可能导致未来部分城市楼市供给不足，推动房价上涨。

　　四大房企库存微降

　　统计数据显示，上半年房企销售普遍飘红，不少企业都完成了全年销售目标的50%以上。7月以来，市场继续回暖，世茂、中海等房企甚至完成了调整后全年销售目标的七成以上。

　　但“以价换量”的结果，是房企净利润整体下滑。中报数据显示，今年上半年，“万保招金”四大行业巨头营业收入总额超过674亿元，同比大增近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。房企现金流状况虽然普遍好转，但房企净利润增长乏力，房地产投资回潮的情况并未出现。

　　另一方面，房企库存仍然处于高位。据链家地产市场研究部统计，截至二季度末，“万保招金”四大房企的库存合计5157.68亿元，比年初增长8.35%。剔除预售款部分，四大房企的真实库存为2499.43亿元，与年初相比，仅降低1.56%。

　　这也是整个房地产业库存状况的缩影。有数据显示，房地产行业的整体库存金额高达1.18万亿元。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，万科等十大标杆房企的库存消化时间已从年初的12个月降到上半年的10个月左右，但整体压力仍然很大。

　　上述机构的数据还显示，2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，比2008年底增长了约1.8倍。从今年上半年的情况看，开发商补充土地储备的热情不高，但总体的土地储备情况仍处于高点。

　　“库存高企依然是各家开发商必须面对的巨大挑战。”张大伟说。这种压力或将促使开发商加快销售节奏。多数机构认为，“金九银十”或将迎来市场供应的高峰，同时在本轮的库存释放中，企业毛利率将继续保持在相对较低的水平。

　　部分城市库存或不足

　　尽管房地产行业整体库存高企，但在不同城市间的楼市库存情况也不尽相同。近几年，大量房企转战土地价格偏低、市场空间较大的二三线城市，从而导致一线城市和个别热点城市的后续供应出现一定空缺。

　　根据北京市住建委的数据，截至8月27日，北京楼市新房可售库存仅为79242套，再次跌破8万套，并较月初减少约2600套。这也是今年以来北京楼市新房库存量的最低纪录。近期房企推迟领取预售证的节奏，被认为是供应减少的主要原因。

　　受政策预期不明朗和备战“金九银十”等因素影响，自8月13日以来，北京已有半个月的时间没有期房项目入市，现房项目有3个领取了预售许可证。如果按照当前的销售速度推算，北京市场的库存仅剩9个月的消化周期。

　　北京的情况在不少热点城市都存在。根据中国指数研究院的统计，截至今年7月底，广州、深圳两个一线城市的库存消化周期均为8个月，南京、苏州、杭州、厦门、惠州等热点城市的库存消化周期均不足9个月。其中，苏州现有的库存量仅够4个月的消化。

　　从长期来看，土地供应量的减少将导致一线城市面临后续供应不足的问题。上述机构的数据还显示，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。

　　相比之下，大部分二三线城市的潜在供应充足。数据显示，最近三年半以来，武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米，可供7-10年消化。大连、唐山、哈尔滨等城市的消化周期，则需要15年以上的时间。

　　二三线城市的楼市将迎来快速发展阶段，已成为公认结论。但业内人士担心，未来一线城市库存不足可能导致未来市场供需失衡，并促使这些城市的房价上涨。（张敏）