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变相卖楼:租约一签70年

2012年08月31日 12:40 来源:广州日报 参与互动(0)

  最近记者接到读者报料,称花都新华街一处繁华地段有公寓盘推出“一次收取70年租金”的销售奇招,折合售价为1万多元/m2,出售方声称“房屋无产权,租约一签就是70年”。为此,记者本周一到该项目现场一探究竟。接待记者的一位女士说,现在她们的项目只接待短租客人,不过在记者再三询问之下,她又表示,“或许有一些去年已购下70年租约的买家可以‘让出’单位给你,由新买家与当地村委会再签订租赁合同。”

  广州市东方衡泰律师事务所蔡健龄律师表示,根据《合同法》规定,法律只保护租赁期在20年之内的租赁合约,因此若买家与当地村委签订70年的租赁长约,该租赁合同也是部分失效的。据记者调查发现,花都区目前公寓供应不多,一些有产权的商业公寓使用年限只剩下二三十年,市场价也在1.1万元/m2,而上述这个位于花都大润发对面、广百百货楼上的公寓,却以优越的地理位置以及号称“70年使用权”且不受限购约束为卖点,确受吸引了一些投资者出手,不少单位已“售出”。但这种看似租赁、实则销售的操作手法,是否合法的交易过程?消费者会承担怎样的交易风险?记者进行了多方了解。

  记者实地踩盘

  地头不错 有租客去看楼

  记者驱车来到花都凤凰广场,该商场1~5楼出租给广百百货。据公开资料显示,广州市广百股份有限公司于2010年4月24日向广州市荣烨置业有限公司承租花都凤凰广场A 区裙楼首至五层约4万平方米商业物业,开设公司花都凤凰广场门店,合同期限为15年,年均租金约为2400万元。

  声称“出租70年使用权”的公寓位于凤凰广场东侧,名为“丽晶国际公寓”,正对花都雅居乐雍华廷,丽晶国际公寓的门口外墙上写上招租热线,在一楼大堂把公寓的各种间隔制作成模型展示出来。在现场负责接待的一位女士刚好陪一位租客看楼下来,记者听到这位租客与接待人员商讨租赁合同的条款。

  听说想租70年 Sales警觉

  随后,接待人员询问记者需要租用什么公寓。记者直接告诉她:“希望看一些租期70年的公寓。”这位人员听了有点警觉,回答说:“我们现在只租给短租客人。”记者继续询问,她终于回复说,去年8月公寓第一次开售70年租约,当时卖了大部分,当时的价格大约是1.3万元/m2。这位接待人员见记者很熟悉项目情况,于是也放下戒心跟记者聊天说,“这批公寓无产权,目前60平方米的公寓已售罄,要买也只能买‘一手租客’让出来的房子。去年售价为1.3万元/m2,人家持货一年怎么也要卖高几万元吧。一旦成交,新租客要与当地村委会重签租赁合约,该公司会收取不高于5000元的‘转名费’。”

  随后,记者与接待人员乘坐电梯来到位于9楼的公寓,这个建筑面积为60平方米的公寓估计套内面积35平方米左右,为长方形工整的单间设计,进门右边为卫浴间,无窗户黑房设计,开放式厨房不具备明火煮食。接待人员表示,所有家电都随楼附送,有空调、电热水器、煮食炉、抽油烟机等。接待人员告诉记者,这种房型目前市场月租价1800元左右,业主自行出租可能租到2000元。

  接待人员见记者表现出浓厚的兴趣,于是再带记者到走廊东边尽头的两个单边单位看房,她说这两套两房单位现在仍保留样板房设计,还未出租出去。

  属宅基地房 无证无保障

  据一位熟悉该项目的人士表示,该地块是由当地田美村委与一个公司合作开发的,由于地块属宅基地性质而无法出房产证,也无法在市面上交易。接待记者的人士也明确表示,该公寓没有房产证,购买70年使用权的买家会在该公司的协助下与当地村委会签订70年的租约,收取几千元的转名费,70年租金必须一次性支付。

  记者算了一笔账:以1.3万元/m2购入该公寓70年使用权,以60平方米计算,总投资额为78万元,等于预交了每月928元、总共70年的租金。而该公寓目前月租应可去到2000元,若算上每年递增5%的租金,20年内应该可以收回投资成本。难怪虽然没有产权,也有人愿意冒险投资。

  70年租赁长约只保障20年

  据记者调查,目前花都楼市主要是以住宅供应为主,仅有的几个商业公寓因土地出让时间较久,目前剩余的土地使用年限为二十几年,市场售价也在1.1万元/m2左右,因此上述这个无产权的新公寓售价要比有产权的老公寓贵。

  广州市东方衡泰律师事务所蔡健龄律师表示,根据《合同法》规定,法律只保护租赁期在20年之内的租赁合约,因此若买家与当地村委签订70年的租赁长约,该租赁合同也属于部分失效。律师提醒,除了产权风险外,买家也应看一下该栋建筑物是否通过规划、消防验收,否则很可能租到既违建又无产权的房屋,那就损失惨重了。广百百货已在凤凰广场开业,这个也被销售人员作为“卖点”,她向记者表示,“除了房屋没产权外,公寓的规划和消防验收都不会有问题,因为广百百货都已经开业,项目不会有问题的。”

  此外,该项目的物管费之高也在花都数一数二,达到2.8元/m2/月,2013年起升到3元/m2/月。该公寓目前仍为临电,虽然接待人员信誓旦旦称很快会改为居民永电,但无产权保障的房屋还是少碰为妙。(记者 李凤荷)

【编辑:张慧鑫】
 
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