香港楼市多非洲籍华人买家

　　香港的豪宅向来是内地、香港富豪及国际投资者竞逐的目标。据高力国际的市场报告显示，2012年第二季，香港豪宅平均售价按季上升5.3%至每平方呎19723港元，高于1997年及2009年的历史高位。高力国际亚洲投资服务行政董事胡孝直指出，由于香港豪宅售价已升至颇高的水平，在短期内较难出现很显著的增长。然而，香港利伯维尔场的定位、简单税制及低税率对不少投资者仍具相当的吸引力。

　　面对日益增长的赴港置业热潮，不少香港发展商和房屋代理机构也争先进入内地市场。恒基兆业地产营业部总经理林达民此前接受采访时表示，内地买家赴港置业的热情越发不容小视，其需求一路赶超赴港置业的其他海外投资者。正因如此，香港的发展商亦更加重视内地市场的开拓，通过频繁的互动往来与推广宣传，挖掘更多的潜在客户。

　　上周六，被业界称作香港五大地产代理之一的置业18在广州增设代表处。据了解，该代理公司此前已在深圳、温州、长沙、海口等地开分店布点。谈及向内地拓展港盘业务时都遇到哪些困难时，置业18的主席张肇栓表示，对销售人员的挑选与培训相比，内地客源的搜罗与积累反而算不上什么困难，“受制于两地文化与地域上的差异，想在内地挑选或培养一位销售人员，真不容易。”

　　首选一手房 购二手房资金流动性差

　　“香港相对宽松的置业投资环境和稳步上扬的市场行情，吸引了不少内地客赴港买楼投资。”记者从美联物业广州区董事总经理刘志忠口中得知，今年上半年，经过他们公司赴港置业投资的广州客户比去年下半年多了近一成。其中，逾七成的客户会选择向银行申请按揭贷款购房，不足三成的客户会选择一次性付清房款。

　　与广州楼市行情不同的是，在香港买房投资，其租金回报率分分钟跑赢存贷款利率。中原地产专港办经理梁慧文表示，以广州目前的楼价和租金来看，住宅租金回报率能超过3%的物业，已算是难得一见的笋盘，但在香港却发生了逆转。

　　据刘志忠介绍，内地客赴港置业投资首选一手全新物业，“置业二手物业的内地客户占总客量的比例很少，不足10%。”目前会选择在香港买二手楼的内地客多半是有急用或自住需求。与投资客不同的是，这部分买家已在香港工作、生活了一段时间，并在未来两三年甚至更长的时间，他们仍会常住香港。基于“与其把房租交给业主，倒不如自己买房做业主”的心态，他们会优先考虑可以拎包入住的二手物业。

　　谈及一二手港盘的差价时，刘志忠表示，各个片区的价差因地段价值和楼宇素质而相去甚远，因此无法给出一个平均值作参考。但他表示，港盘一二手的差价并不是内地客户“厚此薄彼”的主要原因，对于看重资金流动性和回报率的投资客而言，楼盘素质更优质、付款方式更为灵活的一手楼盘，比二手楼盘具备太多的优势。

　　首先在申请贷款方面，内地买家目前最高可向银行贷款五成，但如果内地买家看中的是二手楼，银行会因应楼宇实际素质和年期，减少放贷成数和期限，“二手房可以申请到的贷款成数普遍低于四成”。其次，在缴交首付款环节上，“卖楼花”的一手物业往往仅需买家先支付15%~20%的房款，余下房款可在交楼前的1~2年内分阶段支付。而买二手房的买家则要在较短时间内，准备好除房贷以外的一大笔资金。再次，内地客在香港购置二手房的手续虽不复杂，但与购买一手房相比，还是多了一两个步骤，譬如买家要对二手物业进行查册，查验所购物业是否有僭建，如果二手房原业主为公司而非个人，还需要了解该公司的财务状况，该物业是否背有债务等。

　　置业港盘“曲线”获得永居身份

　　“非洲籍”华人成香港投资移民主力

　　从2010年10月14日开始，房产暂停列作香港投资移民可供投资的项目内。如今，内地买家已无法直接通过置业香港，获取永久居民身份，但买房仍在投资移民过程中扮演着重要角色。因为内地客可以将所购香港物业，经过投资资产价值变更(如将所购香港物业抵押给银行，套现后再将千万港元注入如股票、债券、存款等金融产品)，曲线获得永久居民的身份。

　　不过，记者在采访中了解到，内地客户如要通过买房实现置业永居梦，必须要解决两个问题。一个是投资资金的准备，现时政策已明确规定，最低投资金额为1000万港元。另一个则是要具备第三国国籍，换言之，若想实现投资移民，内地客还必须具有他国国籍。而据业内人士透露，随着美国、加拿大、新加坡等国家的入籍门槛的不断提高，时下更多的内地客户往往是采取向非洲某些小国家“捐献”十来万元，从而获得该国国籍，并且以具备第三国国籍的身份，顺利申请投资移民香港。

　　有行家表示，这种现象在香港非常普遍，而且也有许多移民公司会主动为内地买家提供这种“贴心”服务，“现在移民香港的外籍人士，有相当一部分买家是非洲籍的买家，而这批非洲籍的买家中绝大部分都是华人。”(记者 王荔珏)