北京楼市上半月未现高成交 “金九”热销有难度

　　9月过半，市场上期盼已久的“金九”热销场面并未出现。北京市住建委的网签数据显示，上周(9·10-9·16)，北京市新建商品住宅(包含保障房)网签量为2219套，与之前一周相比微降2.5%。至此，北京市新房住宅成交量已经连续三周下跌。来自伟嘉安捷的统计数据显示，9月上旬，北京住房贷款成交量环比上月同期下降了8%左右，进一步从侧面反映了近期楼市的冷清。

　　低成交源于“供应少”

　　住宅成交量的低位徘徊引起了各方关注。在采访中，包括亚豪机构副总经理任启鑫、伟业我爱我家集团副总裁胡景晖等在内的多位业内专家均表示，除了仍然受到政策余威以及部分项目价格上调影响之外，成交低迷最直接的原因是楼市供应的“不给力”。胡景晖提醒，除了新房供应量方面的原因外，实际网签速度较慢也是导致成交量暂时出现明显下滑的原因之一。一些楼盘虽然实现热销，但仅仅存在于认购层面，实际网签量表现较为滞后。例如8月底开盘的兴业嘉园，近期才有网签数据体现，而近期开盘的合生滨江帝景，虽然当天认购90%以上，正式网签量却需要时间才能表现出来。

　　“从新项目开盘的情况来看，看房客户量并没有出现明显减少，个别项目甚至还出现了开盘当日千余名客户排号、认购率超过90%的情况。”北京美联市场研究部高级经理张磊对记者表示，尽管如此，但由于眼下刚性购房需求在买房时更加谨慎，面对部分开发商的提价，客户还是更多地选择了观望。当整体市场处于回归涨价周期时，仍在热销的项目大多是依靠优惠幅度来吸引关注。除去保障类项目，近期成交依然多数集中在大兴、房山等近郊区的刚需项目上，买卖双方在价格上的博弈仍然在继续加深中。

　　亚豪机构副总经理任启鑫则补充，除了上述情况外，前期通过大幅降价取得市场关注的项目，虽然近期开始进入涨价周期，但由于已经形成良好的市场口碑，只要项目涨幅不明显，仍然能够得到市场的认可。

　　多项目入市价格见涨

　　事实上，直到进入上周后，北京楼市供应才开始发力，根据亚豪机构统计数据显示，上周(9·10-9·16)北京住宅市场共有9个项目开盘销售(详见附表)，其中包括金地朗悦、北京风景、华远铭悦在内的7个老项目后期以及玺源台、金域缇香两个纯新盘项目，开盘项目数量比之前一周翻倍。9个入市项目共新增商品住宅2635套，预售许可面积21.6万平方米，环比之前一周分别增加了201.5%、176.9%，9个项目的集中入市将在拉动下半月成交量回升方面起到一定作用。

　　记者发现，上周入市项目存在一个共同特征，即老项目后期中多为今年以来数次开盘的项目。其中金地朗悦在今年6月曾两次开盘，7、 8月则各开盘一次；北京风景在4、 5、 7、 8月也分别有推盘之举；鸿坤曦望山项目今年以来也已四次开盘。亚豪机构副总经理任启鑫将此解读为这些项目的“小快灵”销售策略。探究之下不难发现，这些项目均为年初以来率先实现较大幅度降价的楼盘，从他们每次的推盘量当中可以看出，因降价带来的不俗销量为其提供了继续加推的动力。

　　上述项目的不断热销加推也促使了价格的上调，据了解，7个老项目后期当中除金地朗悦、东亚逸品阁与上期开盘价格保持一致外，其余5个项目均出现了不同程度的价格上涨。虽然这些项目因销售回款情况良好而有了涨价的“底气”，但过快的上涨并不为业内所看好。甚至有人担心，这种策略可能引发调控政策的加码。