专家分析：首套房贷优惠退潮 楼市调控加码？

　　话题背景

　　近日有媒体报道，北京等一线城市多家银行已经开始把首套房贷款优惠利率取消，一些银行则将房贷利率提高到九折，甚至上浮至基准利率的10%至20%，也有个别银行逐渐取消房贷业务，专攻企业贷款。此举是否意味着更严厉调控的开始？重庆金融机构有何措施？对当前的重庆楼市有何影响？本期《重庆晚报》地产同学会邀请了开发商、业内专家进行了探讨。

　　主持记者：首套房利率的优惠开始收紧意味着什么？是否严厉调控开始信号？

　　熊锦辉：银行取消八五折优惠利率，一部分是由于政策的收紧，另一部分与市场上资金面的紧张有很大关系。银行上调首套房贷利率是大势所趋。虽然有些银行表面上没有提高，但可能会“捆绑”一些条件，如搭售理财产品、限制贷款金额等。

　　尽管调控政策并未放松，但近期楼市回暖迹象明显，持续一年多的房地产调控进入到了一个十字路口。只要房价上涨，调控就会加码。后期管理层有可能会出台一大堆的储备政策，包括扩大房产税试点，提高预售门槛等。

　　王雪松：房贷利率的变化，常被看着是房地产调控政策变化的一个重要指标。此次部分银行收紧房贷利率优惠，或是暂停房贷业务，可能是因为受到其存款规模的限制，只能将有限的信贷资金投入到利润更为丰厚的中小企业贷款市场，并不代表房地产调控风向出现新的变化。

　　四季度个人房贷批贷可能“难上加难”，利率优惠更可能全面收窄。按以往经验，一方面，进入三、四季度后，各银行放贷速度逐渐放缓，放贷额度逐渐收紧。

　　另一方面，银行放贷全年呈前松后紧状态，从三季度开始逐渐收紧属正常情况。预计进入四季度后，银行信贷额度可能“捉襟见肘”。

　　主持记者：首套房利率的优惠开始收紧对当前的重庆楼市有何影响？

　　熊锦辉：现在楼市反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内，但一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调、微调的可能性正在加大。回调房贷利率、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，甚至限制房价涨幅目标等都可能成为下一阶段调控的储备政策，这些政策能否逐渐出台并发挥作用，将成为影响市场走向的重要因素。

　　在限购、限贷政策尚未松动的背景下，如果银行回调首套房贷利率的局面持续下去，以自住需求为主的购房群体会受到影响，那么，可能倒逼开发企业再度“以价换量”，实施策略性降价或直接降价，以应对首套房贷利率变化对市场成交的影响。

　　王雪松：首套房贷优惠利率的收紧不会影响到楼市调控的大局，只要调控不放松，对二套以上房贷不松绑，楼市投资与投机就难以“卷土重来”，房价趋势应该不会脱离政策调控的轨道。

　　对于首次购房者而言，购房优势减弱，这却是实实在在的一个问题。以100万元商业贷款为例，20年期等额本息还款方式，若执行基准利率月还款7485.2元，若执行9折利率月还款7103.87元，若执行8.5折利率优惠月还款6917.05元，最高相差560多元。