武汉商住楼长线投资走俏 出租回报高于住宅楼

　　新政的下达使得购买住宅的成本增加，但商业地产的首付资金一直是五成，且无论买多少套都不受限制，而商住楼投资门槛低、又可兼顾自住功能的特点，让其成为新政下许多住宅投资者转向投资商业地产。从近期楼市来看，低总价功能型产品市场接受度高，40年商住物业明显回暖。

　　进入8月以来，开发商为了迎合市场需求，推出此类产品项目明显增多。据统计，武汉楼市9月有世界城新尚都、汉阳人信汇、大武汉1911、金马凯旋家居CBD、亚贸恒升公馆、北大资源首座、汇丰企业天地等项目都会先后推出旗下的商务公寓。此外，万科金色城市、卓尔NO.1企业社区、百步亭金桥汇、中城时代天街等近十个项目正在积极筹备，将于近期推出大量的商务公寓。就在上周，40年产权商住物业出现明显回暖态势。

　　位于南湖新城的核心地段的29街，首次开盘，推出40年产权LOFT，其中30.04-39.16平方米的LOFT房源销售较好，33.39平米LOFT去化达到88%；不久前，位于汉阳王家湾商圈的北大资源首座推出140多套精装商务公寓，均价8500元/平米左右，58-80平米的两房、三房产品，算下来总价48万/套起，当日去化90%以上。

　　新政对住宅市场的影响是可想而知的，“购买二套住房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等相关规定，直接扼杀了大部分住宅投资者的购买计划，使得不少人将投资目标转移到了商业地产。这其中，资金雄厚或纯粹为投资获利的购房者将重心放在了写字楼和商铺上，而资金相对有限或投资自住功能兼顾的购房者则把重心放在了商住楼。

　　商住楼出租回报高于住宅

　　住宅的出租回报率很低，这已经是业内的共识。亿房二手房研究员表示，如今武汉的住宅出租回报率能达到2%-3%已经是相当不错的，而商住项目则能够达到5%左右。

　　这得益于商住楼的高利用率。在街道口一带的商务公寓，一个40多平方米的公寓大多租金在1800元左右即可拿下。但在周围的老公房两房、三房的房源，一般也就在2000元以内便可以搞定。

　　如今在陈家湾有一套房产的陈先生给记者算了一笔账，靠近广埠屯一带的新小区如今售价已经达到8500元/平方米左右。但由于距离中心区稍远，房租却没有那么好上涨，两房几乎都维持在2000元以内已经算是很不错的；若是毛坯，则租金得往1200元左右，而且客流未必充裕。

　　但商用公寓作为一个投资品种，租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本在总价上也比住宅低一些。有研究机构的报告显示，今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。

　　据记者粗略统计，目前武汉在售的商用公寓多达数十个，这些商用公寓产品的价格比同区的高端住宅、写字楼价格还要低，租金回报比住宅更为诱人。而从目前看来，商用公寓价格不高，但租金却仍继续上升，租金回报随之上升，不限购公寓诱惑力继续加大。

　　商住楼投资需走长线

　　即便是出租便利性高，租金回报也很漂亮。但在业内人士看来，如果不是走长线投资，快进快出并不适合用在投在商住楼上，而走长线才是商住楼的收益方向。

　　“商住楼的转让税费很高。在这一点上，不适合快进快出。”亿房研究中心研究院陈龙表示。

　　也正是因此，不论是开发商还是投资者，都感觉到房产的“爆炒”时代已经结束，下面的日子，投资则更像是“炖煮”需要经历时间和火候的考验。如果都是从长线考虑，商业地产项目中，有多种功能选择的商住楼或许已经开始崭露头角。

　　而对于投资者来说，房价总归是上涨的，在等待抛点的日子，能够有持续的合理租金做支撑，这样的日子，就算不错。至于那高昂的税费，嫁接在总价上是唯一的办法。若是有合适的产品和良好可见的预期，下一个接盘者，未必会被这些数字吓到。

　　理性看待商住楼

　　新政调控下，商业地产则借机走出了独立行情，商住楼市场更呈现出逆市火爆的销售场景。

　　商住楼受欢迎的原因，不得不提到其三个非常明显的优势。一是商住楼大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便捷，周边配套比较完善，这决定了其“易租售”的特点；二是商住楼户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三，即便单价较高，由于户型面积的限制总价也不会太高，刚好契合大多数购房者的需求，也可作为自住的过渡；三是商住楼可以注册公司，适合新成立小企业办公。

　　但需要提醒大家，不要看到商住楼有如此多的优点，投资门槛又低就贸然下手，这类投资项目的缺点同样不可忽视。比如，40年产权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小，没有单独的小区配套，在建筑形态规划上也基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低成为项目的基本特征。而由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公，有的居住，使用时相互带来负面影响。另外，水电费商用、不通天然气、不能办理入户也是其硬伤。这些劣势是投资者在购买前需要仔细打量综合考虑的。

　　有业内人士表示，从整体上看，商用公寓的未来发展还是要看政策及经济形势。特别是小面积公寓，一般都是小公司租来注册的，如果经济不好，注册的小公司就会减少，市场需求也受影响。除此之外，如果住宅限购、限贷继续，商用公寓市场还是会火，但如果住宅限购放松了，投资热点转移，商用公寓市场估计就会有变化。(胡晓莉)