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广州高价盘被“限售” 业内担忧反推高房价

2012年09月26日 10:53 来源:南方日报 参与互动(0)

  住建部等部门频频表态房价不具备反弹条件,在这样的楼市调控敏感期,广州楼市再次收紧楼市调控,开商品房“限售”的先河。广州市国土房管局相关负责人昨日表示,目前,已经开始对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施,是否“限售”除了看房价,还依据高价楼盘整体货量而定。

  对此,专家分析,“限售令”针对的是豪宅市场,对普通购房客不会有影响,刚性需求仍将支撑广州的一手房市场。

  “限售令”意外出台 房管局称“必须的”

  限制预售证规模的措施对广州楼市来说,并非首次提及,但是这却是广州市国土房管局首次明确表态,要采用此种措施对部分高价楼盘限制预售。

  广州“限售令”浮出水面的过程颇为戏剧性。

  “广州居然这样调控房价:对符合预售条件的房地产项目,只允许发一部分预售证,像珠江新城只能预售三分之一。”前日,有知情人士在微博爆料称广州楼市调控从限购走向限卖。

  当晚9时,广州市国土房管局便在官方微博上对疯传的“为抑房价限批预售证”消息进行具体说明回应。广州市国土房管局表示,最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高,且经过前期的储客,开盘后出现大量集中网签情况,推动了全市均价异常上涨,造成市场的不正常波动,误导市场预期。

  广州市国土房管局表示,为使房地产开发企业和广大市民准确判断市场,引导房地产开发企业在即将到来的国庆黄金周期间,积极以价换量,以合理的价格促进销售,广州市国土房管局及时对中心城区个别异常高价的住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。广州市国土房管认为,“采取上述阶段性的行政措施是必要的,也是必须的”。

  广州市国土房管局表示,根据国土房管局对市场运行态势分析,近期中心区域高价项目成交增多,导致总成交量中占比提高,造成全市均价结构性上涨。国土房管局将继续坚决贯彻落实国家和省、市的房地产调控政策,密切关注市场动态,并有针对性采取切实有效措施,确保广州市房地产市场平稳健康发展。

  对此,广州市国土房管局相关人士说,限发预售证不是停发,只是实施总量控制,以免高价楼盘集中签约造成广州楼市均价扭曲。

  上百套豪宅“误伤”一手房均价

  事实上,高端住宅成交“误伤”全市一手房均价,在广州楼市早有先例。

  今年7月,广州一手房价突破1.4万元/平方米的门槛,14305元/平方米的网签均价创下近两年来新高,引发关注。有业界人士指出,目前楼市已进入一个高敏感期,广州一手房价虽然是结构性上涨,但是仍然可能成为众矢之的。

  记者观察发现,豪宅扎堆的珠江新城在其间“推波助澜”,光是天河区猎德街在7月就售出了143套豪宅。在全市各街道新建商品住宅签约均价排名中,猎德街以34657元/平方米的均价高居全市之首。

  记者了解到,目前天河在售的楼盘中售价约5万元/平方米的有4个楼盘,分别是凯旋新世界、天汇广场、颐德公馆和博雅首府,其中凯旋新世界和天汇的实际网签均价分别为55696元/平方米和50498元/平方米,是名副其实的高端豪宅。位于珠江公园南门的豪宅珠江颐德公馆在售北区T4—T5栋板式洋房产品,带装修均价48000元/平方米。天河除了有4个楼盘售价在5万元/平方米以上外,售价在3万元/平方米以上的高端项目还有汇景新城、嘉裕公馆、瑞安创逸、兰亭荟等等。

  合富辉煌首席分析师黎文江指出,目前,广州市国土房管局是用简单算术平均数(全市商品住宅成交总金额/成交总量)方式,求得全市房价均价。“如果房价高的豪宅成交量占比越大,则成交总金额就越高,求得的全市均价就越高。”

  黎文江指出,广州中心六区下半年高端豪宅项目和别墅产品扎堆上市,必然得到市场上高端买家关注,成交量将占有一定比例。“可想而知,下半年房价将被统计方法推高。”

  有市场人士表示,由于下半年入市的改善型产品数量增加,多个豪宅项目即将进入市场,有部分项目更有过千万级别的超豪华高端产品,每年第四季度都是豪宅市场旺季,这势必造成广州整体均价的结构性上涨,这也是房管局希望通过限制预售规模和控制交易节奏,抑制房价出现结构性上涨的主要原因。

  部门说法

  广州市国土房管局:限售不仅看价格还看供应量

  广州市国土房管局相关负责人昨日告诉记者,限售令的出台并非针对哪个具体楼盘,而是针对全市范围所有高价楼盘,只不过此类楼盘大多集中于天河、越秀等区域。

  该负责人指出,对于限售范围的楼盘并没有具体的量化标准,总体而言,3万元/平方米的楼盘都可以说得上是高价,但是是否限制其预售规模,要看其推出的货量。他举例说,如有楼盘价格为2.8万元/平方米,但是一下子推出数百套房源,亦在限制预售规模之列。

  他进一步解释说,限制高价楼盘预售规模仅仅是限制楼盘的房源不要一下子集中推向市场,引起市场预期的波动,但是总体的供应量不会因此变化,因此不会抬升高价盘的房价。

  广州市国土房管局相关负责人表示,限制预售规模和控制交易节奏的临时性措施不是为了拉低一手房价格,而是为了稳定市场预期,该措施将持续多久要看实施效果和市场反应再作评估。“除了这一临时性措施,暂时没有考虑新出台其他的调控手段。”

  他表示,该局近期一直在密切关注广州楼市的变化,总体而言广州房价近期较为平稳,但是确实由于高价楼盘集中上市略有上涨。

  聚焦

  全市价格整体依旧趋稳  限售限购限住高房价?

  合富置业首席市场分析师龙斌分析,广州暂时限制部分高价楼盘的预售,或许也是出于部分高价盘拉高均价的担忧。

  有业内人士担心,目前广州房价已经够高,此前采取限购是希望在供应不变的情况下减少需求,从而在某种程度上实现供求平衡。如果政府采用“限售”政策,那么无异于将供应人为地降低,结果只能造成市场进一步供不应求,最终“变相”推高房价。

  “广州房价可能还处在上涨阶段,控制房价是政府的一项重要目标。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,国土房管局限制高价楼盘预售规模的举措,反映出广州房价可能仍处在上涨阶段的信号。目前,广州高端楼盘的比重过高,结构失衡,限制预售是对结构失衡的一种调节。

  赵卓文认为,国土房管局此举是政府房地产调控新工具、新手段的体现,房价一旦脱离管理层可忍受的底线,新的调控形态就会出现。因此,赵卓文建议房地产开发商在未来的销售中要慎重,以免招致更为严厉的调控政策。

  黎文江则指出,豪宅的供应量有限,市场也较为“小众”,难以造成整体市场的供不应求。

  他表示,中心市区物业的稀缺性,决定了其价格上扬态势持续,部分热销项目价格可能小幅上涨,但在外围成交为绝对主力的情况下,全市价格整体依旧趋稳,预期广州十区全年商品住宅均价稳定在14000元/平方米左右。

  开发商可暂避传统旺季 “金九银十”是否还有戏?

  今年“金九”旺季并没有像往常般的火爆,7—8月逆势加推所带来的成交量上涨和均价上涨削弱了“金九”的热度。

  据搜房数据监控中心统计,广州楼市自9月份达到今年推新最高峰的64个楼盘后,全市推新进度并未见放缓,预计共63盘10月推出新货。业内人士指出,开发商纷纷把火力寄望在“银十”期间。

  在“限购限贷”不放松的前提下,广州“限售令”的出台对市场有何影响?

  广东中原地产项目部总经理黄韬表示,这种短暂性的举措很可能是针对接下来的10月楼市旺季而来。黄韬建议,开发商可以暂时避开此传统旺季。

  “政府限卖反映广州豪宅市场好得很。”黎文江表示,“限售令”针对的是豪宅市场,这么高的房价不是普通的购房者能够承受的,因此“限售令”对于普通购房客不会有影响,刚性需求仍将支撑广州的一手房市场,但是从目前的情况看,“金九银十”楼市销售量难以超过今年7月、8月的成交高峰。

  资深房产专家吴定金也表示,限售的影响主要是对个别楼盘,对受限楼盘本身影响很大,其原先储下的客户有可能因为受限无法成交而流失,但对整体楼盘影响不大。

  市场回应 

  开发商平静谨慎应对不刻意集中发售

    记者昨日采访了解到,针对广州市国土房管局的“限售”公开声明,房企反应平静且谨慎。有高端楼盘的销售人员表示,楼盘在销售上不刻意在特定时段集中发售。

  据记者了解,今年9—10月天河中心区域的豪宅供应出现放量,如在售的凯旋新世界、瑞安创逸、颐德公馆、兰亭荟、中海花城湾等,均有新品上市,而全新亮相的临江豪宅项目汇悦台、天河北林和村改造项目“峻林”也让市场瞩目。

  以珠江新城的豪宅社区凯旋新世界为例,其二期项目开售起来,网签均价达到55696元/平方米,而目前在售的“广粤尊府”组团T17、T18两栋楼王单位,价格相当不菲。据了解,相对于市内其他楼盘,该楼盘销售策略相当低调,并未刻意选择在销售旺季公开盛大发售,由于该楼盘置业门槛在千万元以上,目标人群都是高端买家,因此采取预约看楼,其销售成交整个环节十分注重客户隐私,成交量十分平稳,也不会像其他楼盘开售那样出现人群排队、一日售罄的场面。

  而最新亮相市场的顶级豪宅项目“汇悦台”,其豪华样板间已经开放,VIP客户可预约看房。据悉,其首推的300套单位已经取得预售许可证,但正式发售时间仍未确定。

  由港资地产巨鳄新鸿基地产开发的天河北“峻林”项目,将在11月开放样板间。据悉其目前预售许可证仍在申办中。新鸿基地产相关人士则表示,“峻林”项目的定价将随行就市,报备给市房管局的售价十分理性,绝对会让市民惊喜。

  就最新传出的“限售”消息,记者致电凯旋新世界销售部相关人士询问,其表示凯旋新世界依然维持一直以来的销售节奏,目前在售产品已经全数取得预售许可证。

  这位负责人也表示,新世界历来注意把握市场节奏,其产品定位也契合目标人群的需求,因此在销售上不刻意在特定时段集中发售。这种平稳的营销策略,和目前政府提倡的稳定市场的精神也是符合的。(郑佳欣 王方 李广军)

【编辑:陈璞】
 
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