低价促销 东莞均价9000元区域现“7字头”楼盘

　　2008年，金色华庭曾率先降价甩卖的。如今，金色华庭又以低于周边项目1000元/平方米的价格推出三期产品。此举使均价在9000元/平方米上下的西平板块，再度出现了“7字头”单位。

　　金色华庭是个案，还是房价跳水的先行军？今年剩下三个多月，房价会怎么样？

　　业内观点认为，经过调整之后，东莞目前的房价已经为市场所接受，所以迎来了连续5个月的热销行情.房价不会大幅下降，金色华庭只是个案。但由于到了年底，要做报表，并支付工程款，一些开发商销售压力并不小，再加上明年走势不明朗，开发商第一要务仍然是跑量回笼资金，提价的动力不足。所以，今年第四季度，楼市会量价企稳。

　　金色华庭投“7字头”炸弹

　　在市场上一再扮演“价格屠夫”角色的金色华庭，退隐数年后推出三期可可园，再度投下一枚价格炸弹。

　　9月20日，在项目新闻发布会上，开发商东莞新中银花园建造有限公司营销总监陈洁华披露，三期4号楼、5号楼将在22日开放彩绘样板房，并同步启动业内团购申请登记，均价不到8000元/平方米。

　　金色华庭总建筑面积约30万平方米，2006年7月开盘，目前一、二期早已入住，三期可可园是金色华庭收官之作，共5栋楼，如今销售挨近宏伟路的2栋楼。新货产品为74-92平方米的2、3房户型，2梯4户或6户，毛坯发售，共241套。

　　9月22日，售楼员说“项目均价预计在8000元/平方米左右。”据此估计，该项目的均价在7900元/平方米上下。现在，西平板块的其它楼盘洋房均价在9000元/平方米上下，金色华庭以1000元/平方米的价格落差加推，震惊四座，让市场炸开了锅。

　　西平是热点开发板块，弹丸之地，仅在售楼盘目前已经高达8个之多。地段决定价值，在众多项目之中，金色华庭的地段名列前茅，是典型的地铁上盖物业，R2线地铁和莞惠城轨的交汇站点西平站(在建)就在小区门口。

　　徜徉在项目内，小区绿树掩映，网球场、篮球场、游泳池、儿童娱乐园、会所、幼儿园等一应俱全，人居氛围浓郁，由于已经设计开发多年，小区并没有人车分流，一期的房子也显得有些陈旧。从产品来看，是典型的刚需项目，开发商也很实在，连精装样板房也没有准备。就现场所见，项目各种配套也相当完备，并无严重的缺陷。

　　为什么要低价促销呢？

　　陈洁华解释：“从我们企业的风格来说，一向是打造五星级的产品，卖三星级的价格，利润差不多也就行了。同时，项目土地成本低，营销成本也低，这也让我们有了让利于消费者的空间。”

　　金色华庭的地块是中银集团在1993年购下，2000年左右由于银行体制改革，现在的东莞新中银花园建造有限公司通过较低的价格从中银集团手中买下这块地，面积超过25万平方米。2003年，东莞新中银花园建造有限公司又协议将这块地的北区，占地面积大约13.6万平方米的地块卖给了金地集团。业内人士称，卖地给金地，新中银已经回笼了所有的土地款，所以金色华庭可以看做是零地价的。

　　对于此次的低价开盘，项目代理商瑞峰置业的副总经理姚丽军补充说：“后市并不明朗，开发商更加注重资金的安全性，现金为王，强调回笼资金的速度。”

　　“金九”特价促销少

　　在东莞房地产市场，金色华庭的投资商虽然项目不多，但是市场触觉却异常敏锐。在2008年的房地产大崩溃中，金色华庭是全市范围内最早大幅降价甩卖的项目，比万科、光大的反应还快一个多月，赢得了回笼资金的先机。

　　当年1月20日，金色华庭二期以4680元/平方米销售2栋楼，均价直降2120元/平方米，当时，周边项目已经突破了7000元/平方米大关，而城区像金色华庭这样带花园的大型社区均价已经鲜见6000元/平方米以下。

　　这次是不是金色华庭的开发商又嗅出市场转向的味道？金色华庭是否会引发连锁反应？

　　西平今年项目扎堆，供应量井喷，竞争白热化。今年3月中旬，2007年地王项目中信凯旋公馆放弃豪装裸奔，价格直降4000元/平方米，同时推出数十套“7字头”单位，这引发了中熙弥珍道、天利中央花园等周边项目一波特价促销行情。不过，那一波特价之后，中信凯旋公馆已经恢复正常销售，目前均价为8600元/平方米，现在并无特别降价促销举措。其它项目也价格保持平稳，洋房均价在8500-9500元/平方米不等。尽管竞争激烈，不过西平板块没有跟进金色华庭的降价脚步，金色华庭是西平唯一“7字头”售楼的项目。

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说：“金色华庭只是个案。‘金九银十’及年末，受结构性因素影响，均价可能下调，但个盘下降的情况不会很多，整体价格会继续保持平稳。”

　　据东莞中原和瑞峰置业分别提供的其所代理的部分项目国庆期间置业指南，合计32个楼盘，其中有明显价格优惠的仅1个项目，其余均是常规的特惠、一口价、认筹优惠，花里胡哨有余，真实特价不足。硕果仅存的特价项目是中信森林湖兰溪谷，售价最低7999元/平方米，但也只是针对剩余货量，是常规的尾货清盘手法，并无代表意义。

　　去年“金九银十”期间那种满城尽是特价房的局面已经不复存在了。今年的“金九银十”，目前来看，特价氛围显得相当冷清。

　　去年9月24日，大朗碧桂园开售2608套80多平方米的洋房，带装修房均价5800元/平方米，毛坯房4200元/平方米起，均价5300元/平方米，价格至少比周边项目低1000元/平方米，此举震撼全城，被业界称为亏本甩卖。

　　近日，碧桂园东莞营销相关负责人说，市场环境不一样了，碧桂园今年“金九银十”在东莞不会有类似的降价动作，塘厦的碧桂园时代城国庆期间开盘会随行就市地定价。

　　万科作为市场的风向标，新项目理性开盘，旧项目加推价格保持平稳。7月下旬，厚街的金域国际带精装开盘发售，均价大约7900元/平方米，而代理商此前的预期价格是9000元/平方米。不过，现在，万科项目降价销售并不明显。例如，22日开售的金域松湖15号楼洋房，尽管有一二十套“7字头”单位，但最低也仅7700元/平方米，比此前的最低价7300元/平方米也高400元/平方米，而这批单位均价也保持每平方米8000多元的水平。东莞万科新闻发言人高骏说，“金九银十”期间，东莞万科的项目价格会保持平稳。

　　为什么今年“金九银十”特价房不多呢？据记者观察分析，去年上半年市场火爆，但是受调控政策预期影响，去年下半年，走势是向下的，业界纷纷看空后市，所以恐慌性地走量，所以“金九银十”降价促销消息满天飞。而今年，价格经去年第四季度、今年春节调整之后，成交量连续5个月保持理想态势，目前的价格到了市场可以接受的程度，开发商普遍认为“市场能够接受的价格便是合适的价格”，同时现在政策预期相对比较平缓，没有去年那么悲观，所以开发商保持价格稳定，不进行大规模的降价促销。

　　临近年底，开发商跑量为先

　　不降价，是否意味着开发商就高枕无忧，进而会坐地起价呢？其实不然，尽管楼市热销5个月，价格依然缺乏上涨的动力，第四季度价格保持平稳的可能性更大。

　　首先，由于换届和经济因素等综合影响，明年房地产走势不明，再加上到了年底，开发商需要回笼资金。

　　对于开发商现阶段的主要诉求，东莞房地产业协会秘书长陈骏良、合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺、东莞中原市场研究部高级研究员韦天使，均抱有跟瑞峰置业副总经理姚丽军同样的观点：后市不明，比起追求高溢价，开发商更加追求跑量回笼资金。这一说法，得到了碧桂园东莞公司和宏远地产的中高层的证实。碧桂园东莞公司一中高层管理人员说，年底到了，要做报表了，要结算工程款了，回笼资金比什么都重要。

　　目前的价格已经可以实现走量，为稳妥起见，开发商自然倾向于维持价格稳定，自然不敢贸然起价。

　　其次，新货扎堆，开发商销售压力不小，没有提价的资本。东莞中原地产研究中心相关负责人说，量价企稳将是今年最后3个月的总趋势。他分析，今年的新货集中在下半年，年底前的开盘量将会进一步增加，现有的新房库存有待消化，二手房挂牌量也未见减少，因此，年底前的供应量是充足的。而从需求角度来看，首次置业的婚房需求经过半年的集中释放已成强弩之末，改善型需求由于银行执行“认房又认贷”的按揭政策而入市艰难，恐慌性需求经过政府有关部门的一再喊话和表态而日趋平复，投资、投机型需求因为低落的经济形势又难以回场，因此，年底前市场面临的是有效需求不足。

　　据东莞中原地产研究中心提供的数据，9月1日-23日，一手商品房网签成交大约46.5万平方米，同比增加28%，其中，一手住宅网签成交大约40.2万平方米，同比增加16%，成交3912套，日均170套，成交理想。截至9月23日，今年一手住宅累计网签成交了383.5万平方米，同比减少的幅度已经收缩到4%；成交套数为37910套，已经超过去年同期，增加2%。一手住宅的均价，今年以来基本保持平稳，9月1日-23日，为8116元/平方米，同比微降1.3%；1月1日-9月23日，为8248元/平方米，同比微降1.5%。

　　韦天使分析说，今年的环境比去年好，相信成交会比去年活跃，“金九银十”跟去年一样，同样是一个“足色”的旺季，但价格会保持稳定。

　　记者 曾德军