刚需透支致金九失色 政策及房价决定银十走势

　　今年恰逢中秋国庆双节叠加，楼市“银十”的表现值得期待。

　　如今已到九月的尾声，作为楼市传统销售旺季，“金九”被众多房地产开发商寄予厚望。不过如今回头看，整个九月的表现却让不少开发商失望，在紧绷的楼市调控政策的压力下，九月楼市更多的只是延续七八月份市场的走势，成交量较为平稳，并没有出现开发商所期待的“井喷”现象。

　　“金九银十”往往是开发商“押宝”大举推货的时期，今年9月惠州楼市也有较大的推货量，不过在如此大的推货量的情况下，楼市的表现却依旧平稳，不少业内人士看来，“金九”的成色明显不足，甚至可以说“金九”已经沦为“铜九”。为了应战“金九”，惠州一些开发商推出了较大折扣的优惠促销，不过从成交价格来看，房价依旧坚挺。

　　“金九”成色不足，那么对于接下来的“银十”，表现将如何呢？不少业内人士指出，目前影响楼市最重要的因素还是政策，市场的走势将与政策走向密切相关。今年恰逢中秋国庆双节叠加，将有一个长达八天的假期，在双节假期的拉动下，“银十”的表现值得期待。

　　开发商“押宝”大举推货

　　今年以来的惠州楼市，在经历了前几个月的市场低迷之后，七八月份的成交有了回升，出现了“淡季不淡”的局面，在传统的“金九”到来之际，开发商们自然想趁热打铁，赚个盆满钵满。

　　回顾9月楼市，跟前两个月相比，最让人眼前一亮的无疑是大量的项目入市，特别是每逢周末，多个楼盘纷纷举行盛大的开盘仪式，还有的楼盘在加紧推出新货。

　　前一阵，由于不少开发商对政策走向难以把握，大多不敢轻易出货，不少项目的推新货和开盘时间一拖再拖，等到了“金九”这一传统销售旺季的到来，虽然楼市调控政策依旧从严，但开发商自然不想错过这一难得的机会。

　　据不完全统计，惠州全市9月以来开盘或推新货的楼盘有20多个。其中既有瞄准刚需族的中小户型产品，还有一些旅游地产项目推出的别墅、洋房产品。

　　为了在众多的楼盘中脱颖而出，9月以来开盘和推新货的楼盘都大打“打折促销”的招牌，打折、送车库、送家电、推特价房等传统的促销手法十分常见，而且跟前几个月相比，打折力度明显加大，如今市场上已有楼盘称有“8”字头的折扣，而前几个月楼市的折扣基本是9.5折以上。

　　此外，不少楼盘通过抽奖、送明星演唱会门票、送双人游名额等手法加大营销力度。

　　周成交量与六七月份相似

　　根据惠州市中城嘉信地产经纪有限公司的统计，9月前三周惠城区的网签套数分别为483套、457套和537套，这与六七月份的周成交量相似，基本上为每周网签四五百套，八月份的数据稍高些，8月中有两周的网签数据均超过了600套/周。

　　从惠州市房地产管理局网站上显示的惠城区住宅每天网签数据也可一窥端倪。9月份以来，除了近两天的日网签量突破100套以外，其余时间的日网签量介于50—90套之间，而8月份则有多天的网签量突破100套。

　　记者从一些楼盘营销中心了解到的情况也是如此，虽然前来看房的市民有不少，一些相关网站也组织了不少看房团，但是看的多、出手的少，不少市民仍处于观望状态。

　　江北一楼盘的营销人员陈先生告诉记者，最近他们项目的营销人员倍感压力，公司在“金九”推出了不少房源，然而成交量却一直上不去，跟前几个月差不多，只能把希望寄托在即将到来的中秋国庆长假了。

　　在总体成交情况普遍不理想的局面下，有些新近开盘或推新货的项目则对外宣称销售火爆。对此，惠州地产资深业内人士王顺东指出，一些瞄准刚需族的而且价格比较优惠的项目，在投资受抑制而刚需爆发的大背景下，确实可以卖得相对较好，此外有的楼盘推出的量较小，在成交量不大的情况下，由于占比较高，也可以对外称是热销。

　　刚需被透支致“金九”变淡

　　为何9月份的成交量上不去呢？王顺东指出，有一个重要原因是前期累积的购房需求在前几个月被提前透支有关，想买的、有资格买的、买得起的市民，都在前几个月买过了。

　　多位业内人士指出，从今年3月份开始，一些楼盘拉开降价促销热潮，楼市成交量逐渐攀升，连传统淡季的7、8月份热度都丝毫未减，出现了“淡季不淡”的局面。由于目前支撑市场的主要是刚需族，一些刚需族有着迫切的住房需求，也等不了太长时间。

　　另一影响成交的重要因素则是价格，虽然不少开发商推出打折优惠举措，但这些促销举措对于房价的直接影响较小，从地产公司的统计来看，今年以来，楼市的价格呈现稳步上扬的局面，近几个星期惠城区的一手商品房成交均价基本保持在6200元/平方米左右。

　　房价的坚挺自然让不少囊中羞涩的购房者望而却步，从打折促销的角度来看，9月份促销的力度和幅度，还不如今年春节过后那段时间。有房企的营销总监称，调控两年以来，开发商拿地少了，开工的项目少了，再加上此前的销售使得不少资金回流，如今资金压力也没有去年底今年初那么大了，因此不会再采取像春节过后那种大幅打折促销的情况。

　　一些开发商了解到这一情况后，近期纷纷调整策略，准备在即将到来的“双节”长假大战一场，因此从近几日的情况看，不少开发商纷纷推出大幅度的打折促销举措。

　　“银十”能否到来看政策看价格

　　不少业内人士认为，即将到来的中秋国庆长假以及10月或将成为今年最后的营销良机，将出现开发商集中推盘及打折促销的高峰。

　　从这几天的情况看，已有一些项目宣称推出大幅打折促销举措，例如江北某楼盘，上周也宣布推出单价直降1500元/平方米的限量单位，还有不少项目在认筹或开盘时都打出“8字头”折扣来吸引客户。

　　今年的“双节黄金周”有8天时间，更被众多开发商所看好，一些项目特别推出针对这一黄金周的特别优惠，期待能够吸引购房者入市。

　　展望传统的销售旺季——“银十”，由于9月底各地供应量开始普遍增加，业内人士预计10月成交量较9月会有所增加。王顺东认为，促进成交的关键问题依然在于，如何找到一个买卖双方都能接受的价格平衡点，这在未来的几个星期内应该能看到答案。

　　当然另一影响楼市的关键因素自然是政策的走向，政策的一举一动都将影响着楼市的成交。比如前段时间信贷政策的放松，就带来了七八月份楼市“淡季不淡”的局面。

　　王顺东认为，调控两年以来，受政策等大环境的影响，去年的“金九银十”名存实亡，今年的“金九”也已变味。他说，调控的目标自然是不让市场过火，如果“金九银十”成交火爆自然是对楼市政策的一个挑战，相关部门也会在节假日之前透过媒体释放出将“坚持调控”、“调控不放松”等信息。