监管层提前降温成果显著 双节长假楼市成交平淡

　　刚刚过去的中秋国庆双节长假，与高速公路景区景点火爆的情形不同，楼市并没有出现传统的“旺季”状态。数据显示，全国主要54个城市在黄金周前7天合计签约套数约为1.6万套，相比今年黄金周前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。“银十”开局不利，市场预计10月仍将延续9月“金九不金”的态势，成交量不会有太大的波动。

　　长假期间签约数较前一周降七成

　　中原地产数据显示，全国主要的54个城市在黄金周前7天合计签约套数约为1.6万套。虽然同比2011年国庆期间14418套的签约套数略有起色，但相比今年黄金周前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。

　　由于这54个城市中，有超过10个城市的网签系统在国庆期间并无数据更新，因此这一统计存在数据不全的问题。而从全国来看，确实也有部分二三线城市成交尚可，出现回温。不可否认的是，从目前掌握的情况来看，作为“银十”的开局，这个长假的楼市成交非常不理想。

　　具体来看，北京方面，根据北京市住建委网站数据，截至10月6日国庆假期前7天北京二手住宅网签总量仅212套；上海方面，据金丰易居&佑威联合研究中心发布的监测数据显示，10月4日至10月6日，上海日均成交158套，较去年同期下降了32%；广州方面，广州阳光家缘数据，截至9月30日至10月6日，广州十区二县7天内仅成交907套一手住宅，同比去年国庆成交量增长33.6%，但环比上一周2767套的成交量却大跌67.2%；深圳方面，统计显示国庆8天全市一手楼共计成交341套，甚至还不如9月29日单日二手房的成交量；除这四大一线城市外，青岛、杭州、济南、武汉、昆明、徐州、重庆等城市，黄金周期间的住宅成交量相比之前也有明显下调。

　　此外，长假期间上海和深圳均有房博会召开。为期4天上海房展会观众人数共计11.6万人次，介于“五一”房展的9万人次和去年“十一”房展13万人次之间，人气基本呈持平状态，但明显呈现看的多买的少的状态；而为期5天的深圳秋季房地产交易会，参展的本地楼盘只有20余个，仅占参展楼盘的两成。

　　不仅是“银十”开局不利，刚刚过去的“金九”，成色其实也明显不足。银河证券跟踪监测的33个主要城市9月成交量环比下跌5.4%，显示出旺季不旺的特点；此外9月楼市供应上升，成交批售比下降至63.4%，库存重回高位，去化周期略有延长。今年双节长假成交总体还不如9月同期，冷淡可想而知。

　　监管层多次释放信号形成降温

　　实际上，今年中秋、国庆双节长假楼市的冷淡也在很多人的意料之中。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江分析原因指出，一是长假高速路免费通行吸引大量市民出行，人气自然减少；二是一些面向刚性需求的楼盘并未开售，供应量减少自然成交减少。

　　克而瑞广州片区高级研究经理胡广东则分析，今年5月到8月，全国大部分城市的成交量都回升，因此九十月份可释放的需求量并不多；而国庆期间开发商并没有推出太大的优惠，部分区域房价甚至有所上涨，自然也难吸引市民入市。

　　而更重要的是，长假前中央层面多次释放坚持房地产调控信号也提前为假日楼市降了温。

　　9月13日，国土部表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。

　　9月20日，国家税务总局政策法规司相关负责人表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。

　　9月23日，住建部称，当前房价尚不具备全面反弹的条件，下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

　　此外部分地方政府节前也提前布控，狙击长假房价上涨。以广州和北京为代表，9月24日，广州国土房管局通过其官方微博证实，拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价；北京也通过控制预售证的发放，控制高端住宅集中入市。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，这说明监管层已经注意到楼市出现的升温迹象，通过喊话表态稳定预期。“这是再次对市场、地方政府进行提醒，不允许放松调控”。

　　10月成交量或比9月更差

　　银河证券分析指出，从近2个月来的各级政府表态和发文来看，在支持自住需求，遏制投机需求的前提下，楼市的政策风向偏紧。无论是从开发商的预售款监管、打击囤地、房价上涨等角度，还是从购房者的房贷优惠利率角度来看，楼市的政策都是保持一个相对严格的状态。

　　但胡广东也认为，预计10月政策环境也不会更紧。住建部政策研究中心副主任王珏林也接受媒体采访表示，房地产调控绝不放松，年内全国楼市将以平稳为主。

　　因此在这样的政策环境下，此前限购、差别性信贷、保障房和房价问责制等调控政策将继续稳定消费者的预期，10月市场预计仍将延续9月“金九不金”的态势，成交量不会有太大的波动。“银十”能否实现其实并不乐观。

　　黎文江甚至认为10月成交量会比9月更差，除了需求量的消耗和供应量的减少，更重要是四季度银行信贷将会收缩，房贷申请会更加严格，信贷额度也会更少，这对成交量将是比较大的影响。

　　但价格方面，胡广东分析，从开发商推货来看，他们并没有赶在长假前大量推货，近期推货节奏也一直比较均衡，显示开发商并不急于出货，资金压力不大。“开发商在前期市场基本恢复的情况下，不会再有必要用较大的价格折扣这种单一的手段来吸引购房者，而是更多采取营销和产品策略”。从这一角度来看，10月乃至四季度房价下降的可能性似乎不大，甚至还呈现微涨态势。

　　一位开发商透露，上半年“以价换量”的销售策略让一些房企“肉痛”，利润率大幅下降的同时库存又消耗过快，开发商四季度一般不会降价，反而会小幅提升价格，放缓推盘节奏，等待市场观望情绪改变。

　　此外节前土地市场的火热也需要引起警惕。中原地产在针对13个重点城市土地市场的监测数据显示，9月前27天土地成交同比8月同期增加了31%。开发商大量拿地说明，市场开始出现转向。分析人士指出，土地市场升温与经济下行压力加大等多方因素叠加，“将增大房价反弹压力，弱化楼市调控成果”。

　　记者 卢轶 实习生 穆畅