业内人士称购房者已错过最佳购房“时间窗”

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。

　　市场始终处于“阶段性”观望状态

　　在房价连续4个月上涨的市场背景下，政策层面的微妙变化值得关注。一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征；另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。

　　从市场买卖双方心态来看，目前市场始终处于“阶段性”观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在微调政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略，市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。

　　十一前后的房地产市场成交状况亦是如此。具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：

　　第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

　　第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。

　　楼市博弈中房价缘何连续4月上涨？

　　缘何2012年9月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第4个月环比上涨？

　　第一、从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，1-9月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。

　　第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

　　第三、以一线城市为代表的重点城市房价环比上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

　　数据显示，2012年9月十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%。具体来看，广州、武汉分别上涨0.93%和0.77%，涨幅相对较高，南京、成都、北京、天津涨幅在0.1%-0.5%之间，杭州、上海、重庆(主城区)、深圳涨幅在0.1%以内。

　　从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面状况也会逐渐得到缓解，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

　　购房者已经错过最佳购房“时间窗”

　　那么，未来尤其是第四季度房地产市场量价走势如何？

　　从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国百城房价连续4月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。

　　一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在“去投资化”调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。

　　在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

　　从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。

　　大型房企四季度仍然要坚持“跑得快”

　　在未来，房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可有立足之地。

　　规模是最重要的，这意味着市场占有率以及影响力。同时，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量。其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。

　　第二、把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的4个月里还有机会进行“复活”。

　　第三、大型开发企业率先“跑得快”，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

　　楼市没有加时赛，2012“跑得快”不会错，“跑得快”企业赢未来。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景跑赢市场。降价幅度收窄、涨价行为这种博弈市场的做法或许会获得短期内的利益，但是，在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下，相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法，降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，因此有可能会丧失更多的发展机会。

　　不过，在企业“跑得快”的同时，我们也不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。

　　房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键。在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。

　　文/同策咨询研究中心总监张宏伟