喜忧参半 房企亮前三季成绩单

　　在“金九”失色的背景下，多家房企公布了9月及第三季度销售业绩。一方面大型房企销售额不俗，另一方面上市房企利润预告情况不佳。总体而言，销售压力依然存在，因此，在年度目标完成无虞的情况下，积极调整价格，提高项目利润率可能会成为部分房企的选择。

　　大型房企年内目标完成无悬念

　　截至10月10日，万科等10家房企在9月销售合计418.77亿元，环比增长7.11%。在10家房企中，有7家销售出现环比增长，表现不俗，而从前三季度的销售情况来看，这些房企年度目标完成可期。

　　链家地产市场研究部张絮认为，虽然9月楼市整体成交量相对平淡，但是部分房企仍能抓住金九时机实现增收。这种增收与房企积极的销售态度密不可分：首先，9月房企的推盘力度明显增加，以万科为例，9月的开盘数高达31个项目，环比增长了近一倍，积极的推盘量使得销售额环比增长6%。其次，销售心态较为积极。以恒大地产为例，9月的销售均价为5577元/平方米，为其2009年11月上市以来单月成交均价最低。即使存在项目质量差异的结构性，依然可以看出其可能通过区域差异、推出低价盘这种方式积极销售的心态。9月成交环比增长13%。

　　据统计，这十家房企在年内销售合计3340.17亿元，其中8家公布年度目标的房企，平均目标完成率为82.19%。其中，世茂房地产，越秀地产和禹州地产目前已经完成了销售目标。另外，两家公布季度销售数据的房企也显示九月销售情况良好，招商地产1-9月实现签约销售金额247.08亿元，已经超过了去年全年销售额，华夏幸福1-9月公司累计销售额138.24亿元，比上年同期增长12.77%。张絮认为，在市场回暖时期，实力房企能够积极抓住机会，积极出货。8家房企的年度业绩目标完成率超过了八成，最低的也已经接近七成，并且部分房企今年的销售目标制定偏于保守，因此基本上都能完成年度销售目标。不过从四季度的市场形势来看，自8月以来，市场上升趋势明显放缓，在没有信贷政策利好的情况下，四季度成交量价上涨难度较大。因此房企的销售压力仍然存在。从房企角度来看，在年度目标完成无虞的情况下，积极调整价格，提高项目利润率可能会成为部分房企的选择。但是目前购房者的积极性有所下降，综合来看涨价难度较大，预计四季度房价的走势或会保持较为平稳的走势。

　　预告利润房企近六成前景堪忧

　　截至10月9日，在沪深上市的149家上市房企中，有33家发布了1-9月的利润预告。其中11家房企是上市房企排名100以内的大型房企，其余22家为中小房企。在这33家房企中，19家房企利润出现同比下降或出现亏损，占比接近六成。张絮分析说，房企利润受到进入结算的具体项目数量及质量的影响，且优质房企发布预告的动力不强。但近六成房企预告利润下滑或亏损，依然可以看出调控对房企的巨大影响。11家大型房企中，6家房企的利润出现了同比下滑或亏损，尤其是嘉凯城和浙江广厦甚至出现亏损。在调控下，即使大型房企，依然面临较大的盈利压力，难逃利润下滑甚至亏损。值得注意的是，在出现利润增长的房企中，部分房企通过甩卖旗下资产等房企来“虚增”利润。如亿城股份上半年末出售渤海饭店公司，这笔股权交易为公司2012年增加约2000万元的利润。张絮说，从房地产行业的平均结算周期来估计，在2011年下半年价格盘整阶段房企被迫以价换量的项目将会逐渐进入结算，反应到财务报表中来。由于这部分项目的利润率较低，因此至年内，房企的利润率将会保持较低水平。

　　三季度以来，市场回暖，房企的销售好转，现金流入增加。随着资金压力的缓解，房企涨价意愿增加。三季度初，价格底部出现，房价出现上涨势头，项目的毛利率逐渐向较高水平回归，由于上市房企的财务数据与真实市场相比有一定的滞后性，房企的利润水平在2013年中期或会出现明显改善。下半年以来，市场量价增速逐渐放缓，尤其是价格自8月份以来基本止涨。金九银十期间，楼市也处于一种盘整状态。从前8月房企的销售业绩和目标达成情况看，仍有房企面临较大的销售压力。尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市场持续疲软态势，销售压力肯定会增加。整体来看，四季度房企涨价会面临较大的困难。（记者 赵昀）