摩天大楼“高”烧 生存艰难隐忧重

　　目前已知全球部分高楼情况一览

　　序列 项目名称 楼高 所在城市 用途 状态

　　1 天空城市建设项目 838米 长沙(中国) 写字楼 酒店 住宅 商业 规划

　　2 哈利法塔Burj Khalifa 828米 迪拜(阿联酋) 写字楼 酒店 住宅 建成

　　3 中心广场南塔 780米 苏州(中国) 写字楼 酒店 商业 筹备

　　4 印度塔India Tower 720米 孟买(印度) 写字楼 酒店 住宅 商业 在建

　　5 二七商务区707大楼 707米 武汉(中国) 写字楼 酒店 规划

　　6 777大厦 700米 青岛(中国) 写字楼 酒店 规划

　　7 岩洞松下标志性大厦 690米 首尔(韩国) 写字楼 规划

　　8 横琴十字门CBD地标680米 珠海(中国) 写字楼 酒店 商业 规划

　　9 蔡屋围晶都片区改造项目 666米 深圳(中国) 写字楼 规划

　　10 汉正街改造地标 666米 武汉(中国) 写字楼 酒店 商业 规划

　　50亿、60亿、73亿，这三个数字分别是目前深圳、广州、上海第一高楼的投资额。机构数据显示，目前全国152米以上建成以及规划建设中的超高层建筑总投资额为1.7万亿元。未来，在全球十大最高摩天大楼榜单中，可能有7席被中国的摩天大楼所占据。

　　眼下各地摩天大楼开发热潮并没有降温迹象，业内人士认为，中国的摩天大楼数量已显现泡沫化趋势，部分城市可能出现供给过剩的局面，摩天大楼的运营也面临诸多问题。

　　高空置率困扰两大地标

　　在距离2010年广州亚运会开幕式举办地海心沙不足1公里的地方，投资达60亿元的广州国际金融中心看起来雄伟壮观。在广州国际金融中心上班的Alice说：“刚开始，我们还有些不习惯，这座楼太高，每天都要换乘一次电梯才能到达公司所在楼层。”广州国际金融中心有6组电梯，以致于物业公司为每一位访客印制了电梯换乘指引。Alice所在公司的大堂可以俯瞰珠江，江对面就是广州的另一个地标广州塔，不过Alice已经对这样的风景习以为常。“再美丽的江景也不会让我产生加班的欲望。”

　　雅居乐集团是目前广州国际金融中心最大的租赁客户，雅居乐租下了1.2万平方米整整四层作为其总部。虽然雅居乐曾对外表示将进驻，一方面是由于看中该项目的地标效应，另一方面也是由于其配套的优越性无地企及，但相关人士对中国证券报记者表示，租用广州国际金融中心并非长久之计，就在距离这座地标建筑几百米的地方，由雅居乐投资的雅居乐大厦已经动工。“三年之后，雅居乐就将搬离这里。”开发商越秀地产不久前披露，目前广州国际金融中心写字楼的出租率仅为50%。

　　位于广州国际金融中心东南方向100公里，是深圳的地标建筑京基100。在京基100入口前广场的旗杆基座上，开发商京基集团镌刻了一行小字“世界第八高楼”。京基100的高度为441.8米，这一高度比广州国际金融中心高出了3.8米，广州国际金融中心在这个榜单上排在京基100之后，当然榜单排名也早已有了新变化。

　　投资50亿元、已经竣工1年有余的京基100也面临着降低空置率的问题，楼体的显著位置是巨幅的招租广告。普华永道会计师事务所深圳分所是目前京基100最大的租赁客户。去年7月，普华永道刚刚签约京基100时，京基集团为其举办了盛大的签约仪式，这在国内写字楼的开发历史中并不多见。有深圳地产人士透露，京基100为了吸引普华永道进驻提供了相当优惠的条件，“京基没想赚普华永道的钱”。

　　尽管京基100目前在高度上“险胜”广州国际金融中心，但几年之后这两座摩天建筑都将被挤出世界前二十名。在高楼迷论坛网站统计的世界摩天大楼排行榜上，京基100和广州国际金融中心的排名已经下滑到21和22名。而即将赶超这两座摩天建筑的后起之秀，几乎全部位于中国。有业内人士表示，在经济发达的广州和深圳，摩天大楼运营尚面临诸多困难，其他城市兴建的摩天大楼是否能带来稳定现金流，需要进一步观察。

　　泡沫化趋势逐渐显现

　　“中国内地摩天大楼数量已呈泡沫化。”由摩天城市网发布的《2012中国摩天城市报告》明确表示。这家一直关注国内摩天大楼建设的网站首次对国内摩天大楼建设热潮提出了警告。该报告对目前国内摩天大楼的投资总额进行了估算：如果将中国现有152米以上商业办公建筑作为统计对象，目前国内已建成、加上规划中的摩天大楼总投资高达1.7万亿元。

　　该报告认为，国内摩天大楼建设已经出现了泡沫化趋势，理由是目前以及未来中国第三产业的规模难以支撑起摩天大楼的高速发展。2011年，中国第三产业总产值为204983亿元，增长9.4%，相当于美国当年第三产业总产值的26.8%，而中国的摩天大楼总量已经相当于美国的88%。美国平均每座摩天大楼对应的第三产业产值为1431亿元人民币，而中国仅为每座436亿元人民币。中国第三产业需要以每年14%的速度增长，才能在2022年接近2011年美国762722亿元人民币的水平。按照目前的摩天大楼建设速度估算，届时中国摩天大楼数量将达到1318座，预计美国的摩天大楼数量为563座。到2022年中国平均每座摩天大楼对应的第三产业产值为576亿元，仅为美国2012年对应值的40%。

　　报告表示，地方政府和开发商建设摩天大楼的热情依然高涨。目前有10个城市欲建设总高超过美国第一高楼541.3米纽约新世贸中心的地标建筑。报告还显示，中国内地共有54座城市在兴建摩天大楼，其中2011年第三产业占GDP比重超50%的城市仅有11座，而第三产业占GDP比重出现下滑的城市却有17座。

　　在部分拥有摩天大楼的城市，已经出现供给过剩的迹象。由于摩天大楼的建设速度超过了第三产业的发展速度，新地标的落成往往意味着旧地标租金下降。在广州，广州国际金融中心取代了中信广场成为新地标；在深圳，京基100取代了地王大厦占据城市最高点。现在广深两地已经有公司计划从旧地标迁往新地标，旧地标的出租率已经出现下降。

　　1999年，德意志银行证劵分析师、现巴特莱银行(亚洲)房地产研究组组长安德鲁·劳伦斯第一次提出了“摩天大楼指数”的概念。他认为，经济繁荣时期人们自信心膨胀、信贷宽松，因此投资巨大的世界第一高楼往往能获得足够的资金。但是这些摩天大楼往往建设周期过长，等到它们完工之时经济景气周期已经过去，于是便有了“高楼建成之日，即市场衰退之时”一说。

　　当然这一“魔咒”也并非一直灵验。摩天城市网的报告对“劳伦斯魔咒”进行了修正。其认为，摩天大楼的建设总量出现爆发式增长，说明经济资源本身已经出现配置混乱，经济环境已经出现结构性震荡，市场自信心过度膨胀才导致了摩天大楼泡沫累积。

　　虽然该报告并未对目前的摩天大楼热潮作出具体的预测，但认为目前中国的状况与上世纪70年代的美国十分相似。而美国的经验是，一次突然性的经济调整可以让一座摩天大楼的价值下降30%。

　　多因素促成摩天大楼热

　　“摩天大楼热是中国房地产过热的表现之一。对于一些城市而言，建造超高层大楼确实没有必要。”中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜对中国证券报记者表示。汪利娜认为，部分开发商出于迎合地方政府目的而积极开发超高层建筑，地方政府往往会给予这些项目以政策上的优惠，这可能是摩天大楼热的深层次原因。“政策优惠很有可能弥补开发商需要面对的资金压力，这才是开发商开发摩天大楼的动力。”

　　汪利娜认为，目前中国的房地产市场亟待解决的首要问题依然是满足人们的居住需求，超高层大楼看似节省空间，而实际上这些建筑往往以建筑群的形式存在，最终并不一定节省土地。加之这些建筑多数是商业地产，并不利于解决住宅领域的难题。

　　“靠城市混凝土、玻璃森林提高城市形象的做法可以说逐渐过时了。”建筑理论专家、汕头大学长江艺术与设计学院院长王受之一直对国内的摩天大楼热持批判态度。他认为，从人的需求角度看，没有人希望自己工作的环境是脱离地面几百米的高空。“如果有可能，谁不希望自己在山清水秀的自然环境中工作？”

　　王受之认为：“在数字技术继续发展的未来，大型公司并不需要很多人在高层写字楼上班，也不需要行业密集在一个很狭小的区域内，公司雇员人数少，而工作效率会更高。”他承认，目前的建筑技术已经使得建造超高层大厦没有技术障碍。“超高层建筑的最大问题是高层本身。为什么要做超高层建筑？把我们未来的商业区建造成湖光山色、低调宜人，这才是21世纪CBD最大的挑战。”

　　不过，依然有诸多声音对摩天大楼的建设持支持态度。曾有多位房地产行业人士对中国证券报记者表达过对京基集团的艳羡：一个知名度并不高的开发商，凭借一个摩天大楼项目而蜚声中外，建多少住宅都换不来这样的影响力。“摩天大楼是经济的助推剂，人多地狭的北上广深，市中心只有兴建越来越多的摩天建筑才能容纳全中国乃至全世界最优秀的公司。”有专家如是说。(记者 张昊)