全国房价涨幅放缓 大势不变市场预期趋稳

　　(聚焦三季度经济)全国房价涨幅放缓 大势不变市场预期趋稳

　　国家统计局18日发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。房价指数平均环比涨幅放缓，均未超过0.04%。

　　业内人士认为，市场供求出现“剪刀差”导致“金九”高峰未至，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续，土地市场与信贷市场的变化或将成为决定四季度全国楼市的重要因素。

　　房价上涨空间持续收窄 环比指数继续回落

　　根据统计局公布的数据，9月份70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市继续减少，由8月份的36个降为31个。而房价下调城市的数量为24个，已经连续4个月不足70个城市中的一半，上涨与持平成为市场主流。

　　在涨幅程度上，综合70个城市新建商品住宅的环比价格上涨情况，其平均价格指数环比上涨0.02%，回到6月份平均价格指数由负转正后的0.02%水平，较8月份0.06%的涨幅大幅回落。

　　新建商品住宅之外，二手房价继续保持着环比上涨的态势，平均环比价格指数上涨0.03%，但相比上月0.09%的涨幅急剧收窄。

　　另外，根据市场机构研究人员的统计，9月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅平均价格指数为100.15，环比上涨0.15%，连续4个月呈现上涨态势。其中，一线城市二手房价格上涨幅度超过新建住宅，但涨幅相比上月则明显收窄。

　　与此同时，与8月份房地产开发景气指数止跌反弹不同，9月份房地产开发景气指数为94.39，比上月回落0.25点。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，总体来看，一、二线城市房价呈上涨趋势，但上涨动力明显不足，而三线城市房价则继续下跌。随着国家楼市调控的深入与市场持续反应，二、三线城市房价下降的可能性依然存在。

　　“金九”高峰未至 市场回暖不均匀

　　数据显示，1－9月份，商品房销售面积同比下降4.0%，降幅比1－8月缩小了0.1个百分点。中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比2011年下半年的库存持续积压和资金持续恶化，2012年3月开始，大部分企业都处于去库存状态，全国性的市场回暖趋势已经明确。

　　但今年“金九”销售高峰却并未来临。对此，张大伟认为，各类政策风声收紧，限购限贷从严执行，非自主类需求无法持续进入市场是“旺季不旺”的主要原因。此外，适合当前市场主流的刚需类产品有效供应减少，价格上涨，也影响了自主需求的入市。

　　严跃进认为9月份的市场特征与供求双方的行为有很大关系。一方面，部分房企资金回笼在前三季度已较好完成，不愿进行大幅降价。另一方面，市场供求出现较大的“剪刀差”。房企加大推盘力度，而市场观望情绪严重，导致成交量相对疲软。

　　在固定投资方面，统计局公布的数据显示，1－9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1－8月份回落0.2个百分点。张大伟认为，虽然目前全国主要城市房地产市场都有明显复苏，但三线以下城市因为库存过大，整体市场依然不景气，导致市场回暖不均匀。

　　链家地产市场研究部研究员张絮表示，由于三线城市城市化进程相对较慢，外来人口也相对较少，基本属于输出型城市，需求后劲显得不足，再加上环境上缺乏政策刺激，价格再度上涨存在难度。

　　政策频出稳定市场预期 土地与信贷影响后市

　　在7、8月份全国楼市升温的背景下，中央级地方政府纷纷出台政策稳定市场预期。国务院总理温家宝17日明确指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

　　事实上，进入9月以来，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限购政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。

　　张絮认为，出于年内对房地产市场的维稳预期，不排除地方政府自行出台行政手段暂时管控房地产的可能，其中对于土地价格的控制及预售证入市的管控可能会成为主要手段。“当下最重要的仍是增强市场未来供应的信心，盘活存量房市场，控制地价、加大土地供应。此外，还需要进一步加大保障房监督力度，着力解决低收入人群的住房需求。”

　　值得注意的是，在房价、销量都出现涨势回落的同时，从8月底开始全国主要城市的土地市场却明显复苏，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率均有所上行。对此张大伟表示，目前市场的主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。地价对房价的影响也再次出现。

　　不仅如此，信贷政策的调整也将成为影响楼市的最关键性因素，张大伟表示，9月相对稳定的信贷政策使得市场在部分消化了之前的需求后，成交量出现了下调。如果四季度信贷不出现放松的话，可以预料的成交量将维持平稳。(记者罗宇凡、禹薇)