金九银十旺季不旺 季节因素难改楼市平稳主基调

　　“金九银十”是楼市传统销售旺季，但记者在采访中发现，多地市场成交量和成交价格趋于稳定，旺季不旺成为今年楼市的显著特点。专家分析，调控政策下，供需双方的表现都更加理性，楼市平稳的主基调仍将持续。

　　量价趋稳 旺季不旺

　　“从以往市场表现看，9月、10月会有更多的刚性需求和改善性需求入市，拉动成交量和成交价格。但今年的情况有所不同，量价趋稳，旺季不旺，是今年楼市最显著的特点。”长城证券房地产行业研究员苏绪盛说。

　　数据显示，今年10月，北京二手住宅网签成交量为11449套，环比下降9%。而在9月，这一数字为12500套左右，环比下降约12.3%，“金九银十”整体呈现“量价平稳”的态势。

　　据链家地产市场部统计，天津10月二手私产住宅成交4592套，环比下降12.9%；成交面积37.4万平方米，环比下降12.4%。9月二手私产住宅成交面积42.7万平方米，环比下降8.2%。

　　此外，楼市价格也基本处于稳定状态。据中国指数研究院发布的统计数据，2012年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为8768元／平方米，环比上涨0.17%，这一涨幅与9月持平。

　　而在北京、上海、广州、深圳等十大城市，10月新建住宅均价为15625元／平方米，环比上涨0.33%，同比下跌0.6%，也是连续第10个月同比下跌，房价缺乏上涨动力。

　　与旺季不旺形成鲜明对比的是，今年5月份开始，不少地区的新建商品房与二手房市场呈现回暖迹象，部分刚性需求和改善需求得到释放。链家地产市场部经理李晓炜表示，6月至8月“淡季不淡”，消化了过多的市场需求，影响到“金九银十”的成交量，也成为今年楼市的一个特点。

　　供需双方博弈加剧

　　资深楼市评论人、购房顾问网主编苏步超说，“金九银十”的传统规律已经被打破。从市场需求角度看，调控政策不放松，一些购房者选择了观望。再加上经济下行压力加大，一些人难以承受购置房屋所带来的负债风险。由此判断，近期楼市不会出现需求量的大幅提升。

　　在位于天津市白堤路的我爱我家房地产中介门店，置业顾问李德俊介绍，“金九银十”期间，二手房业主推出房源的意愿很强烈，但成交量却没有大幅上涨。“不仅到门店咨询的人数没有增加，还有的购房者来店里看了十几次，但始终对价位不满意，继续选择观望。”

　　“持续近两年的调控政策，使当前房价平稳运行，购房者并不急于出手，市场处于博弈期。”我爱我家市场研究中心分析人士表示。

　　与此同时，开发商也积极调整销售策略，通过“以价换量”的方式消解库存。位于天津市的弘泽鉴筑项目以小户型为主，吸引了不少刚性需求的购房者。但销售中心的工作人员还是谨慎表示，在综合调研了周边地区的房价后，调低了项目开盘价格，以便实现快速销售。

　　“尽管开发商在积极推盘，但在调控政策不放松的背景下，楼市成交状况不及预期，促使开发企业合理定价，楼市的成交量和成交均价趋于平稳。”中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉说。

　　平稳仍是楼市主基调

　　“投资投机需求得到有效遏制，房价被刚性需求和改善性需求支撑，短时间内很难有大的波动，这也是各方期待的结果。”中国房产信息集团天津机构负责人张勇预测，现有的楼市调控政策不放松，但更加严厉的政策也难以出现，因此楼市可能会呈现一种缓慢回升的状态，平稳仍然是主基调。

　　我爱我家市场分析人士预计，“金九银十”并未表现出传统的旺季趋势，表明宏观调控效果不断深化，购房者趋于理性。预计未来一段时间，市场不会出现较大波动，成交价格也有望保持稳定。

　　专家还分析，在需求不旺的市场环境下，房地产企业如何实现良性发展，不仅关系自身利益，也是楼市稳定的重要因素。

　　张勇说，近段时间，开发商的土地储备和房屋库存都有所上升，处于一种“超供”的状态。为了实现资源的有效利用，促进整个房地产行业的健康发展，开发商应及时“盘活”现有资源，避免陷入困境。

　　苏绪盛研究发现，随着市场日趋平稳，大型房企的资金来源甚至有转好的迹象，但一些中小房企的销售情况并不乐观，融资也比较困难，行业分化趋势将促使开发商更加合理地确定销售价格。(记者 翟永冠 徐岳)