吸金旅游地产 佳兆业东戴河“大盘造城”引质疑

　　在楼市调控大背景下，旅游地产成为众多房企规避调控的“蓝海”，部分房企借道旅游地产低价圈地获取资源，市场新的泡沫风险就此形成。在万达长白山、雅居乐清水湾等项目屡被曝出风险隐患之时，佳兆业进军旅游地产的决心依然势不可挡，其试水的首个旅游地产项目——绥中东戴河目前进行的如火如荼。

　　不过，该项目近日被指低价买地获取暴利，同时项目存在运营风险。行业退潮期，佳兆业曾以“地产黑马”姿态出现，但在行业回暖之际，佳兆业却因激进扩张受到诟病，引发业界深思。

　　复合旅游地产隐藏烂尾风险

　　在8月举行的中国国际滨海旅游新区发展高峰论坛上，佳兆业绥中区域董事长田永久对外宣布，佳兆业计划在辽宁绥中县东戴河新区建造建筑总量为1000万平方米的旅游地产项目，要将其打造成类似迪拜的国际旅游胜地。

　　田永久介绍，项目占地11平方公里，斥资500亿元，第一期投资达到20亿元。目前项目已开发建设18栋高层，还有一个五星级酒店，预计今年年底对外营业。去年11月份第一期高层公寓已进入销售。

　　众所周知，由于旅游地产项目的开发体量大，对资金的实力要求高。虽其后期收益丰厚，然而初始投资额度高、项目培育期长，需要持续的流动资金补充。而公开资料显示，东戴河项目的规划时间长达6-8年。

　　对此，有业内人士不无担忧的说，“如果企业没有资金优势和独特的经营模式，盲目投入到旅游地产领域，很容易拖垮企业。届时项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。”

　　2012年初，辽宁省政府将“绥中滨海经济区”正式更名为“辽宁东戴河新区”。根据规划，东戴河新区西起辽冀交界处，东至高岭镇疏港路，北靠京沈铁路，南临渤海，总面积105万平方公里，未来将被打造成国际滨海文化旅游休闲圣地。

　　“在这个大背景下，兼顾多重目标的旅游地产很自然会得到政府的支持。”佳兆业集团人士称。

　　与各地借旅游资源招商引资如出一撤，佳兆业被奉为上宾受到当地政府礼遇。与其相似的，还有地处深山老林的万达长白山国际度假区。巨资、风险、圈地、造城已成为它们共同的关键词。

　　截止到2012年9月，绥中东戴河新区在售楼盘达12个，而截至2011年末，绥中全县总人口数也不过64万。在如此偏僻的县城里发展旅游地产，不得不让人担忧其发展前景。

　　日前，佳兆业相关人士在接受新华网记者采访时坚称，作为一家香港上市公司，佳兆业拥有十多年的房地产开发经验，公司的发展实力将保证项目运营的可持续发展。

　　不过，根植于南方的开发商能否成功运营北方旅游地产，仍成疑问。而受限于北方季节影响的海岸度假资源，以及逊于南北戴河的成熟配套，也使得东戴河发展潜力成为未知数。

　　“绥中这地方其实是相对来说属于穷乡僻壤，开发商如果实力不够，开发风险还是很大的。”一位曾经考察过东戴河项目的投资人士对记者表示。

　　事实上，东戴河新区在售楼盘销售情况并不尽如人意。上述投资人士透露，同处于东戴河新区的恒泰时间海于去年8月开盘，现在已经卖不动了。

　　有分析人士指出，旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确，销售速度缓慢，将会形成新一轮地产“烂尾”风险。

　　销售均价超楼面价15倍

　　尽管旅游地产风险巨大，但一些地产商仍然热衷于“上山下水”，最根本的动力还是圈地圈钱。旅游地产项目大多离市区较远，开发商的拿地成本大大低于住宅项目。一旦获得廉价土地，开发商可以分批做项目，同时通过包装和宣传，提升区域地块品牌知名度，获取多方面的滚动收益。

　　记者日前致电佳兆业东戴河售楼处，工作人员告诉记者，目前东戴河在售5、7、14号楼，销售价格从5000元/平方米-7000元/平方米不等。

　　而通过查阅官网，记者发现，佳兆业于2010年12月14日通过招拍挂方式投得辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区地块，即东戴河项目所在地，作价合共约人民币1.31亿元，预计总建筑面积将达约423,265平方米，折合楼面仅为310元/平方米。

　　如此低廉的地价成本，几乎相当于地方政府白送。而在公开信息中，佳兆业也不断流露出“地价低廉”的意味。

　　从价格来看，东戴河销售均价至少超楼面价15倍。按照目前土地成本约占房价40%的比例，东戴河地价仅占房价6%，开发商每平方米至少净赚2000元，利润由此可见一斑。

　　“对于不少开发商来说，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，其实后者才是其利润所在。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫曾经表示，从目前来看，旅游地产炒作概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。

　　除暴利销售外，东戴河项目也被指相关配套没有跟上。分析人士表示，开发商把房子卖掉之后，后续的配套很多无法兑付。“旅游地产就是旅游区地产，有房子没配套，有居所没生活，症结很多。比如雅居乐海南项目就很困惑，在旅游淡季，没人敢居住。”

　　“今年夏天我在东戴河住了一段时间，那边总是停电，一到六日就停，真担心以后电力不能保障，我买的是23层，要是停电还得爬楼。”一位东戴河业主告诉记者。

　　“旺季总是停电，很多农家院都自备发电机。”另一位业主对记者透露，东戴河目前是工地，基础设施很差，滨海新区距离绥中县城仍有40公里，政府在这片滩涂上建设东戴河新区，属于‘一片平地起新城’。”

　　对于“暴利和配套滞后”的说法，佳兆业方面似乎并不认可，认为公寓销售属合理价格，利润水平合理。“东戴河项目目前仍处在销售期，生活配套在不断完善中。在该项目开发的区块内，公司承担了大量的基础配套建设工作。”

　　中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺认为，很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做，显得很盲目。旅游地产不仅仅是做一些可售性物业，还包括商业、酒店，旅游度假等元素，这些都需要开发商要具备很强的资源整合能力。“如果缺乏资源整合能力，即便造出来也很难销售出去。”

　　“激进扩张”模式引发质疑

　　从佳兆业近几年的表现看，其热衷“大盘模式”已初露端倪。与进军环渤海区同一年，即2010年，佳兆业集团也在广东惠州拿地2500亩，打造超大型旅游综合体项目。

　　对于惠州项目来说，其系统风险并不亚于绥中。除综合体项目本身巨量的资金、公共配套和外部环境投入外，像惠州这样的三线城市已经积聚了大量地产风险，房企过度的蜂拥已经造成饱和状态。

　　但是，佳兆业的扩张步伐并没有因此而停止。

　　事实上，为实现低成本土地策略，佳兆业一直规避地王的竞投，积极在二三线城市拿地，通过对旅游综合体大盘项目的开发进行战略突围，以实现公司的规模扩张。

　　2012年上半年，佳兆业斥资近16亿元购入6幅土地，土地储备达到2393万平方米。

　　然而，在佳兆业拿地的同时，其财务业绩却差于预期。2012上半年，佳兆业总收入减少至23亿元，同比去年下降38%，净利润6.748亿元，同比下跌26.4%。8、9两月的总计合约销售额31亿元，同比减少23%。

　　在现金流趋紧的背后，支持其扩张的无疑只有举债。9月13日，佳兆业公告发行2.5亿美元、年利率12.875%的优先票据，为近期高息债融资内地房企中最高。

　　对此，佳兆业表示，目前的资金状况足够支撑开发计划，近期融资是视融资的成本而定的市场化行为，融资成本合理。

　　但在业内看来，举债与拿地仍然存在密不可分的关系，并隐藏风险。穆迪在7月23日发布的研究报告指出，在运营环境不明朗的情况下，开发商利用其所持的现金或银行贷款购地会导致流动性削弱，其弊端大于规模经济所产生的效益。标准普尔分析师陆枫亦指出，佳兆业近期在拿地方面过于激进，尤其在当前房地产市场并不明朗的环境下，以举债方式拿地并不可取。

　　由此看来，佳兆业的“激进扩张”模式已经引发业界担忧。