春节前深圳将迎一波新房潮 二手房年底笋盘更多

　　进入12月，在这个阴寒萧瑟的寒冬季节，深圳楼市却保持着不减的热情。上周末，深圳两个新加推的楼盘项目都取得了不错的开盘成绩。

　　12月可称为是今年最后一个买房季。开发商仍会有不少新盘在这个月推出，而不少购房者也在经历了多个月的看房选房后此时面临年终抉择，“买房过年”成为不少购房者的迫切心态。

　　对于购房者而言，在这个12月，深圳或将有20-25个新房项目入市，这将使购房者的选择机会更多。而对于二手房而言，12月也意味着或许有更多笋盘放出。而一旦过了这个月，深圳楼市将进入春节前市场的传统销售淡季。业内人士提醒，如果要在今年内买房的市民可关注这个最后的机会。

　　未完成全年目标开发商仍会继续推盘

　　“今年第一季度市场很差，第二季度市场也很差，到了第三季度市场变好，开发商消化库存，而到了第四季度开发商的推盘意愿发生了分化”，中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，有的开发商由于去年市场很差，今年定的销售目标也比较低，所以在今年前些时候已完成了销售业绩，所以到第四季度就不大会推售房源。另一些开发商则由于还没有完成全年销售任务，会继续推售房源。

　　据深圳中原二级市场董事总经理玉家雄的统计，计划12月入市和加推的项目在20-25个，比去年同期多了两成，“应该说到12月活跃的项目还有这么多是比较特别的”。玉家雄亦分析，除了原本计划12月份入场的新盘外，还有部分项目是被迫加入到12月的推盘潮，“二季度以前，有些项目对于市场前景过于悲观，选择放缓节奏，后来虽然成交回暖，尤其是三季度市场氛围转好，但是这些项目的工程进度，只能被拖入12月，因为如果选择12月不入场，下一个入市的时机可能就要等到3月之后，期间数月时间又担心市场生变。”

　　而根据深圳搜房网数据监控中心最新统计，2012年12月深圳全市预计将有18个住宅项目(含别墅)开盘或加推，与去年同期不相上下。

　　“这么多的新房项目依然会在12月推出”，肖小平表示，但是购房者倒不必过分担心价格，“目前的市场环境下，购房者都只会最终购买具有性价比的产品，而开发商也就没有涨价的理由”。

　　肖小平表示，以前市场上多是投资客买房，投资客出手比较快，因此成交也会呈现季节性，总是随着开发商推盘的节点出现成交的旺季，也就因此有了“金九银十”的季节特征。而现在市场上都是刚需买家在买房，这些买家出手更加谨慎，常常左看右看从看房到出手要一到两个月，因此其成交的数据也会分散地反映在各个月上。

　　肖小平表示，今年的深圳楼市已经很难有“金九银十”的区分了，整个第四季度都会是旺季，而12月份历来是一个成交旺季，“也是全年最后的购房机会”，对于不少购房者而言，经过7月、8月的看房，很多到年底就出手了。

　　购房意愿虽强烈但价格依然敏感

　　二手房方面，对于购房者来说，年底依然是一个更多选择和机会的市场。肖小平告诉记者，随着年底新房的入市，对于二手房业主也会有更多的标杆作用，使其对于其物业有更理性的定价，“现在二手房市场成交少很大一部分原因是业主出价过高，而买家对于价格的认识与业主差距太大，无法达成交易”，肖小平认为，入市新房的定价会让二手房业主定价更加趋于合理，同时，年底一些企业的偿债压力增大，着急用钱的老板增多，出售房产的意愿就会更强烈，也会促使一些房源被放盘。

　　11月—12月，深圳一手住宅推盘量仍然较多，虽然不会有什么价格优惠，但仍然会由中小户型项目抢占有房票的客户，因此二手住宅交易相对被动，美联物业全国研究中心总监徐枫认为。

　　根据美联物业(深圳)的数据显示，从今年全年的走势来看，在二手住宅交易中，全年200万元以下的成交占了主流，基本在60%左右。200万元以下的住宅全年交易走势呈W形状：在1-2月是逐渐下跌的，3月起交易份额上升，5月达到顶峰，6月起市场份额又逐渐走低，7月达到底部后又逐渐上扬直至目前。

　　“今年10-12月，深圳二手住宅有望成为今年成交的第二高峰，预计达到17656宗，超过第二季度13882宗27%，是去年第四季度6435宗的近3倍。”徐枫透露，美联预计今年11、12月深圳二手房月均成交还是会达到6000-7000宗。

　　“虽然会好于今年上半年和大幅好于去年年底，但依然要注意到，眼下的市场依然属于低位”，徐枫告诉记者，深圳楼市的成交量还处于一个脆弱的状态，需要被呵护，“任何一个敏感的调控，或者疯狂的涨价，都将摧毁这来之不易的修复状态”。

　　目前深圳市场的购房者虽然迫切要购房，但对于价格却依然十分敏感。肖小平告诉记者，在二手房市场有两种物业一般不受市场欢迎，一种是顶层，惧怕高温或漏水，一种是首层，担心会脏乱，因此以往买房自住的买家都不愿意购买这两种物业，而同时这两种物业在放盘房源中又会比较多，“而最近市场的一个变化就是，只要其物业价格是合理的市场价或者是价格略低的笋盘，那么这两种物业都会形成交易”。

　　春节后二手房价格或上涨

　　深圳第四季度市场相对表现稳定，最重要原因是楼市调控暂时没有加码，市场持续在消化旧有的政策，包括限购和限贷。徐枫表示，即使贷款额度逐渐逼近底限，不少商业银行在11-12月不仅减少了首套房个人抵押贷款利率的优惠幅度，还放缓了贷款的审批速度。但这些不会影响11-12月的成交量。

　　“商业银行若增加房贷优惠利率，则有助于楼市交易量；反之减少优惠，若波及面不大，则基本不影响楼市交易”，徐枫计算，以100万元贷款为例，9折利率优惠和基准利率之间，也就月供款相差不到200元。但她认为，商业银行全面上调按揭利率，则对楼市交易是明显利空，且短期内效果显著。

　　“还是有很多的购房者抱着买房过年的心态在选房看房，希望年底前能完成买房的愿望”，肖小平透露，很多购房者把买房当做是今年的任务，随着时间渐渐到达年底，他们买房的心态更加迫切，这时看到合适的性价比高的房子他们就会更容易出手。

　　徐枫也建议购房者在年底抓紧机会入手，“春节的价格与节后的价格将会有显著的不同，而且在二手市场表现明显，也就是说，春节后不少楼盘价格将会有所上涨，因此客户在过年前买房将会节省至少几万元至几十万元的购房款”。

　　“年后按往年的规律，二手房的房源起初都会较少，业主的叫价也会更高”，肖小平表示。