物业和业委会“不融洽” 业主很纠结

　　12月1日，红谷滩新区天赐良园小区的业主接到了两条意思截然相反的短信：物业公司为“回报”业主，推出了预交明年物业费可获赠礼品的优惠；业主委员会同日发出温馨提示，要求暂缓交纳明年物业费，因为是否更换物业公司还未明确。

　　这两条信息让大家看到了物业公司与业委会的“不融洽”，也让许多业主无所适从。业内人士认为，这是目前南昌物业纠纷、矛盾的一个典型案例，迫切需要政府建立完善的物业纠纷调解预防机制，避免因业主与物业的矛盾而出现小区管理真空。

　　两条针锋相对的短信

　　12月1日上午，天赐良园业委会成员与小区物业管理高管坐在一起开座谈会时，小区业主收到了物业公司发出的一条短信：“年关将至，为了回报广大业主一直以来对公司的大力支持与厚爱，一年一度的预交物业费赠礼品活动从即日起开始了，望业主积极参加。”不过，参加座谈会的业委会代表没有收到物业公司的短信。

　　就在这个座谈会上，业委会代表向物业公司高管提出，鉴于与物业公司签订的合同即将到期，是否续签要由全体业主在年底召开的业主代表大会决定。并希望物业公司不要提前预收明年物业费。一名参会的业委会工作人员说，直到当日下午，业委会成员才知道物业开始预收明年物业费，原因是不少业主来“炮轰”业委会，以为业委会已经与物业公司达成了默契。

　　当日下午，业委会紧急向业主发出“温馨提示”短信：小区物业合同在12月31日到期，请大家交清今年的物业费、停车费，建议暂缓缴纳2013年度的物业费和停车费，待新物业合同确定后再交。业主大会将在年底召开，业委会已向上级主管部门提交指导申请。目前，业主大会还没有表决确定2013年的物业公司。

　　在南昌福田物业管理公司天赐良园管理处的办公室里，堆放了几箱食用油，这些就是给预交明年物业费的业主准备的礼品——预交半年可以得到一桶油、一份报纸；预交一年可得一桶油、一袋米和一份报纸。管理处总监万烈发说，目前已有10多户业主预交了明年的物业费，此举主要是为了方便业主。“如果大部分业主选择不与我们续约，我们会退回或与新物业公司协商好，绝对不可能会带着钱跑。”

　　不过，有业委会成员则表示了明显反对：是否与物业公司续约目前还没有确定，现在就预收明年物业费显然不妥当，到时会增加许多矛盾。而且，按照《江西省物业管理服务收费管理办法》，物业费预收期限不得超过三个月，物业公司此举明显违规。

　　两份结果相反的“民意测评”

　　小区业委会之所以提醒业主暂缓预交明年的物业费，原因在于根据业委会的“民意测评”，大部分业主对物业不满意，将在年底举行的业主代表大会上决定是否更换物业。而物业公司也拿出了一份“民意测评”表，与业委会的测评结果截然相反，是大部分业主都满意现有物业的服务。

　　今年7月至10月初，业委会进行了物业满意度问卷调查，小区共有1736户住户，收回了857份调查表，其中，同意与福田物业续签合同的只有206户。

　　业委会向红谷滩新区房管办和凤凰洲管理处递交的报告认为，物业公司存在没有严格按照合同的标准进行管理，违章搭建劝阻不力，监控设备、消防设施维护不及时，给小区带来较大的安全隐患，一年内发生盗窃二十余起；小区绿化破坏严重，循环水系清理不及时等问题。因此，多数业主要求尽早解聘目前的物管。

　　万烈发坦言，确实有部分业主对小区的绿化、安保及违章搭建等方面存在不满，但是，大部分问题都属于开发商遗留问题，物业无力解决或已在整改，短时无法见效，需要业主理解。

　　万烈发拿出了物业公司在今年8月至11月的“民意测评”报告，结果是63%的业主对物业服务表示满意，只有6.5%的业主明确表示不满意，“这说明大部分业主对我们还是很信任的，也看到了我们正在努力改善小区环境。”

　　两份“民意测评”结果截然不同，双方对对方的调查结果都表示不信任，而且都表明了态度，希望能够由业委会、物业公司和居委会等第三方部门联合进行满意度调查，确保调查的公正、公开。

　　完善机制避免管理“真空”

　　眼下距物业合同到期只有不到一个月时间，一旦业主代表大会作出不与现有物业公司续约的决定，是否会出现管理“真空”，引发小区的混乱，这是许多业主所担心的。有业内人士分析，小区交房后的5年至10年，属于物业矛盾的高发期，南昌目前许多小区正处在这个时间点，因此，迫切需要政府建立一套完善的物业纠纷预防和调解机制，避免出现物业矛盾激化的情况。

　　尽管物业公司表示，即使业委会最终作出了不续约的决定，也会站好最后一班岗，绝不会出现交接期的管理真空。不过，万烈发也坦言，从2006年进驻小区后，公司投入了大量人力、物力和财力整治小区，眼下刚刚收支平衡，这个时候如果被扫地出门，确实心里很难接受。而且，目前小区部分业主还拖欠了300多万元的物业费。

　　南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇认为，政府应该牵头建立一套完善物业纠纷的预防、调解机制以及相关机构，来减少类矛盾产生。尤其是社区和街道应该提前介入、协调业委会与物业管理方，一旦出现矛盾，及时启动人民调解、行政和司法调解。如该小区业委会和物业方面均单方进行了满意度调查，得出的结果有较大差异，互相不认同，而如果居委会提前参与，就能起到监督的作用，确保调查结果的公正性。

　　天赐良园小区业委会负责人说，凤凰洲管理处已经通过居委会表示，会派出工作组进驻小区，指导召开业主代表大会，确保程序和结果的合规、公正。(记者 郑荣林)