外来房企入杭七年 彻底改变楼市生态

　　出乎所有人的意料，杭州的土地市场会在2012年的年底迎来爆发。

　　继不久前，中大、保利、中铁建三家分食城东新城普福单元宅地以来，12月4日，来自杭州主城区南星单元、蒋村单元的5地块联袂出让，一天之内吸金近59亿，再次刷新此前10月份的55.8亿元的出让纪录。当日，今年在杭州土地市场上风光无限的万科、中海再次进军蒋村。目前，万科今年已经在杭州再次拿下四宗土地储备，其累计付出金额达到53.7374亿元，累计土地面积达33.9360万平方米，累计可建面积达78.3506万平方米。而中海尽管在土地储备上不如万科，但其今年在杭州的拿地金额则已经达到69亿元。

　　毫无疑问，如果以2005年莱蒙国际为起始，外来众多房企开启杭州市场，那么七年以后，随着众多外来房企首轮布局的项目临近尾声。迹象显示，今年下半年以来，包括嘉里建设、万科、中海、保利、中铁建等在内的众多外来地产大鳄，继续加大土地储备，正加速完成对杭州市场的“二次布局”。

　　从当年的破冰之旅到今日的群雄逐鹿，从当年的市场配角到今日的市场主力。外来房企入杭七年所引发的杭州楼市生态变革，显然不仅仅只在于土地市场中的轰动效应。

　　三宗拿地事件掀开新篇章

　　故事的开端颇显平静，似乎在这么多年之后都已被外界所淡忘。

　　彼时的杭州楼市，正经历着市场中的又一次调控。在“稳定”楼市，“挤压”泡沫的“有形之手”的作用下，一系列房地产政策纷纷向楼市重拳出击。然而，市场的跌宕起伏也促成了杭州楼市罕有的绝佳良机。

　　2005年2月6日，初春的杭州迎来当年的首场土地出让会。当日，深国投(杭州)商用置地有限公司以8997万元的价格，拿下了杭政储出[2005]1号地块。其后的7月25日，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙集团正式登陆中国，成为首个进入中国的美国房地产投资信托机构，而西蒙集团的首站就选择在了杭州。至此，西蒙集团、摩根士丹利房地产基金(MSREF)和深国投商用置业有限公司三方共同签订在杭州开发商业地产的合作协议。

　　这就是今天位于临平的莱蒙商业中心，虽然以现在的眼光衡量，莱蒙商业中心作为杭州真正意义上的一站式购物中心，无论是从业态规划以及项目体量上，都无法与现今杭州重要重量级的商业购物中心比拼。但是毫无疑问，正是因为莱蒙的介入，正式掀起了外来企业入杭的先河。只是，与此后的众多地产大鳄相比，莱蒙国际的实力仍略微逊色，以至于很多时候，哪怕在相关媒体的叙述中，莱蒙国际，这家最早进入杭州市场的外来地产上市公司，却成为了被遗忘的公司。而真正让莱蒙国际被外界所熟知的，则是多年以后，其高端住宅产品——水榭山的问世。这当然已经是后话。

　　半年之后，香港华润(集团)有限公司通过摘牌方式竞得钱江新城最大一宗综合商业用地项目土地使用权。随后，华润表示将引入香港最大地产商之一的新鸿基地产作为华润在内地发展的重要战略合作伙伴，对杭州项目进行合作开发。杭州项目将全面复制深圳万象城发展模式。此举因这两家总市值逾4000亿港元的地产大鳄联袂入杭，曾一度引起杭州房产业界的震动。

　　在当时尚未成熟的钱江新城板块抢先布局综合体项目，对于万象城的到来，当时的杭州业内人士一致保留着两种截然相反的观点。似乎万象城的“生与死”只在一念之间。但很显然，7年以后，当我们重新审视华润新鸿基当年的大动作，与此后几年该板块不断诞生的地王相比较，万象城的土地楼面价“几乎可以忽略不计了”。

　　而这样的震动在2005年的10月再次得到延续。早于上世纪八十年代就以香格里拉酒店作为前驱的大马首富郭鹤年，开始重新审视这个一度游离在嘉里建设视野之外的城市。2005年10月下旬，在经过102轮竞价之后，嘉里建设终于以24.6亿元力挫华润新鸿基顺利拿下当时被媒体称为杭州地王的湖滨地块，用于开发嘉里建设旗下拳头产品线——嘉里中心。

　　这显然是三宗值得关注的标志性事件，毫无疑问，以今天的眼光审视，上述三宗拿地案例，无疑成为了日后杭州房地产质变的三个音符。而更大的交响乐，则在此后的时间里日趋精彩。

　　房产大鳄成楼市主角已成既定事实

　　果不其然，至2006年开始，上述的判断就以大批国内外实力大房企的群起进驻而成为现实。

　　2006年5月16日，凯德置地联手母公司嘉德置地旗下嘉士林私人有限公司经过37轮竞价，以5.6201亿元挫败恒基兆业，拿下拱墅区地块。继进入宁波市场后，凯德置地开始加速长三角区域布局动作。同年10月15日，复地(集团)股份有限公司宣布成功竞得现在的复地连城国际地块。12月11日，中海发展有限公司在搏杀73轮后以4.28亿元的价格竞得现在的中海钱塘山水地块。

　　2007年2月6日，这一轮的进入浪潮再度达到高潮。当日，世茂房地产控股有限公司以约8.16亿元成功获得现在的世茂江滨花园地块。而该地块也是当时的杭州土地市场自有挂牌交易以来建筑面积最大的出让项目。

　　此后，更多的全国性品牌房企开始认真审视曾经一度遗忘的杭州市场，并以各自不同的方式加入了杭州地产盛宴。业内人士对此如此概括：“广结盟友”、“单刀赴会”、“巨资并购”成为三种全国性品牌房企进军杭州的最为主流的路径。

　　深国投联盟西蒙集团、北京金隅嘉业联盟野风集团、金地集团联盟中天集团、九龙仓联盟金都集团、华润置地联盟香港新鸿基地产、中海联盟雅戈尔、万科并购南都之后再次携手坤和及容大、背靠荷兰财团的国融置地联盟吉利集团，在进入一个新市场时，不少外来地产大鳄纷纷广结盟友。

　　而远洋地产、万通地产、世茂集团、保利地产、天鸿地产、凯德置地、瑞安集团、腾飞集团、复地集团、中国铁建、卓越地产、莱蒙鹏源、龙湖地产、合生创展、朗诗地产等公司则选择了“单刀赴会”。

　　另一种模式就是直接“巨资并购”的选择。无论是轰动一时，在杭州乃至中国房地产行业发展史上都堪称极具震撼力的规模性并购案例——万科并购南都房产，还是复地集团直接并购花园商贸城，或者是上海强生集团收购杭州观邸国际、银泰控股入主海威国际都可归于此类。

　　此后，包括佳兆业、碧桂园、越秀、宝龙地产等外来地产品牌纷纷在杭州楼市最为火爆的光景杀入市场。在经历了2010年，楼市罕有的调控之后，一度在杭州土地市场上蛰伏、手握重金的外来地产大鳄再次彰显出自身强大的实力。桂林东晖建设、宝嘉地产、富力地产、融创中国再次成为了众多进入杭州的地产大鳄一员。而包括万科、中海、嘉里建设、龙湖等在内的众多深耕杭州市场多年的外来地产大鳄，亦纷纷再次在杭州加大的土地储备，其发展后劲已非杭州多数本土中小房地产企业可以相抗衡。

　　“如果放在七年前，如果要排名前三甲的房地产公司，业内的认知是有共识的。但是，今天，如果说要进行一个排名，除了绿城、滨江继续以稳健的市场表现占据领跑者姿态，其后的排名将会开始日益模糊。”显然，在该业内人士的眼中，经过多年发展，外来地产品牌的市场地位，早已经从配角占据到了今天主流的阵容。

　　其实，这样的转换早在去年就已经开始显现。相关统计数据显示，在2011年杭州成交十强项目中，外来房企所开发的项目就占据了八强。其中，保利湾天地、金地自在城、世茂江滨Cosmo、中海紫藤苑、世茂江滨花园、保利江语海、龙湖滟澜山和西溪蝶园名列其中。而今年，随着众多外来房地产企业继续增大土地储备，有业内人士表示，相信再过两年，杭州的楼市市场格局将或者与国内其他一二线城市“接轨”，全国性的房产大鳄成为杭州楼市主角已成既定事实。

　　推动杭州商业地产发展进程

　　如此众多的外来地产品牌扎堆进驻杭州，推动最大的无疑是杭州的商业地产开发。

　　长久以来，杭州作为一个以住宅为导向的城市，“住商倒挂”一直成为业界讨论颇多的话题。但是，随着外来地产品牌成熟的商业地产运营理念的输入，这一现象已经得到了彻底改写。

　　以华润新鸿基的万象城为例，这个以24万平方米“万象城”购物中心为核心，包括了11万平方米写字楼、6万平方米酒店、25万平方米服务式公寓以及14万平方米住宅的综合体项目，虽然整体项目仅仅完成了一半，但显然已经成为推动钱江新城成熟度的一个重要地标性项目。而两家具有全球资源以及国际化融资渠道的企业，其优势显然非一般企业所比拼。

　　同样在商业地产上有所作为的还包括深国投、龙湖地产、嘉里建设、凯德置地以及中粮集团大悦城和风传许久即将落地杭州的永旺集团的吉之岛、万达集团的万达广场或宜家。如果说数年前的杭州，让外地人记住的仅仅是杭州大厦、银泰和西城广场，那么数年以后，他们记住的或许是西溪印象城、嘉里中心、来福士、大悦城、万达广场、龙湖天街、吉之岛、万科良渚文化村的玉鸟流苏或者宜家。可以说，无论是综合体项目、区域型购物中心抑或社区商业的典型代表，如今的杭州，伴随着众多外来地产大鳄在商业地产的重金打造，其任何一项商业业态，都能在杭州找到颇具典型的项目。

　　业内人士对记者表示，无论是从项目前期的规划设计以及后期的商业品牌运营，众多外来地产大鳄在商业地产的操作的成熟经验，亦不断推动着杭州商业地产的长足发展。

　　以一直保持低调本色的嘉里中心为例，这个未来杭州湖滨商圈最受关注的综合体项目，就在项目前期规划阶段可谓“五年磨一剑”几易其稿。目前，杭州嘉里中心已经确定选择王欧阳(香港)有限公司建筑事务所(以下简称WOY)。熟悉WOY发展的杭州建筑设计业内人士对记者表示，“早在上世纪五六十年代，伴随着香港地产的蓬勃发展，建筑设计领域也逐渐风生水起，其间，王泽生、伍振民、刘荣广等人，作为香港第一代建筑设计师，在建筑设计领域可谓独占鳌头，风光无限。其中，WOY的前身则是成立于1957年的王伍建筑工程师事务所，现已故的香港建筑师学会会长王泽生是其创办人之一。1964年，欧阳加盟后，于1972年正式更名为WOY。1984年，WOY正式进军内地，并在广州和上海设立办事处。” 多年以来，WOY一直非常擅长于城市大型公共建筑的设计，包括香港朗豪坊、会德丰大厦、九龙酒店、博爱医院等著名建筑物均出自其手笔，而长江实业、华润集团、基兆业、太古地产等地产巨头也成为其重要客户。

　　外来地产大鳄频频在商业地产的大动作，亦从一定层面上唤醒了杭州本土地产企业对此前并未引起足够重视的商业地产领域的关注。最近几年以来，本土房企分别诞生了包括公元大厦、EAC企业国际、坤和中心、和达IBC、润和信雅达等标志性的商务地产代表。与此同时，在一向并不擅长的商业地产领域，亦有着自己的本土化探索。期间，包括早年的西城广场、华元十六街区、美达北城天地、中豪五福天地都在商业运营领域纷纷开始了自己的拓荒之旅。

　　强大资本催生本土房企加快开发

　　其实，外来地产大鳄七年杭州疾行的过程，正是这些企业依托强大的资本运作能力分享盛宴的过程。分析七年以来的历次调控不难发现，房地产行业的调整首先是建立在银根收紧的前提之上，自然而然，其资本实力便成为开发商们最为核心和基本的实力体现。于是，每每在市场低谷之际，这些资本运作能力极强的地产巨头就越发显示出其自身的强大优势。

　　低调的九龙仓就是其中一个显著的代表。

　　2010年3月25日下午，备受关注的17号文晖地块拍到20亿元总价时，在最后30秒内，作为绿城集团的唯一竞争者，坐在附近的九龙仓代表再度递出报价单，现场响起了一片掌声。至此，九龙仓的“虎口拔牙”成为了当时杭州土地市场上少有的一个谈资。

　　但这家一向低调的资本巨头的谈资远远不止这些。短短几年光景，九龙仓先后以联手金都合作、持股绿城以及独资等各种资本市场上常见手法，先后在杭州大举增持土地储备。目前，九龙仓独家的土地储备面积就高达80余万平方米，五个项目的联动开发，作为一家百年历史的港企，虽然进军杭州楼市的步伐稍晚，但是却用自身的大手笔表达了对于杭州市场的信心。

　　与本土区域型房地产企业比较，外来房产大鳄之所以能够在新市场掀起狂潮，除了拥有母公司非常强大的经济实力，以及传统银行信贷和资本市场的融资支持之外，还通过信托、私募等多种渠道加大企业自身的融资力度，而融资方式也比区域型房地产企业呈现出更为多元化的格局。毫无疑问，随着房地产市场竞争加剧，拥有多元化融资渠道的地产巨头企业，在抗击市场波动风险方面无疑将拥有更强的竞争优势，其行业主流企业地位也更趋稳固。

　　包括万科、华润、九龙仓、嘉里建设、保利、中海、凯德置地、金地、复地、龙湖、朗诗、金隅嘉业、世茂、中国铁建、中粮集团等在内的众多外来公司，目前均已经在杭州开发有多个项目，正是依托强大的资本实力，众多的全国性地产巨头纷纷将杭州作为市场重镇，七年下来，其深耕杭州的迹象已经越发明显。

　　除了资本优势之外，其成熟的产品线以及开发节奏亦成为这些企业发展速度的一个重要保障。

　　以保利地产为例，其在杭州下沙开发的第一个项目——保利东湾，这个有着近70万方的大盘，自2007年7月份拿地开始，仅仅用了一年多两个月的时间就实现了第一期开盘。据保利地产杭州公司相关负责人表示，整个保利东湾的项目，于2011年年底完全清盘，整个销售周期耗时三年。对于这样几乎让本土企业颇为艳羡的速度，在保利地产看来，“仍然属于正常的开发节奏。保利地产在全国其他的一些项目，开发速度甚至更快。”而做到这一点，保利的一个核心原则是“不捂盘、不惜售，不会一定要等市场周期回暖，一定要追求利润到达什么水准才开盘。”

　　如此应对之策，亦让保利地产在杭州能够快速回笼现金流，并完成了市场上的快速布局。这样的例子，同样也出现在了龙湖地产的身上，这家起步重庆的上市公司，在今年早些时候，其下沙开发的滟澜山项目亦采取了如出一辙的开发思路。“滟澜山项目的快速去化，使得龙湖地产杭州公司能够快速在土地市场低谷，拿下了钱江世纪城的绝版土地。”

　　这样的开发速度，亦让本土企业从中学到了丰富的经验。最为明显的例子表现在滨江房产身上，作为区域市场中的绝对主角，近几年以来，滨江房产开发项目的速度日益提速，其快速去化的市场策略已经表现得淋漓尽致。尤其以早年的万家花城和今年远低于市场预期价格销售滨江金色黎明和曙光之城表现最为明显。（记者 陈卿）