地王频现供地潮再起 全国土地市场回暖明显

　　11月27日，北京出让朝阳区一宗用地，起始楼面地价高达3.38万元/平方米；

　　同一天，上海黄浦区一地块拍出楼面地价超过3万元/平方米，刷新沪上的单价纪录；

　　相隔几天，深圳宝安尖岗山一宗地以20亿元价格成交，成为今年来深圳的总价地王……

　　11月30日，成都市武侯区永丰乡太平村一宗地块拍得8500元/平方米价格，刷新成都土地招拍挂以来成交楼面地价新高。

　　专家指出，近期“地王”均属于一个城市稀缺性地块，因此不具备普遍意义，但对楼市心理预期影响较大。

　　11月27日，北京公布出让朝阳区农展馆北路8号一宗住宅混合公建用地，起始楼面地价高达3.38万元/平方米；同一天，上海黄浦区594(北块)、596街坊招标地块以27.7亿元高价拍出，折合楼面地价超过3万元/平方米，刷新了今年上海土地单价纪录；次日，深圳宝安尖岗山A122-0341宗地以20亿元的价格成交，成为今年来深圳的总价地王。就在国内各大城市地王频出时，11月30日，成都拍卖武侯区永丰乡太平村一宗面积为27.4802亩的地块，起始价为3400元/平方米时，大港国际以8500元/平方米价格竞得，刷新了成都实行土地招拍挂以来成交楼面地价新高。

　　近期土地市场为何齐刷刷供需两旺？地王频出预示房价上涨窗口开启？如何解读这种现象？

　　土地拍卖上月地王频现

　　11月27日，北京公布出让位于北京市朝阳区农展馆北路一宗住宅混合公建用地。虽然，该宗土地规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价却高达20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米。这一起始价已与北京今年“万柳地王”相当。同一天，上海黄浦区594(北块)、596街坊招标地块，则以27.7亿元的高价拍出，折合楼面地价超过3万元/平方米，刷新了今年上海土地单价纪录；次日，深圳宝安尖岗山A122-0341宗地，以20亿元价格成交，成为今年来深圳的总价地王。

　　华西都市报记者发现，近期，北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市均出现了批量供地现象，新增土地面积达数千亩。其中，不乏有大量优质地块在拍卖过程中冒出了楼面地价、总价等新地王。在全国土地回暖，地王频出的背景下，成都土地市场也同样“高烧”。

　　11月30日，成都拍卖出武侯区永丰乡太平村一宗建设用地，该宗土地用地性质为二类住宅用地兼容商业，容积率≤1.8。当天，该地块受到多家开发商追捧，大港国际、台湾远雄、德商置业、中铁二局、南京朗诗等多家开发商举牌竞价。原本为3400元/平方米的楼面地价，经历近30轮叫价后，大港国际以8500元/平方米的价格将该地块收入囊中。这个楼面地价，刷新了成都土地市场实行招牌挂以来最高单价。据地产人士预测，这个单价“地王”可能很快被改写：因为近期，成都市国土部门在公布出让滨江路一宗地块时，出让起始价就高达7500元/平方米。可以说，该宗地块位于锦江畔，是成都今年来土地出让中少有的优质地块。

　　年底冲关各地迎来“供地潮”

　　华西都市报记者观察到，近期，土地市场明显回暖，不仅出现在供应量上，更是体现在诸多“地王”上。这些“地王”虽然主要源自地块的特殊性，但在岁末年初的时点上，将对市场预期带来不小影响。在地王频出的背景下，近期，土地出让量也很惊人。

　　比如，11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。同日，天津土地交易中心发布两则公告称，将公开挂牌出让两宗土地，总起始价达到42亿元；11月24日，大连市国土资源和房屋局发布公告称，将以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地，总用地面积达55.5万平方米。其中，31号宗地和32号宗地的总保证金就达30亿元；11月26日，武汉市国土资源和规划局发布两则公告，决定于12月出让48宗地块，其中两宗土地以招标方式出让，其余46宗土地以挂牌方式出让。

　　就在全国各大城市土地市场供需两旺的同时，成都土地出让量也不断创出新高。据华西都市报记者观察，仅11月30日这一天，成都国土部门公布出让土地量就高达1097亩，其中主城区395亩，郊县702亩，创新了当月日土地出让量新高。而据中原集团研究中心监测的数据显示，11月1日-15日，国内13个重点城市经营性用地供应量约为797公顷，已经超过10月份777公顷的总供应量。

　　|专家解读|

　　上半年“欠账”近期还

　　四川中原地产研究中心主任周觅认为，近期，土地市场供需两旺属于正常市场反应，主要源于两年来持续调控后，开发商前期储备的土地经市场消化后，近期急需要补仓。相反，今年上半年，全国大部分城市土地供应量出现近年来新低。随着楼市回暖，各地都加大土地供应量。11月，作为各地今年土地市场最后冲刺，使得土地供应量剧增。

　　数据显示，今年前三季度，虽然保障房用地计划完成情况较好，但商品房用地供应仍然存在较大缺口。业内人士认为，由于此前“欠账”太多，多数城市将难以完成今年全年的土地供应计划。

　　不要过度解读“地王”

　　针对近期各地“地王”频现，周觅分析认为，这种现象与个别热门地块的入市不无关系，但其对市场预期带来的影响不可忽视。业内人士也表示，由于绝大多数“地王”均属于各大城市优质地块，这些优质地块具有稀缺性和不可复制性，在拍卖中因此出现了抢夺。“地王”诞生并不具备普遍意义，而且这对整体房地产市场的影响并不大，但其对楼市心理预期影响较大。

　　与两年前的市场狂热相比，当前房屋和土地市场均处在触底升温过程中，市场尚不具备大幅反弹基础。但在房屋销售进入传统淡季的岁末年初，土地市场的关注度空前提高，其信号意义往往容易被过度解读。

　　专家提醒，为稳定市场预期，各地在土地出让中，应尽量采取限制措施，比如设置最高限价、采用招标出让、合理确定土地出让底价、加大配建规模等，防止土地出让价格过高。同时，需尽快制定并公布后续土地出让计划，稳定土地市场预期。并根据实际情况，适当推迟热门地块的入市时间，以免给房价预期带来不利影响。

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　　一线城市土地市场年底大热

　　11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万/平方米；28日，深圳新总价“地王”诞生，中海地产通过与多家房企的竞标以20亿元夺地，楼面价达1万/平方米；30日，南京56.2亿元摘得全国总价“地王”。据测算，11月前半月，13个重点城市经营性用地供应797公顷，超过10月份777公顷的总供应量，创年内新高。

　　下半年房企拿地不减

　　业主普遍认为，就多块“地王”的出现和土地市场的销售情况来看，开发商拿地积极性有了明显提高。临近年底，许多开发商都在准备明年的投资计划，选择及时储备土地。虽然从目前的规模看拿地金额恐难超去年，但在市场逐渐稳定的背景下，开发商对于未来的预期也逐渐增强而利用这一时机，很多地方政府加快了推地节奏。

　　成都链家地产数据分析师蔡壮认为，下半年房企拿地趋势不减，尤其是销售良好的大型房企，在有业绩支撑的情况下，拿地意愿也相对较强。虽然当前土地市场有所升温，但市场环境并不支持土地价格大涨。一方面，下半年来，土地市场一直是密切受到政府的关注，而针对土地市场也是政策频出，限地价、竞保障房面积的推广也有助于平抑地价。另一方面，当前开发商拿地仍然较为理性，对于土地成本的控制也比较严格，一旦地价偏离太高，也不会盲目追高拿地。

　　成都土地市场活跃

　　而成都11月的土地市场也相当活跃，主城区与郊县共计成交土地3263亩，整个11月的土地市场成交土地为37宗，其中溢价成交的土地多达12宗，而年度最高溢价率(310%)与年度最高楼面地价(8500元/平米)均是在本月诞生。

　　同时，11月份保利、中信、九龙仓等品牌房企在华阳清河及一心社区集中性拿地1200余亩，也成为土地市场的一大亮点，目前该区域被业内人士命名为“华府板块”，并一致较为看好其后期发展。

　　中原地产认为：拉高成都土地市场活跃度的原因有二，第一，由于地方政府所推出的土地量暂未达到其原定计划量，因此目前市场上的土地供应节奏有增无减。第二，业内人士认为目前住宅市场或存在价格反弹压力，因此部分开发商认为现阶段是较好的拿地时机，于是在土地市场上出手较为频繁。而12月份的土地市场或延续11月的势头，从已经公告的土地情况来看，12月份将走上出让平台的土地或超过3700亩，如果以上地块均能顺利成交，那么12月份的土地月成交量将创年度新高。

　　记者李晖