土地市场上演拿地疯狂 昔日地王遭遇定价尴尬

　　编者按：2012年岁末，土地市场再次上演抢地“大戏”，“高总价”、“高溢价率”地块分外抢眼。其中，北京通州梨园地块以491%的高溢价率收尾2012年土地市场，创造近三年来北京土地市场溢价率新高。自去年11月份以来，上海、天津、武汉、南京等城市“地王”频出，业内在担心高价地对助推房价的影响时，对“地王”项目的运作亦表现出一丝隐忧。这些新“地王”将来命运如何，昔日“地王”如今开发销售是否顺利？开发商集中“圈地”背后对楼市抱有怎样的预期？中新网房产频道将就此梳理全国土地市场，理清开发商与土地之间解不开的“爱恨纠葛”。

　　中新网1月11日电(房产频道 孙建永)近日，北京土地整理储备中心公布了近5年内北京成交总价和楼面单价最高地块信息，其中，2012年成交的中赫万柳地块成为楼面单价最高的住宅用地。其实，自2012年下半年来，万科、万达、首开、绿城等多家房企拿地势头强劲，“地王”、“高溢价率”地块再次涌现。昔日地王如今遭遇定价尴尬，土地市场为何再现“抢地”疯狂，“地王”对未来楼市将产生哪些影响？为此，专家曾建议称，政府应该加大土地的供应力度，来稳定市场预期，平衡地价和房价。

　　年初北京土地市场再放量 朝阳海淀优质地块受关注

　　近日，北京市土地整理储备中心公布了近5年内住宅、商服用地最高成交总价及楼面单价地块情况。其中，去年成交的中赫万柳地块以33831元/平米的单价，成为近5年来成交楼面单价最高的地块，中海地产丰台六圈地块为总价最高地块。其实，自2012年下半年土地市场回温以来，各地频现“地王”项目；同时，北京通州梨园地块491%的溢价率也开创近三年来北京土地市场溢价率新高，当时据国土部喊话要求避免出现高价地也不过数日。

　　社会科学院城市发展与研究中心主任牛凤瑞对中新网房产频道表示，近来出现的“地王”、“高溢价率”地块，实际上跟整个房地产市场回暖是相一致的。他说，“楼市的回暖肯定造成土地市场的回暖，土地市场是房地产市场繁荣的基础。”面对土地市场的疯狂，一些房企苦于拿地无望，不得不高价出手。

　　据中新网房产频道了解，2012年的最后一天，华远地产以491%高溢价率摘得北京通州梨园地块，楼面地价达到8184元/平米。随后，华远地产董事长任志强在其微博中坦言：“罪过，罪过。自万科抬高地价，拍出天价地之后，不弄地王是拿不到地了。”由此可见，在开发商抢地过程中，不报高价无地可拿也是出于无奈。据21世纪经济报道近日称，2012年12月24日，在北京通州台湖地块的争夺上，华远地产提前“收兵”。万科和首开组成的联合体成为最后赢家。随后任志强示弱称，“我们被打败了，我们打不过他们(万科等)。”

　　另据了解，2013年伊始，北京土地市场继续开闸放量。仅最近两天就有5宗块地准备出让，如石景山老古城地块、朝阳孙河乡地块，及房山窦店等地块。同时，下周位于海淀区玉渊潭乡绝版地块等也将陆续出让。

　　专家：建议加大土地供应 不能因出现个别高价地就判断房价会涨

　　中新网房产频道昨日报道，自去年11月份以来，上海、天津、武汉、南京等地频频有“地王”的消息传来。尤其以万科为代表的标杆房企表现格外突出，仅去年12月份，万科、中海、保利等9大标杆房企就累计拿地390多亿元。多家房企集中“圈地”，对未来房地产市场发展将会产生哪些影响，“地王”和“高溢价率”地块的出现，是否会提高房价？牛凤瑞表示，“房地产商对市场供求关系的把握要高于我们普通人，甚至高于政府部门。开发商拿地热情高，拿地后，产品的有效供给还需要一两年的时间，所以地产商对未来的市场前景是看好的。”

　　谈到对房价的影响，牛凤瑞坦言，“地价高了，建房成本就要提高，房价自然也就高了。但是，政策导向还是控制房价的过快上涨，使房价上涨回归理性。但是回归到哪，始终没有标准。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新网房产频道采访时认为，“地王”和高溢价率地块的出现，一是由于地块区位好，价格高。另外是受市场供求关系所决定。他建议，政府应该加大土地的供应力度，来稳定市场预期，平衡地价和房价。值得一提的是，顾云昌认为，“高价地是少量的，不能因为个别土地的高溢价就认为整个市场都涨了。”

　　另外，链家地产市场研究部根据北京土地整理储备中心数据统计，2012年北京住宅用地平均楼面价为6484元，其中挂牌土地溢价率为36.95%，同比上升了4.05个百分点，但仍处于调控后低点。

　　多个“地王”项目遭遇定价尴尬

　　位于城区的优质地块往往都会出现“地王”项目，昔日的地王如今状况如何呢？北京土地储备整理中心公布的近5年住宅总价最高地块，是2010年中海地产拿下的丰台六圈A居住项目用地。据昨日央视新闻报道称，该地块楼面地价为17153元/平米，售价约为36000元/平米，楼盘地价占房价比重达到近50%。据相关专家的解析称，从房价的构成来看，地块价格是最重要的组成部分，比如在北京，地价占房价比重的30%左右。

　　另据央视报道称，“该楼盘周边新房的价格达到36000元/平米左右，这块当年的高价地开发的房产价格并没有显得一枝独秀，不过相比周边二手房两万多的价格，还是高出很多。”高价地遭遇定价尴尬并非中海地产一家，近日，中国经营报报道称，2010年9月底，雅戈尔以19.58亿元拿下上海长风8号东地块，折合楼板价高达2.6万元/平米。而在同一区域，由中海70亿元总价创造的“地王”如今入市售价仅为3.8万元/平方米，已贴近成本。这样的定价，“将雅戈尔逼入困境”。

　　据了解，多数“地王”项目正困扰着开发商，同时，昔日顺驰和绿城等房企激进拿地的教训犹在眼前。那么，备受关注的土地市场，在2013年将会迎来怎样的发展？链家地产市场研究部张旭认为，政策敏感期及调控下的市场环境均对地方政府供应以及企业拿地产生一定影响，而由于近两年土地购置面积过低，2013年的新开工及市场供应量很可能会受到一定影响。张旭称，“总的来看，2012年房企加速去库存阶段基本结束，新开工量也在复苏，2013年拿地节奏基本会与市场趋势相吻合，土地市场缓慢回升趋势不变。”(中新网房产频道)