房企期末考出炉 千亿军团扩容

　　新年伊始，随着品牌房企销售数据的陆续公布，2012年的房企期末成绩单终于尘埃落定。回望2012年，楼市调控、市场走势跌宕起伏、风云变幻前所未有，而千亿成为最醒目的特点，继万科全年销售突破1400亿，连续3年破千亿之后，绿地集团和保利地产正式跻身“千亿俱乐部”，中海、恒大、万达等房企紧随其后，年度销售总额均超过900亿元，与千亿俱乐部只有一步之遥。与此同时，楼市“强者恒强”的残酷前所未有。万科、保利、绿地等领衔的“千亿阵营”与第二、第三梯队的差距进一步拉大。

　　规模扩张

　　销售金额方面，房企整体规模登上新的台阶，千亿销售业绩已不再是神话。

　　2012年，千亿级以上房企数量从2011年的仅有万科1家，扩充至3家。万科继续成为行业的领头羊，全年销售额达1418亿元，比2011年增长17%，绿地、保利分别以1078亿元和1018亿元的销售额入围“千亿俱乐部”，共同形成房企第一梯队。中海、恒大、万达分别以935亿元、923亿元、905亿元紧随其后。销售额排名第7的绿城中国成交额为510亿元，华润置地则以500亿元排名第8。

　　从企业表现来看，绿地与保利十分抢眼，借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。而原有的两个第二梯队企业晋级至第一梯队后，绿城和华润成为第二梯队的新秀，个数仍保持在5个。同时，第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300亿-500亿的阵营竞争进一步加剧。

　　从前几名房企表现来看，万科在上半年采取稳健的发展策略，同时抓住了下半年最后几个月的回暖，加大销售力度，在10月、11月、12月分别取得了137亿、171.3亿和147亿元的销售业绩。恒大则由前几年的大幅降价向强调品质转变，同样在上下半年中成功把握推盘节奏，以1536万平方米的业绩，在房企中销售面积排名第一。绿地和万达继续其商业地产路线，保利坚持其高周转策略，加强了一、二线城市的投资力度，中海坚持中高端品质开发路线。可以说前几名的房企都有其经营策略的独到之处。

　　分化加剧

　　从中国房产信息集团提供的排名中可以发现，房企梯队差距逐渐拉大，前50房企向前冲刺的动力在加大，房地产市场已进入更为激烈的竞争格局。

　　在其他房企中，融创中国延续2011年企业高速发展势头，通过与绿城的合作，使其在长三角区域进一步扎根，成功进入上海市场，企业业绩从2011年的193亿元上升84%达到2012年的356亿元，而其与保利、方兴地产等合作伙伴联合拿地开发模式，也使其竞争力得到进一步提升。招商地产则成为2012年打折促销最为积极的房企之一，并在楼市冰冻期成功撬动市场，全年业绩达到356亿元的历史高位，同比上涨70%。再加上世茂地产、碧桂园、华润、龙湖等房企传统势力，销售额300亿-500亿元阵营的房企竞争进一步加剧。

　　2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势，销售金额与面积继续上升。同时，由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致企业集中度进一步大幅提升。

　　□企业表现

　　万科：连续三年销售额突破千亿

　　2012年，万科实现销售金额1412亿元，销售面积1216万平方米，连续三年销售额突破千亿大关，再度蝉联销售榜单头名位置。与此同时，据相关人士透露，仅北京万科2012年的销售额就约120亿元，根据北京万科高层披露，9月底北京区域销售额即已突破百亿。

　　北京万科今年主要楼盘如金域华府、长阳半岛、朗润园等价格比较平稳，时有优惠。据悉，金域华府全年销售超过30亿元，今年力推的高端项目如园前三季度实现销售额约12亿元，占百亿销售额约12%。在整体完成全年销售目标后，年底两个月万科推盘计划并不多。

　　面对2012年不错的销售业绩，在即将展开的新一年里，无论是一线企业还是二线房企，普遍表示明年的销售预期均有所增加。北京万科方面也表示，2013年万科在北京的新老项目将达到11个。

　　在拿地方面，据统计，截至2012年12月4日，2012年万科拿地金额总计已达到378.21亿元，占到今年前11月销售业绩的30%左右。销售业绩再创年度新高的情况下，自下半年开始便加速拿地，尤其是年末的最后3个月，更是动作连连。在北京区域，去年9月20日和29日，万科联合北京住总先后拿下两块地，分别在亦庄和大兴区生物医药基地。

　　保利：跻身千亿俱乐部

　　1月8日，保利地产发布销售简报称，去年12月，保利地产签约金额为97.07亿元，比上年同期增长72.71%，签约面积为85.83万平方米，比上年同期增长65.17%。2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。

　　在北京，保利地产去年推出的五个项目中，保利东郡、保利中央公园、保利西山林语、保利罗兰香谷等四个项目均为在售的成熟热销产品，开盘以来遵循市场原则，坚守品质，均取得不错的销售成绩。北京公司2012年在售项目均取得了较好的销售成绩，并成为所在区域乃至全北京的标杆楼盘。

　　在提前完成全年目标的同时，保利产品结构更为优化，今年是保利进京十年，今年保利在京产品涵盖刚需、改善、高端等多个类型。此外，在北京市场将保持住宅地产开发的市场优势，保利同时将把“商业地产与住宅地产相结合”作为公司核心战略之一。

　　中海地产：逼近千亿军团

　　受益于准确的市场判断和强有力的执行，2012年的中海地产收获颇丰，日前，新浪乐居公布的房企榜单显示，中海地产以935亿元的销售额位居第四，紧随万科、绿地和保利之后，销售面积为746.7万平方米，位居榜单第六位，具有超强盈利能力的中海地产正在向千亿军团迈进。

　　2012年上半年，中海地产准确把握了市场的脉搏，采用的适当降价和低开策略，使得项目快速回笼资金。北京中海也已经连续两年突破百亿，北京业绩主要得益于以下四个项目的热销，中海九号公馆、中海苏黎世家、中海御鑫阁和中海尚湖，其中，前三个项目均位于北京西南四环区域，属于“大九号地”范畴，位于总部基地范围内。

　　绿地：地产板块成功破千亿

　　2012年，在房地产这一充分竞争市场，绿地集团作为竞争领域的全新面孔出现在《财富》世界500强榜上，实现了我国内地房企在世界500强排行榜“零”的突破。在绿地集团整体千亿销售规模已实现之后，房地产板块千亿计划也在去年完成。

　　在中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》排行榜上，作为中国首家入主世界500强的房企，绿地集团房地产板块业务收入以1078亿元跃入千亿房企行列成为全国房企销售金额排名第二的房企。

　　成立仅4年的绿地集团京津事业部，在深入分析市场形势之后，仅用了三个季度就实现销售71亿，提前完成全年目标，销售业绩在整个集团名列第一。截至去年9月底，房山、密云两个项目销售达到20余亿。提前至6月份试水的望京项目销售达38.5亿，再加上大兴项目、盘龙谷项目，绿地京津事业部实现多个销售项目百花齐放的局面。

　　龙湖：劲销超400亿保持高质增长

　　2013年1月7日，龙湖地产有限公司宣布，2012年全年实现合同销售金额401.3亿元，合同销售面积418.0万平方米，同比分别增长4.9%和27.2%。在实现销售的14个城市中，有10个位列当地市场销售金额排名前十。龙湖布局的各个区域去年均有不俗成绩，2012年，龙湖继续巩固在西部区域的领先优势，销售金额创历史新高达187.2亿元，同比增长7.6%。环渤海区域保持稳定销售贡献，四城市销售金额共计109.9亿元。北京龙湖销售金额逾70亿元，其中定位于刚需及首次改善的时代天街和长楹天街项目充分迎合市场需求，创造逾八成的销售贡献。受益于“加大区域纵深”战略的深化，长三角区域销售金额首次突破百亿元，同比增长21.5%至103.3亿元。

　　公司表示，2012年，龙湖在仅新进入宁波、厦门两个城市的情况下，超额完成390亿元年度销售目标。集团全年共有7个项目实现拿地后8个月内开盘，其中沈阳紫都城、青岛悠山郡、绍兴原著及厦门嘉屿城从拿地到开盘仅5个月左右。展望2013年，龙湖将进一步深化“产品聚焦”、“加大区域纵深”及“增持商业”的核心战略，在波动的市场环境中继续取得有回款的销售，有质量的增长。

　　东亚新华地产：全年增幅超过六成

　　作为中小型房企的代表，2012年东亚新华地产发展迅猛，全年销售业绩逆势上扬，达到了62亿元，增幅超过60%，其中北京的销售额突破40亿元，准确的定位和营销策略将企业发展推上一个新的台阶。

　　东亚新华地产定位为不动产方面的专家，其旗下产品多为刚需产品，具有低单价、低总价的特点，受到购房者和市场的认可。2012年公司在全国8个城市同开16个项目，仅在北京就有东亚首航国际、东亚印象台湖、东亚逸品阁、东亚华欣湾、东亚马赛公馆、东亚五环国际、东亚中轴国际、东亚创展国际8个项目集中入市。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，东亚2013年在北京主要销售5个盘，同时还有3个楼盘处于尾盘销售阶段。“2013年的主要任务就是拿地，布局以后的发展。”据记者了解，东亚自2012年四季度以来积极拿地，参与了不少地块的出让。

　　方兴地产：不断书写热销传奇

　　从2011年广渠·金茂府横空出世后的一炮而红，到2012年广渠·金茂府、望京·金茂府、亚奥·金茂悦多盘联动的阵容，方兴地产的崛起速度令整个地产圈惊艳，其推出的一系列金茂系产品，也成为高端住宅市场的标杆。在业内盘点的2012年房企综合排名榜上，方兴地产已赫然在列。

　　开盘即售罄的神话在方兴地产的金茂系产品中屡见不鲜。从首次亮相到楼王登场，广渠·金茂府仅用20个月便取得了累计过百亿的销售成绩；2012年10月，亚奥·金茂悦首期开盘延续了广渠·金茂府的热销势头，蓄客近2000组，400余套房源当日售罄，并以11.98亿元的销售额荣膺11月单盘销冠；12月8日，望京·金茂府一期开盘，作为北京金茂系作品2012年压轴产品，项目92套房源开盘即全部售罄。

　　□聚焦北京市场

　　百亿军团强势不减国企央企表现抢眼

　　随着千亿军团的阵容持续扩大，龙头企业的领先优势进一步增强，而在竞争激烈的北京市场，龙头企业凭借在产品、布局、管理等方面的经营能力，使得2012年北京市场百亿军团也明显增加。与此同时，凭借着品牌和规模效应、资源整合能力以及与地方政府的良好关系，大型房企变得越来越强大，而资源也进一步向大企业集中。

　　百亿房企强势跃升

　　去年第三季度尚未过完，部分龙头房企在京全年销售任务就已完成。万科、保利在去年9月份在京销售均已超过百亿，提前完成全年销售目标。2012年最终的销售成绩虽然尚未完全公布，但是，万科、保利、首开、中海四家房企去年销售业绩超过百亿并已超过前年全年已成定局。

　　除了百亿企业之外，包括绿地、方兴、龙湖等准百亿企业也在急速扩容，以龙湖为例，龙湖近日发布的数据显示，2012年北京龙湖销售金额逾70亿元，其中定位于刚需及首次改善的时代天街和长楹天街项目充分迎合市场需求，创造逾八成的销售贡献。青岛、沈阳两地销售金额同比分别增长18.6%和22.7%，双双创下历史新高。凭借集团“山·海·湖”度假产品系代表作葡醍海湾的持续热销，2012年烟台龙湖蝉联当地市场第一，市场份额占比超过7%。

　　刚需、高端百花齐放

　　纵观2012年北京市场，一些企业借助低单价、低总价刚需产品，成为市场黑马。作为中小型房企的代表，2012年东亚新华地产发展迅猛，全年销售业绩逆势上扬，达到了62亿元，增幅超过60%，其中北京的销售额突破40亿元。2012年，北京就有东亚首航国际、东亚·印象台湖、东亚·逸品阁、东亚·华欣湾、东亚·马赛公馆、东亚·五环国际、东亚·中轴国际、东亚·创展国际8个项目集中入市。

　　在百亿房企的热销项目中，虽以跑量为主的刚需项目占有较高比例，但精装修的高品质住宅和稀缺别墅项目等以满足中高端阶层需求的“精品”项目则在更大程度上有效推升了企业的销售业绩与盈利空间。去年以来，首开在北京市场主推项目为常青藤、熙悦山、国风美唐、铂郡、璞瑅、国风美仑、北京苏活等多个项目，产品涵盖刚需、改善和高端。保利在北京的中央公园均为城市核心区域的稀缺豪宅资源，金茂府与保利中央公园当年的销售额也在40亿以上。

　　国企央企拿地超过200亿

　　回顾2012年北京市场，房企呈现明显两极分化，土地市场向国企、央企和品牌房企聚集。

　　来自世联地产的统计数据显示，一线城市中，2012年，首开、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的占有率为22%。一位业内人士表示，等2012年各房企在北京市场最终销售数据出来之后，大型房企的市场集中度会更高，北京市场已经成为有钱者的游戏。

　　链家地产统计显示，去年北京土地市场，国企、央企拿地总额达到207亿，在竞争激烈的北京市场，行业老大万科也选择与国企联手拿地，去年9月29日，万科住总联合体以10.8亿元、配建31000平米保障房的条件拿下大兴区生物医药基地东配套区5号地二类居住、小学用地项目，溢价率为39.18%，扣除保障房面积后，楼面价为9507元/平方米。去年年底，经过数十轮激烈的竞价，万科首开联合体以14.2亿竞得通州台湖两地块。兰德咨询总经理宋延庆表示，一线城市市场，市场集中度快速增高的趋势值得警惕。（记者 邢飞 潘秀林 桂瑰）