东莞去年住宅均价仍在“7”字头

　　供需两旺、淡季不淡，成交红火等是2012年楼市出现得最多的词汇，去年东莞商品房成交面积达681.32万㎡，超过了最火热的2007年楼市，创下历史新高。究其原因，主要是价格合理加上刚需的释放，导致了楼市成交高企，从相关研究机构提供的数据来看，2012年普通住宅均价维持在“7”字头，而刚需的成交量占七成以上。

　　成交：商品房成交面积创新高

　　2012年，随着楼市价格逐渐调整到位，开发商推出中小户型的刚需产品，采取“以价换量”的营销策略，同时通过低价开盘、精装修、垫首付等方式激发需求，楼市预期逐渐改变，下半年刚需产品交投两旺。

　　东莞中原地产研究部统计数据显示，2012年，东莞商品房成交面积为681.32万㎡，同比2011年增加15.28%，同比2010年增加36.39%；成交金额595.80亿元，同比2011年增加20.50%，同比2010年增加51.20%，全年商品房成交面积超越2007年，并创下新高。

　　价格：普通住宅均价7291元/㎡

　　在价格方面，东莞房价维持在比较平稳的水平。除掉豪宅成交促使东莞住宅均价结构性上涨的因素，按符合东莞普通住宅标准的成交住宅来统计，普通住宅成交均价仍在“7”字头，保持稳中有升的趋势。

　　东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅均价7291元/㎡，同比上升了3.51%。

　　户型：刚需产品成楼市新宠

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2012年东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的70.81%。

　　去年是东莞楼市“刚需年”，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，适合主流刚需购房人群的购买水平，剔除精装修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在70万元以下占66.86%，60万元以下占48.65%，刚需所占比例相当大。

　　区域：临深镇区表现突出

　　2012年，临近深圳片区表现突出，特别是塘厦、凤岗、长安等镇区，成交增加明显。

　　从近几年城镇区商品房成交走势来看，东莞城区商品房成交增长率明显逊色于镇区，东莞中原地产研究中心介绍，其中2012年城区商品房成交面积221.73万㎡，同比增长7.46%，而镇区在近几年的表现可圈可点，成交量每年都迈上新台阶，其中2012年镇区商品房成交面积459.59万㎡，同比增长19.47%，特别是临近深圳的凤岗、塘厦、长安，承接外溢的购房需求，在碧桂园地产、万科地产多个新盘上市的情况下，成为四季度最热的区域。

　　预测

　　外来品牌房企继续深挖市场 两极分化加剧

　　2012年，东莞房地产市场发生明显变化，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，绝大部分的市场份额被外来品牌开发商所占领。

　　东莞中原地产研究部认为，预计2013年这种“强龙压过地头蛇”的现象将愈演愈烈，他们将继续深挖市场，并将牢牢占领成交榜第一阵营。而近几年本土房企既有停滞不前的企业，也有淡出地产业的企业，当然也不乏突起的新贵，在未来几年可能占有一席之地。总体而言，东莞房地产市场将逐渐走向成熟，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。

　　2012年，东莞多个城建规划出台，为东莞楼市带来利好，同时也将提高人们对楼市增长的预期。合富辉煌东莞市场研究部介绍，虽然房地产相关的经营性项目未列入重大项目，但城市配套的完善将会为房价提供上涨预期。如去年9月启动的水乡一体化建设，2012年三条过江通道开建等，为东莞楼市增长提高预期。而不同片区城建利好规划，利于东莞楼市均衡发展，如东莞西部水乡片区、北部片区及东部片区等传统弱区2013年、2014年楼市发展将提速。

　　2012年东莞楼市回顾

　　1月

　　由于龙年春节长假的提前到来，楼市进入冰封状态，全国大部分城市的月度成交进入最低值，甚至低于2008年的低潮。

　　2月

　　东莞楼市观望氛围有所淡化，小步加推刺探市场成为开发商的主要动作。开发商顺应市场推售刚需产品，新入市楼盘定价普遍谨慎。

　　3月

　　上旬楼市成交有所回升，个别区域楼盘直接降价促销，引发关注，购房者对降价期望值增加。

　　4月

　　刚需购房得到一定程度释放，但受清明小长假的影响，以及期待5月营销节点有更大优惠，购房者继续观望，整体成交逊色于3月。

　　5月

　　众多开发商采取“以价换量”，部分加推楼盘价格进一步下调到“5字头”、“6字头”，市场成交量大涨，出现“红五月”。

　　6月

　　央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，楼市观望气氛逐渐消散，市场成交量再次创下2012年以来的月度新高。

　　7月

　　楼市进入传统淡季，但却保持旺盛的交投，特别是塘厦等区域不断有全新楼盘发售，整体市场的成交呈现一种“淡季不淡”的局面。

　　8月

　　商品房成交面积、成交套数双双创下新高，松山湖、万江、塘厦、南城的全新楼盘集中开盘，普遍取得良好销售率。

　　9月

　　商品房成交面积逼近70万㎡，借助金九银十楼市旺季到来，楼市的预期也在潜移默化地发生改变，购房者入市的信心与日俱增。

　　10月

　　刚需楼盘延续供需两旺的行情，酒店公寓项目的投资者开始入场，此外，塘厦楼市的万科地产、碧桂园集团旗下楼盘扎堆入市。

　　11月

　　整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高，年底的翘尾效应几成定局。

　　12月

　　房地产企业推出新品冲量意愿强烈，商品房成交金额79.63亿元，创下2008年以来的历史月度新高，不少楼盘开盘即告售罄。(记者 蒋幸端)