东莞:去年六成土地被本土开发商拍下

　　2012年，外来开发商抢滩东莞市场，东莞本土开发商有可能被“边缘化”，为了改变这种命运，本土开发商积极拿地开发，希望在未来夺回市场主导地位。从2012年拿地情况来看，有六成多土地为本土开发商拍下。

　　此外，由于2012年供应地块集中在一线区域，而开发商回笼资金顺利，不少优质地块成交，也致使2012年楼面地价创下了2008年以来的高位。

　　数据：

　　土地供应跌破2008年低点 优质地块多成交结果可观

　　东莞中原地产研究部统计数据显示，2012年东莞土地市场同比2011年出现了供需同步萎缩的局面，全年土地供应面积为467.44万㎡，同比2011年下降36.84%，跌破2008年以来的低位，其中商住地供应面积164.49万㎡，同比2011年下降52.67%。成交方面，全年土地成交面积394.88万㎡，成交金额124.75亿元，金额同比2011年下降11.96%，其中商住地成交面积134.58万㎡，成交金额75.93亿元，金额同比下降32.03%。尽管2012年的土地市场呈现供需同步萎缩的局面，但成交结果较为可观，流拍地块宗数明显减少，溢价成交现象突出。2011年土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而2012年的商住商业用地占比为41%，有一定幅度下滑。

　　业内人士表示，2012年一线镇区出让土地增多，地块素质较好，大部分商住地能顺利成交，只有个别片区价值不被看好的几宗地块流拍，流拍地块宗数比2011年有所减少，供需比维持一个合理的水平，并呈现微小上升趋势。

　　本土开发商“急”：

　　拿地补仓盼重新夺回市场份额

　　近年来，随着外来开发商的进入，本土开发商的市场份额逐渐被外来大鳄所瓜分。为避免日益被“边缘化”的危险，本土开发商也开始积极拿地补仓，2012年，本地开发商拿地占比达到66.87%，如三正地产、汇景地产、富盈地产等企业屡屡斩获，表现相当抢眼。与此同时，在2011年积极拿地的外来开发商却寥寥无几。

　　东莞中原地产研究部分析认为，部分知名品牌开发商转变拿地策略，不直接参与土地竞拍，或通过与其他开发商合作开发项目，如中正集团在长安拿下的一宗地块，由万科与中正集团联合开发。此外，不少东莞本土开发商青睐在自己熟悉的区域拿地，以扩大品牌影响力。第三，近年来，东莞陆续有外来开发商进驻，市场份额被瓜分，本地开发商也企图通过拿地及时补仓，重新夺回失去的市场份额。

　　成交价格“高”：

　　商住用地价格上升至近5年高位

　　东莞中原地产研究部统计数据显示，2012年，东莞商业用地成交金额35.47亿元，同比增加197.71%，主要是南城总部基地二期地块成交拉动，所成交的地块溢价率均达到90%以上，致使成交金额走高。

　　楼面地价也上升至近5年高位。东莞中原研究部介绍，2012年东莞整体土地楼面地价为1417元/㎡，同比2011年上升26.40%。其中，商住用地成交楼面地价为2386元/㎡，大幅上升76.61%，上升至2008年以来新高位，仅次于2007年楼市最火的2674元/㎡。商业金融用地成交楼面地价为2062元/㎡，同比上升1.03%。分析认为，2012年楼市成交一片红火，开发商有效回笼资金，对优质地块的拍地积极性增加，尽管土地交投量同比下降，但土地成交以溢价为主流，造成2012年的地价走高。此外，2012年热点项目较多，地块综合素高，不少地块吸引多家开发商参与竞拍，也致使成交价走高。

　　一线镇区“热”：

　　寮步、塘厦等镇区将成未来开发热点

　　从2012年土地供应和成交情况来看，一线区域供应和成交都较为显著，预计未来寮步、塘厦、东城、南城等镇区将成为开发热点。

　　东莞中原地产研究部介绍，从2012年商住用地供应情况来看，寮步、塘厦、东城、南城、长安等一线镇区土地供应占全市的50.59%，其中寮步、塘厦供应土地面积最多。此外，从成交来看，商住用地成交一线区域仍占主流，一线片区占东莞市的商住用地成交的42.65%，尤其以东城、寮步、塘厦的规模最大，可以预见在未来的一段时期，这些区域将会迎来一轮开发建设潮。

　　预测：

　　今年市场持续向好

　　开发商拿地积极

　　东莞中原地产研究部认为，2013年，东莞潜在新增供应预计在720万㎡，供应压力剧增，预计2013年东莞大多开发商选择快速走货，市场成交也会延续2012年的向好态势。未来一段时间市场预期仍然很乐观，不管买方还是卖方都有上涨预期。市场持续走好，开发商回笼资金理想，也会看好未来市场预期，拿地的积极性也大大增加。

　　而东莞南城中央商务区地块成业内关注焦点。根据2012年7月底《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》显示，东莞中心城区将会建成辐射全市的现代服务业核心聚集区。业内人士表示，南城中央商务地块位于总部经济基地和行政文化中心之间，所围合形成的区域占地约2.1平方公里，预计今年南城中央商务地块可能推出，中心城区的规划利好以及总部基地的热度将会引发此地块成为业内关注焦点。(记者 蒋幸端)