2012年度楼市白皮书：还是巨头们狠

　　2012年开始以前，很多人曾预测，这是楼市最为艰难的一年。2012年已经结束了，2012年的楼市表现却如一壶温水，既没有大家想象中的寒冰，亦没有让人沸腾的高潮。

　　2012年，是楼市调控持续深入的一年，也是房企分化愈加明显的一年。龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升，占据更多的市场份额，在加快了资金回笼后，又迅速地在土地市场开疆拓土，包括万科、中海、保利等企业，都在佛山拿下了多个优质地块，土地储备进一步加强。而一些中小型房企，却在资金、价格与客户之间做着艰难的平衡，在市场上的声音也渐渐减弱。对于购房者来说，2012年也是充满考验的一年，楼价依然在波动，土地的价格开始走高，出不出手，这是个问题，买什么房，这也是个问题。

　　纠结的2012年究竟发生了哪些故事？2013年佛山楼市又有哪些看点？我们本期的楼市白皮书将为大家一一揭晓。

　　2012楼市表情一·为房纠结

　　2012年楼市行业集中度明显上升

　　五大巨头成交额占半壁江山

　　当不少购房者还在为是否要出手购房纠结不已的时候，2012年佛山楼市的成交数据已经全新出炉：2012年佛山一手房全年的成交面积为672.03万㎡，较2011年上升了6.02%；而2012年的成交均价则下跌了6.55%，为7634.95元/㎡。佛山五区的成交数据表情各异(见表一)。

　　而楼市今年行业集中度明显上升。据了解，在成交榜单上占据前五席的五大品牌房企——保利、万科、中海、招商和碧桂园五大品牌开发商成交总额为285亿元，而2012年整个大佛山成交的总金额约为513亿元，五大品牌开发商的成交额已经超过一半的总成交额(见表二)。

　　开发商：

　　年初纠结是否降价

　　年底纠结如何拿地

　　虽然2012年成交量较2011年有一定升幅，但是2012年对于大部分开发商来说，还是挺纠结的一年，在年初的时候，纠结是否降价，在年底的时候，又纠结于如何获得更多的质优价廉的土地资源。

　　黄先生就职于一家大型的房地产公司，虽然2012年他们顺利完成了全年的任务，但是他觉得2012年的确是挺辛苦又挺纠结的一年。“2012年春节刚过，我们公司还在考虑第一波新货的定价如何做的时候，已经有一些上市房企开始迅速降价，以非常优惠的价格冲击市场。我们的新盘，若是定价低，利润会很低；但是若不降价，可能又很难达到开盘热销的目的。为此，我们推迟了开盘的时间，等市场情况较为明朗之后再开盘。整个上半年几乎都处于这样的状况。到了下半年，有些楼盘又开始微涨价格，我们也是边观察边做价格策略，一直战战兢兢的。”

　　“到了10月份，大家都差不多完成年度任务了，又一股脑扎进土地市场，上半年其实是个很好的拿地机会，但是我们错过了，在年底又开始纠结于拿地的价格。因为同样的一块土地，若是上半年去拿，价格差不多要低一半。但是随着去货量的增加，补充土地是必须的，所以即使土地价格升高了，但是还是得拿地。行业的人都知道，2012年10月份以后拿的地，大部分都没有上半年拿的划算。”

　　购房者：在纠结中买房

　　对于购房者来说，是一部分人在纠结中买了房，一部分仍在纠结中望房兴叹。

　　购房者刘小姐在2012年年初买了一套两房单位，当时买入的价格大约在每平方米7500元左右，目前市场价大约在每平方米8500元左右。“我从2011年下半年开始看房的，当时感觉楼价也没什么松动，到了2011年年底，我和朋友都觉得价格快接近底部了，有的楼盘价格都松动了差不多15%左右。2012年年初，我买的这个小区推出一些小户型，带装修单价才7000多元，就赶紧买了。幸好当时出手及时，现在这样的户型估计得去到每平方米8500~9000元左右，一套房子就多了近10万元，那就真是亏大了。”

　　2012楼市表情二·为地痴狂

　　预计去年商住用地年成交额386.87亿元

　　年末开发商凶猛拿地

　　2012年佛山的土地市场，留下了众多值得回忆的瞬间。初步统计，2012年全年商住用地成交总额约386.87亿元，年末各路开发商唱响了一曲现实版的“为地痴狂”。

　　记者观察到，去年年初到9月初，中海、保利、万达、绿地等大佬轮流坐庄，以底价拿地。到了10月至年底，土地市场翘尾行情出现，中海、保利、万科、佳兆业、招商等开发商上演“夺地大战”，中海更以28.4亿元夺得年度总价地王，为2012年的土地交易画上辉煌的句号。到了今年1月份，土地盛宴上演续集，顺德接连拍卖13块地，意图抢占今年土地市场先机。

　　关键词：先抑后扬

　　熟悉行情的人，都有这样的印象：去年佛山土地市场比较慢热，前9个月基本上波澜不惊，到了10月份，南海率先推地，打破沉寂，一直到年底，开发商都在奋力拿地，抢地大战更是时有出现。

　　来自世联、泛澳等房地产咨询机构，以及新浪乐居等房地产专业网站的统计发现，2012年前9个月，佛山商住用地月均交易面积维持在30万平方米上下，且多为底价成交，仅有少量地块出现小幅度溢价。

　　记者查阅数据发现，去年10月份以前，中海、保利、万达、苏宁置地、绿地都以低价竞得大面积地块，且楼面地价均不超过4000元/平方米，万达、绿地、苏宁是今年借拿地首入佛山。

　　土地市场的翘尾行情在去年10月份出现，其中打头阵的是南海。“十一”长假过后一周内，南海卖地达45.75亿元，仅是桂城就贡献了37亿元。纵观整个10月，南海出让地块24宗，环比9月翻了整整两倍。10月下旬，顺德区有11宗商住用地出让。到了11、12月，土地市场热度不减，南海大沥、佛山新城、桂城■岗地铁站都有靓地推出。

　　据不完全统计，去年全年佛山商住用地交易总额为386.87亿元，其中10月、12月、11月分别以90.31亿元、76.25亿元、34.81亿元位列全年土地交易额前三甲。

　　关键词：“大佬”夺地

　　万科、保利、中海、佳兆业、招商等大佬级开发商在去年土地市场表现抢眼，9月份以前，他们基本上轮庄拿地，9月份中旬以后，轮庄行情不再，抢地戏码上演。

　　去年12月20日，2012年佛山新总价地王以22亿元起拍，吸引了中海、招商、万科三大房企前来参战，现实版“三国杀”上演。最终中海以28.4亿元竞得桂城■岗地铁站旁8万平方米商住地块，溢价26%，楼面价6585元/平方米，2012年佛山双料地王诞生。

　　从去年10月份开拍的土地盛宴还有“续集”。今年1月，顺德接棒南海，将接连拍卖13宗土地，其中9块为纯商服地块。不过，多位房地产人士认为，从去年底开始的这波土地市场热潮，持续不了多长时间了。“每年政府推地都有计划。去年情况比较特殊，上半年几乎没推什么地，下半年才大幅度推地，平均到全年，其实推地也不算特别多。经过一轮抢地，一些开发商的资金需要补充，拿地的热情不一定非常高。”佛山长信地产总经理徐伟钊预测。

　　2012年二手楼市

　　价平量减

　　年底现翘尾

　　2012年佛山二手住宅市场仍持续受到限购限贷调控政策的影响，市场交投活跃度虽在下半年有所上升并在年底出现翘尾的行情，但从全年整体成交情况来看，成交量还不到未实施限购的2010年的一半。价格方面则保持平稳，在自住置业买家占主导、投资型买家比例偏低的市场状况下，2012年禅城南海两区二手住宅市场成交均价与2011年差不多。

　　成交量继续下降

　　2012年限购政策持续影响佛山二手住宅市场，从佛山市住房和城乡建设管理局网站公布的数据来看，2012年佛山二手住宅市场成交量低于2011年，与未实行限购政策的2010年相比，成交量还不及当年的一半。

　　一家大型二手中介市场经理梁燕明表示，随着限购政策执行的持续，持有多套物业的人士即使有购房保值需求以及足够的支付能力，仍无法入市买房。此外，也有部分在佛山工作的非本地人，因暂未获得购房资格而未能在2012年入市买房。这两大因素令2012年佛山二手住宅市场可转化为实际成交的潜在购房需求量远少于未实行限购政策前的2010年。

　　房贷政策激活下半年交投

　　2012年部分银行首套房贷款利率出现优惠以及6、7月央行两度降息，率先对刚需型按揭购房买家的入市积极性产生正面带动作用，从而促使下半年市场交投活跃度明显上升。

　　梁燕明表示，单从禅城南海两区二手住宅市场成交情况来看，2012年三、四季度首次置业型购房个案当中，均有多达七成多的个案属于按揭购房，而且下半年选择按揭购房的首次置业型购房个案较上半年大幅增加，增幅超过50%。

　　梁燕明表示，从其所在公司录得的禅城南海两区二手住宅成交个案分析，自2012年二季度以来首次置业者占比连续三个季度达七成以上，而改善型买家购房个案占比自2012年二季度起一直保持在两成左右的份额，占比低于2011年同期。

　　二手成交均价保持平稳

　　在限购限贷政策持续作用下，本地及外地短炒型购房需求基本被逼出住宅市场，以刚性需求自住买家为主导的市场格局下，二手住宅市场成交均价保持平稳。

　　据一大型二手中介在禅城南海两区录得的二手住宅成交个案分析，2012年两区二手住宅成交均价为7815元/平方米，与2011年7834元/平方米相比变动不大。从2012年月度成交均价走势分析，禅城南海两区成交均价基本在8000元/平方米这条均价线上下窄幅波动，仅在年底最后一个月均价才突破9000元/平方米，但与2011年成交均价最高的月份相比，仍有一段差距。(记者 欧阳媚峰 曾艳珠)