比预期更严厉的新“国五条”细则出台

　　一切发生得都很突然。 从2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“新国五条”，到3月1日“新国五条”细则的最终落地，这么短的时间，让很多人的第一反应是“来得太快了”。

　　这次实施细则，比此前的市场预期更加严厉。其中提高二套房首付比例和贷款利率，将进一步剔除投资投机性需求；而二手房转让个人所得税按20%税率征收，将使买卖双方的观望情绪增加，直接导致二手房成交量的下降。未来一段时间里，杭州二手房市场将迎来僵冷状态。

　　中央对楼市调控力度加码

　　严厉的行政政策、信贷政策和税收政策，“新国五条”实施细则比此前的市场预期更加严厉，充分表现出中央对楼市调控力度加码的意图。主要体现在：限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率；二手房转让个人所得税按20%税率征收等新规。

　　其中，最受业内关注的主要集中在两点：二套房首付比例和贷款利率提高；以及二手房转让个人所得税按20%税率征收。多位业内人士表示，细则直接导致投资性购房兴趣下降是必然的。昆仑置业董事长叶健将这个政策概况为，“重申政策，支持刚需，向市场喊话”，并表明自身的企业定位态度，“稳健为上”。

　　众所周知，二套房已经执行首付六成，利率上浮1.1倍的政策，如此首付比例和利率再次上调，改善性购房者将面临更大的资金成本和房贷压力。尽管政策的本意是想剔除投资投机性需求，但是首次改善型客户将首当其冲地受到影响。

　　此外，二手房转让个人所得税按20%税率，直接加大了二手房流转环节的交易成本，目前二手房交易税费主要由买方承担，这笔额外增加的不小费用，将直接冲击到二手房购买需求及业主出售意愿。

　　有人连夜赶去中介公司签合同

　　这段时间以来，二手房市场上，最着急的是那些刚刚交了定金，合同未签、税费未交的买卖双方。“现在已经签合同买了，还没有办房产证，会有影响么？”有购房者问。

　　2月底刚卖房子收了定金的郑明，当天晚上八点多在网上看到这条新闻了后，撒腿就往家门口的中介门店跑，中介人员也很着急，立刻催买家来连夜把合同签了，“不知道交税，我这套房子会不会受到影响？”他很是担心。

　　“二手房转让个人所得税按20%税率征收，这个差价还是很大的。”杭州我爱我家中豪店的傅小姐介绍，目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，“在实际操作上，我们多采取全额1%的征收方式。”

　　以一套原购房值100万，目前总价200万的二手房计算，按之前1%的个税计算为2万，而新政后按照差额的20%计算，个税将达到20万，这中间就相差了18万，对买方来说，这无疑是一笔不小的开支。

　　对如何想办法能避开20%个税，有人想到了请中介故意做低房价，“只要买主能把差额现金支出，那么可能个税上就不需要支付这么多了。”但是，这种说法也立刻招到了相关人士的否决，据悉，税务局部门一直有内控的评估价，“不是说你想卖多少，就卖多少。”

　　由于现在杭州细则还没有出台，近期签约的二手房税费标准，暂时尚未明确。但是参照2011年“国八条”的杭州细则，时间限定上以商品住房买卖合同和二手住房转让合同签订时间为准。

　　二手房交易量

　　或将大幅萎缩

　　有人说，这次中央公布的“新国五条”细则对市场的影响有多大，还是要看地方政府的执行力度。不过，显然二手房市场将首当其冲地受到影响。

　　有中介人士表示，早些年购入的楼盘，在经历了几年的大涨，如今交易的话，这个差价的20%将会是一个比较庞大的数字，购买者如果不肯买单的话，将造成二手房交易的大幅萎缩。对二手房来说，会有一段相当长的冰冻期。

　　其实，早在2004年杭州就出台过二手房交易征收20%个税的政策，这个当时被形容为“全国迄今地方政府最为严厉、也是惟一出台的房产市场调控手段”的政策，实行了整整8个月，使得二手房的成交量大幅度下降，600多家中介公司，平均每周都会有两家左右的中介公司歇业，累计约有90家。对此次细则出台，杭州中介公司大佬自嘲：“杭州上万名中介经纪人今后日子会比较难熬。”

　　在二手房买卖过程中，最常做的方式是买家将税费直接转嫁，由此有人推测，细则或许将在客观上推升二手房房价，出现“成交量下跌但价格依然坚挺”的怪现象，而二手房房东由售转租的比例也将大幅提升。同时，也不排除一部分二手房购买者转投商品房市场。

　　对某些开发商认为，细则出台将会加剧新房市场供求矛盾，甚至带动新房价格上涨的观点，房产界的民间专家“大老哥”持有不同意见，“调控政策是组合拳，二套首付、利率提高，严格购房资格审查等，特别是预期的改变，怎么可能不影响一手楼市？”

　　“新国五条”细则除了二手房市场打击比较大，一手房市场也将不可避免地受到牵连。对房价上涨过快的势头形成遏制之势的“新国五条”细则能否扭转楼市氛围，还将交由市场进行检验。(记者 胡灵波)