南昌楼市新建住宅周成交量再次破千套

　　新国五条”细则悄然降临。“对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”、“出售自有住房按规定应征收的个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征”、“坚决抑制投机投资性购房”，几记组合拳之下，市场随即陷入一片恐慌。细则公布的首个工作日，地产板块领跌超8%。在新政细则出台后，受改善型客户入市的影响，一线城市新房成交量出现较大幅度的增长，根据中原地产的监测，上周(2月25日~3月3日)深圳楼市成交大增四成以上。其中，一手住宅成交套数为1002套，成交面积为8.96万平方米。上海市新建商品住宅成交面积为25.85万平方米，环比(较前周)上涨57.3%。

　　“新国五条”细则没有挡住南昌楼市火热成交的惯性，南昌房地产信息网数据显示，上周(2月25日~3月3日)，南昌全市新建商品房住宅总共成交1001套，总成交面积为10.7万平方米；新建非住宅产品周总成交套数为392套，总成交面积为3.04万平方米。刚性需求依然强劲，而受政策细则出台的影响，改善型买房入市步伐明显加速。在市场上一方面南昌调控新政细则风雨欲来，一方面“地王”频出，地铁二号线房屋征收工作也马上启动，利好利空来袭，南昌楼市走势成谜。

　　上周南昌市区新房总共成交1393套

　　据南昌房地产信息网数据显示，上周(2月25日~3月3日)，南昌市区新建商品房总套数为1393套，其中新建住宅总成交套数为1001套，日均成交143套，环比上涨7.5%，新建住宅总成交面积为10.7万平方米，环比增幅8%；此外新建非住宅产品周成交套数为392套，环比上涨178%，新建非住宅产品上周总成交面积为3.04万平方米，环比上涨253%。从上周整个南昌市区楼市总体成交状况来看，住宅产品周成交量恢复了节前水平，非住宅产品周成交量则出现大幅上涨。

　　上周新建住宅成交量基本上是延续了节前火热的市场状态。这是节前火热的南昌市场成交惯性所致。新国五条以及细则的出台并没有影响整个南昌楼市的成交量。“目前市场上，开发商都是依照自身营销节奏来进行推盘，并没有过多地受到新国五条的影响，三月是开发商一年新的营销旺季，无论新政如何影响，抓住三月阳春是每个开发商的重要节奏。何况南昌新政细则还未出台。”东亚新华南昌营销负责人陈妮告诉记者。她同时认为：新房市场仍将沿着去年底以来的轨迹发展，“在政策影响不是很大的情况下，就要看供求关系。刚需的供不应求，改善型需求的上升，会导致两者之间相互传导市场信号，触发出更大的成交量。”

　　新“国五条”细则发布改善型需求入市加速

　　新“国五条”对投机、投资购房是一个重大利空，也必然会遏制拥有多套房的需求。但新政对于刚性需求仍然是支持和鼓励，刚需市场受“国五条”冲击力度相对较弱。上周南昌楼市10.7万平方米的成交量中，单价在7500元/平方米以下房源成交量占多数，表明刚需仍是市场主导。但单价在9000元左右以上房源的成交占比大幅提高，说明改善型入市的客户明显增多，改善型需求入市步伐加速。

　　上周南昌市区住宅成交排行榜前十中，既有成交均价在7000元/平方米左右的绿都温莎城堡、南天阳光，也有成交均价在6500元/平方米以下的海棠湾、华南城、绿地未来城，这些符合刚性需求需要的房源成交依然是市场的主流；而均价在10000元/平方米以上的世茂天城、中央香榭成交量比重也在大幅上升。早在“国五条”细则落地前，楼市量价齐升已经加重了调控加码预期，随着国务院版“国五条”细则的落地，改善型需求入市节奏加快，这对楼市成交均价产生了传导作用。中高端房源成交占比大幅提升，表明春节前刚需、中小户型成交旺盛的势头已向上传导；而此前市场风传的二套房贷收紧政策落地，也进一步促使改善型买家加速入市。同时国务院版细则的发布，二手房买卖按转让所得的20%计征，让“国五条”的对二手房交易杀伤力显现，可能会有部分购房者涌入一手房市场，促成一手市场量价齐升的局面。

　　政策利空 市场利好 南昌楼市走势成谜

　　3月1日公布新国五条细则明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施，南昌市房管局表示暂未接到执行通知。但对购房投资利空影响是绝对的，此外，二套房首付比例提高、基准利率提高，增加购房者的购房成本也是对南昌房地产市场一个不小的打击。但与政策利空不同的是，南昌市场却出现利好消息。一方面在土地市场上，南昌上周市中心和红角洲两个地块接连出现地王，让市场震撼；同时南昌地铁2号线一期工程就要全面动工，目前各项准备工作正在紧张进行。3月3日，东湖区、西湖区、红谷滩新区、青山湖区的房屋征收部门陆续在地铁2号线拟建站点附近张贴了房屋征收预告书和规划红线图，这意味着地铁2号线房屋征收工作正式全面启动了。地铁沿线房屋征收，财富大转移，更多的购房需求被腾出，这将再次刺激房地产市场交易以及推高人们对房价的预期。

　　一方面是政策利空，从宏观调控来看，南昌新国五条细则出台是板上钉钉的，这将再次抑制投资投机购房；另一方面是市场利好，南昌天价地王出现，地铁2号线房屋征收腾出更多市场需求又将刺激市场成交量。利好和利空并存，南昌市场后期走势成谜。(记者 廖林立)