南京一市民换房成本达到78.48万元

　　市民刘先生，正准备将手上唯一的小房子卖掉，然后换一套大房子。然而，个税新政一出，他算了一笔账，发现他一买一卖，总交易成本竟然高达78.48万元，让他无法承受。

　　刘先生在龙江的辰龙雅苑，有一套42平方米的精装修酒店式公寓，是2009年以总价49万元买的，因为是65年住宅性质，所以能落下户口，而且还是旁边一所小学的学区房。由于即将结婚，刘先生想把这套房子卖掉，再买套三室两厅的大房子，作为婚房。

　　目前刘先生已经把这套房子挂到搜房、365等网站的二手房频道，挂牌价为82万元，而且是净得价。他算了一下，如果按差额20%征个税，这套房的个税将达到：(82万一49万)X 20%=6.6万元。比现行政策按总价1%缴8200元个税，要多5.78万元。加上总价1%的契税，5.6%的营业税，以及2.4%的中介费，总交易成本达13.98万元。

　　这还只是卖房时的总交易成本。刘先生准备到奥体一家楼盘买套120平米的二手房，房主报出的净得价为300万元。由于房主2009年买房时的价格是120万元左右，差额达180万元，光个税就要缴36万元。刘先生还要缴总价1.5%的契锐，5.6%的营业税，以及2.4%的中介费，加起来是28.5万元。总交易成本达到64.5万元。

　　刘先生这么一算，卖房的总交易成本13.98万元，买房的总交易成本达64.5万元，加起来总成本高达78.48万元。他对此膛目结舌：“以小买大的换房成本，跟我卖掉手上这套房子的总价82万元，差不多了！那我怎么还换得起房？”

　　郁闷的刘先生，只能放弃换房。

　　买房故事

　　准备买婚房的犯了愁：儿子结婚成本一下多了20万

　　站在房产交易中心附近的报纸阅读栏前，60岁的市民胡先生紧锁眉头，和旁边驻足的路人，交流着信息。面前的报纸标题写着“房价差额100万，要交20万个税”。“我儿子结婚的成本，一下多了20万元。”胡先生告诉记者。

　　胡先生说，他前两天就看到的这条新闻，这让他有些意外：“我们刚和卖房人谈拢价格，合同还没签，估计是赶不及在政策执行前过户了。要是这样，税费一项就要多交20万元。”

　　胡先生告诉记者，他们看中的是江宁上海明珠花园的一套二手房：“房子100平方米左右，总价大概120万元，价格也是刚刚才和房主谈拢的。”胡先生说，这房子是给儿子做婚房用的：“儿子快30岁了，才结婚，这是他的首套房。按照之前的计划，首付3成，也就36万元。”胡先生说，他和儿子好不容易凑了40万元，打算做首付和缴税用的：“按旧政策算的话，个税也就1万多元，40万应该够了。

　　前天胡先生看到出新政的消息，立刻打电话给房主，问房主房屋原价：“房主说当时买的时候房子才20万元左右，差额差不多在100万元左右。虽然房子已经满5年，但因为不是唯一住房，要是按照新政执行按差额的20%征收个税，光个税就要交20万元。”胡先生说。

　　“价格才刚刚谈拢，要是等签完合同、等贷款发放，至少要一个月，那时候肯定要赶上按新政收取个税了。”这让胡先生大为烦恼：“卖家不会支付这笔费用的，肯定会把这20万元转嫁到我们头上。可是我到哪里去凑这多出来的20万元阿！”

　　还值得投资吗？

　　100万的房子卖120万亏3.36万元

　　3月1日国务院公布严格按差额20%征个税的政策，使得整个房地产市场出现较大波动。

　　许多市民都在计算，自己的房子如果出售，需要缴多少个税及营业税、契男之。还有一些计划投资房产的市民，开始重新计算，在新的税费政策下，如果现在投资一套房，几年内房价涨多少，自己才赚钱？

　　金陵晚报地产研究院一位专家，举例测算，假设已有一套房，现在再以1万元/平米，投资一套总价100万元的新房，假设3年后房价涨到120万元再出售，扣除资金成本、利息、税费，自己还能剩多少纯利润？

　　首先，买房人需要支付6成首付，即60万元。另外40万元，申请商业贷款，贷30年，贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍，即7.205%，按等额本息法，每月要还房货2716.51元。前3年的利息成本，约为7万元。

　　由于是第二套房，需要缴纳房屋总价3%的契税，即3万元。带电梯的房子，维修基金为120 x100=1.2万元。

　　根据以上数据，这套房3年后出售时，将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元。

　　假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售，买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税，个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房，买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元，还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元，买家一共要支付4.68万元)

　　综上所述，这套房的总投资成本及交易成本，累计为11.2万+12.16万=23.36万元。

　　而这套房的账面升值为：120万-100万元=20万元。20万-23.36万=-3.36万元。

　　算下来，100万元买下这套房，3年后以120万元出售，不仅不赚钱还亏了3.36万元。

　　如果这60万元不作为首付投入房地产投资，而拿来存银行，收益有多少？部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍，即4.675% , 60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675% x 3，约等于8.4万元。

　　地产评论

　　房产投资价值轨道

　　金陵晚报地产研究院专家测算，现在买100万元房，3年后120万卖，扣除利息、税费和中介费等成本，不仅不赚钱，还亏本3.36万元。另一机构测算，现在首付三成买下总价100万元房产，5年后的出售价为至少要达到132.06万元，房价涨幅达32.06%，才不亏本。

　　这表明，从限购限货到个税新政，国务院打出的这一套“调控组合拳”，

　　正在有效打击投资投机型需求。由于高昂的税费成本和利息成本，短线炒房，正在变得无利可图。

　　过去十年房价涨幅较大，部分城市的房价涨了3倍-5倍，许多人闭着眼睛投资，也赚了大钱，大批人因为投资房产成了百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁，这种发生在我们身边的财富神话，使得中国许多城市出现了“全名炒房”热潮。

　　然而，自2010年以来，政府实施了一连串的房地产调控政策，房价快速上涨态势已得到有效遏制，预计未来的房价也不可能再像前些年那样猛涨，再加上按差额20%征个税等政策出台，房地产的投资属性已大为消减，炒房的预期收益已骤然下降。

　　实际上，2010年以来南京已经出现了部分市民投资房产、却至今仍未解套的案例，买房亏本的现象已经出现，一些专家甚至给出了“乱买房是傻瓜”的辛辣点评。

　　未来投资房产正逐渐回归价值投资轨道，可能要寻找到租售价格比高的房子，以租养货，长线投资，才是趋势。(记者 李子墨 孙梅欣)