毛利下滑成大趋势 稳步调整或使龙湖2014年后劲足

　　中新网3月18日电 受累于房价增幅放缓，刚需类产品占比扩大等影响，毛利率下滑似乎已成为各房企2012年年报的共同特点。根据已公布的年报，万科、华润、龙湖、世茂等领头房地产开发商均报毛利率下滑。而万科总裁郁亮则在业绩发布媒体见面会上表示，房企毛利率回到制造业的水平是大势所趋。

　　不少业内人士则更认为，房地产暴利时代已经结束，行业下半场即将开始。而对于许多房地产开发商而言，2012年是一个结构调整年。持续加强的楼市调控使得大陆房地产市场生态急剧发生变化，这也迫使不少开发商从产品结构、区域布局乃至发展策略上进行彻底调整以适应市场的变化。

　　但由于对迅速变化的市场缺乏长远规划，在调整年中，能够顺利推进结构调整计划，并保持稳健发展步骤的企业并不多见，而龙湖地产则是这少数几家中的佼佼者。

　　其2012年年报及管理层披露的信息显示，在未来几年经过调整之后，龙湖有望企稳回升，在保持规模稳定的基础上重新迎来利润率的上涨。

　　3月15日公布年报的龙湖地产顺利完成了2012年的计划，全年实现销售额401.3亿元，同比增长4.9%。毛利率也同样出现下滑至39.6%，但仍处于较高水平。

　　德银日前发布报告，指龙湖地产2012年全年收入按年增16%，主要由于竣工总面积上升42%，但收入低于该行预期13%，主要由于部份销售要推迟到今年入帐，毛利率有惊喜，达39.7%，高於该行预期的37%，核心溢利按年升20%，净利润率为19%，维持“买入”评级，目标价16元。

　　该行表示，公司的资产负债比率在私人发展商中最低的水平，即使包括多个买地项目之后，有关比率仍为48%，低于70%的平均水平，而公司买地项目可以有助扩大市占率。而且公司在投资物业上的进程较稳健，2013-2015年间将有4个商场投入营运，其中2.67万平方米会在今年投入营运，该行料有关商场可以有助公司的租金收入增长。

　　同时，龙湖管理层在业绩会现场透露，2013年销售目标审慎提升至460亿，较龙湖2012年实际合同销售额401.4亿元，增长15%。

　　年报中透露出来的信息显示，在2012年，为应对楼市调控的深入及限购政策的持续，龙湖也相应地增大了刚需及首次改善产品所占的比重，这一战术调整也使得龙湖在2012全年销售总建筑面积同比增长27.2%，同时也累及毛利率下滑。

　　龙湖地产管理层在业绩会现场称，自2011年起的行业调整及下行的态势，注定了2013-2014年行业整体利润率的走低，龙湖自身地域布局与产品结构的调整亦进一步影响溢价水平。但从策略上来讲，龙湖始终是在现金流和盈利之间取得一个平衡，不可能只看一个方面的事情，为了追求盈利而无视公司现金流的风险。

　　而除去扩大刚需及首次改善类产品比例这一几乎所有开发商都在做的事情之外，龙湖还着重进行了两方面的结构调整，对所进入的城市及区域进行调整，并继续稳步推进商业增持计划。

　　在2012年，龙湖全年拿地总计17块，总建筑面积891万平方米，这一数字比2011年增长409万平米。但具体的地块交易信息显示，这些地块的平均溢价水平仅为8.72%，绝大多数地块的成交价格均低于所在城市同质地块的平均水平，且在区位上更靠近城市中心，抗风险能力进一步增强。

　　通过此轮土地储备的扩张，龙湖地产在重点耕耘的北京、杭州、西安、成都均有新的地块补充，并新进入厦门、泉州、绍兴三个经济发达且房地产市场较为健康的城市，基本完成全国布局的规划。目前环渤海、长三角、西部、华南的土地储备分别占龙湖地产土地储备总额的38.6%、19.0%，37.1%及5.3%，布局结构合理均衡。

　　去年8月，龙湖把握拿地窗口期，在杭州主城区拿下极为优质的滨江奥体中心地块，楼面价9504元/平方米，2个月之后同属钱塘江沿岸的三堡地块，成交楼面价即为19216.56元/平米，并配以保障房27600平方米；去年9月，龙湖在北京朝阳区摘得容积率为1.1的孙河地块，楼面价为20158元/平方米，溢价率仅为8.66%，随后福州泰禾房产于今年1月摘得临近地块折合楼面价29473元/平米，外配建2000平米的公租房，首开于2月摘得其余两宗地成交楼面价约为2.62万元/平米，容积率为1.4。龙湖对于拿地节奏期的把握不可谓不精准。

　　通过这一轮扩张，除华南版块尚显薄弱之外，龙湖全国布局已接近完成。同时业绩会上也有龙湖高管透露，龙湖近期已在广州及其周边地区寻找进入机会。

　　而在商业地产部分，龙湖地产依旧坚持着将每年销售回款10%以内的资金投入商业地产的策略，并计划用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，不断深化龙湖“增持商业”的发展战略。

　　以上种种策略可能使龙湖有望摆脱在未来几年中展现出较强的发展后劲。龙湖管理层在业绩会上透露，龙湖地产2013年结算锁定率已超70%，预计毛利率区间为25%-30%。不过龙湖地产认为2013年将是集团利润率的低点。到2014年龙湖就将实现毛利率的回稳。同时产品结构调整及全国布局战略的基本实现，也将保障龙湖年度利润额的按年稳定增长。