昆明买四房以上居室的高端人群更注重房源品质

　　经历过一居室的拮据，两居室的全功能要求，三居室三代同堂的渴望，当部分昆明人步入四居室或是更多居室的购房需求时，人们对于房产房间数或功能分割的要求似乎更加模糊了，但他们对住房的多元化、个性、复合的需求却更明确了。

　　四居室以及更多居室需求的高端购房人群，他们的付款能力相对更高，但他们更挑剔，买房更理性，因此最不能够容忍房源粗糙、将就、低端等不足。因而，开发企业及设计们需要设计出更多贴心、精致的户型产品，才能够更好地笼络这部分苛求优质生活的心。

　　市场调查

　　四房价格在提升 品质要求也更多

　　“你考虑买几房？”置业顾问经常这么问我们，这也是你的钱袋子能买下多大房子的大问题。

　　如果回答：“把你们景观好、朝向好的大户型，给我们介绍一下。”这样的选房要求，其实瞄准了更高要求的居所选择。

　　据调查显示，这样的购房群体占据着市场的顶端需求，数量稍小，对住宅产品品质的要求非常高，而四居室及以上产品很大程度上正好可以迎合他们。

　　在一直从事户型设计把关工作的昆明中海房地产开发有限公司设计总监(助理总经理)的袁刚看来，与一居室、二居室、三居室的户型产品相比，四居室及以上居室产品中，直观看到的居室数可以理解为概数，而更为深层面体现的是置业者对住房需求的再次升级。为此，四居室及以上居室产品最为显著的特点，功能上要尽最大可能的大、全、齐。同时，也不乏需要满足小部分特殊定制需求的客群，他们对于产品的备功能完善、私密性等要求更高。

　　居室数量增加，户型大、面积大就成为这类产品设计及创新的基础。同时，由于针对客群的高端性，其占有的项目资源也就不简单，售价也自然不低。

　　昆明银海房地产开发有限公司设计部经理韩力分析，四居室以上居室户型属于住宅户型中的高端产品，通常出现在城市配套完善区域。以往一般出现在普通住宅首层和顶楼跃层，现在出现独立设置的完整高层豪宅趋势，这类住宅产品通常作为家庭的终极居所，售价高，租金高但出租少。

　　这类住宅产品的升值潜力也比较大。至祥研究中心对2012年开盘楼盘的监测数据显示，2012年，昆明市场上，四房及以上居室产品累计占比约13.84%，是属于市场上的高端改善客户和TOP客户选择的产品。在售价方面，四房的普通住宅产品价格略有提升。而在更大的房型方面，由于别墅和洋房产品的加入，价格得到显著拉升。租金方面，由于四居室以上居室户型多为自住，少量出租的房源主要以合租或办公的形式存在，其潜在客户群体承租能力有限，租金回报相对较弱。至祥研究中心分析，这类住宅产品市场占比将会保持稳定，在住宅调控的影响下也将面临一定的销售压力。

　　创新

　　功能设计要求更细致

　　开发高端住宅产品，满足基本功能，只是前提，不断提升产品品质，承载客户更多精神层面的需求，才是王道。对于四居室产品，想要揽到更多高端客群，除去完备的配套服务，产品户型的设计的创新也就成为其市场争夺的重要法宝。

　　具体到四居室及以上居室户型产品创新上，据韩力介绍，随着经济水平的不断提高，此类产品在功能配套的完善性上有大幅度提高，更加讲究过渡空间的设计，通常表现为两个居室套有独立卫生间，拥有单独更衣间，配有地下车库配置等新的设计元素。

　　不仅如此，这类住宅产品也更加注重生活品味、全新生活方式的营造，以及提供业主居住精神层面的享受。袁刚介绍，比如在户型设计方面，此类产品设计需要更精准的定位到每一平方米功能的实现。如180平方米的产品，其主卧可能会做到80、70、60平方米，而在这一个大主卧中，你可以精准找到舒适的卧房+私密的书房+独立的衣帽间(实现男女独立)+卫生间+换洗室+独立的浴池等具有精致功能的设计。

　　被很多企业炫耀的玄关设计也可以得到更多的创新与改造。玄关将不再只是一个便捷、实用的鞋柜设计，因户型可塑空间的增大，它可以让回家变得更有趣，曲折、引导等功能的玄关设计将会进一步得到体现，亦达到层层递进的效果。就厨房而言，则可以实现中、西独立与分离的效果。而对于那些个性十足的客户而言，设计师可以实现墙体“无墙化”，营造一个大通间，预留更多可改造空间。这些创新，都是为了让业主享受到，不只是户型面积扩大带来的大空间，还有更多的是精致及尊贵。(云南信息报)

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　　架子好了 穿什么衣服都漂亮

　　四居室户及以上居室产品，居室数量增多不言而喻，满足基本居住需求不在话下。据至祥研究中心的调查显示，目前昆明市场上四居室及以上的产品户型设计具有较高的一致性，基本都是客厅和餐厅一体化，侧面通过一条走道连接房间，少量洋房产品为跃层设计。

　　功能区间的变化呈现出以下特点：首先是主卧、卫生间和衣帽间的增加，其次是专门书房或者活动室的设立，再次是储物间的设立，最后是阳台数量和面积的增加。这四个方面的调整，形成更多的独立空间，使业主居家更有条理。

　　在中策装饰设计总监赵云看来，对于四居室及以上的产品而言，功能区的合理布局是未来进行室内装修的基础与架子，功能分区合理就如人的身材一样，有了好身材、好架子，穿什么衣服都漂亮，怎么装都可以更省钱，更具品质感。

　　那么，房产一旦买定，该如何实现功能分区的合理化？业内表示，卧室套间设计是目前比较常见的分割方法，而依据卧室的大小，套间内部能够装下多少细致的功能划分，需要设计师遵从基本的人体工程学，同时，还要参考户型设计的实用性。

　　云南省设计院建筑设计研究分院院长、高级建筑师张军还提醒，户型功能设计上要避免简单地满足居住要求，忽略人的精神诉求，避免“食洋不化”或者“食古不化”，而应该实事求是地本着功能优先的设计理念，不求新求怪，合理利用面积，减少浪费。

　　误区

　　客厅一定要大手笔

　　花钱讲究的是花在刀刃上，就四居室及以上居室产品而言，容易多花哪些冤枉钱呢？

　　赵云分享了几个常见的误区。据赵云介绍，接到订单后，设计师通常都会询问客户的装修需求及意见？客厅是很多业主都会花重金打造的区域，客厅对于一个家庭而言，其社交、娱乐的重要性不容忽视，大方、尊贵自然不能少。但在重金打造客厅的同时，很多顾客却容易忽视对他们使用最为频繁的卧室、卫生间等功能分区的投入，“偷工减料”的想法时有出现。最为直接的结果是，社交区品质感十足，却委屈了自己，也让整个房间的舒适度及品质都会不同程度地下降。

　　与此同时，很多业主也通常会忽视对收纳空间的设置。因为对未来可能需要的收纳空间考虑不周全，最终让整个家变得越来越乱。赵云表示，对于收纳空间的布置及考虑，要给未来可能增加的储物预留空间。

　　此外，袁刚还提醒很多购房者，居室数量及户型面积的增大是以实现空间更为精致、贴心的功能设计为前提的，而非单一地追求空间的增大或者是功能分区尺度的再放大。

　　至祥研究中心也提醒，业主在打造方面不能一味地求多求全或者刻意营造奢侈的氛围，应该优先考虑整体的舒适性，保证空间利用的充分性，通过多方面的细节的打造加深要实现的效果。同时，也要考虑户型空间的可发展性，比如四房设计了主卧、次卧、书房、影音室将来满足了许多年轻家庭二人世界的需求，但在未来三代同堂需求实现的时候将面临较大的改动难度。记者 王亚萍

　　看点

　　软装打造更靠谱

　　四居室及以上居室产品空间更大了，户型后期装修要出彩，也不是件容易的事。

　　至祥研究中心建议，一是注意卫浴室的安全性。一般而言，选择四居室及以上居室户型的家庭多为三代同堂，要注意孩子和老人在卫浴间的安全性，比如边角处理要圆滑、设备的高度要适合、地板需要防滑、增加安全把手等。二是，整体之下应注意细节渲染。大户型设计除了强调整体风格，也要注意每个单点细节，因为户型的视点更为复杂，每个单点都需要适应从不同的角度去观察，只有做好细节才能够使整个装修显得饱满。此外要选择更加大气的家居，不宜细碎，来更加衬托大户型的整体气质。

　　袁刚还提醒，业主需要理性对待装修。他比较认同，“重装饰、轻装修”的观点，即不鼓励去大张旗鼓地施展硬装修，而鼓励通过软装来提升装修的品质与层次。“随着很多精装修产品的面市，会一定程度上弥补装修环节可能存在的缺陷。”袁刚也提出这样的担心。记者 王亚萍

　　技巧

　　识别好户型9要素

　　第一，尺寸。一般来讲，进深，即南北纵深的总数值是越小越好，而东西阔度是越大越好。

　　第二，面积。得房率的高低，就是性价比的高低。

　　第三，配比。各个功能分区的比例要协调。

　　第四，相邻。把户型放回楼层平面里看，就能了解其受这些“配件”(比如，电梯、走道等)的影响程度。

　　第五，结构。了解户型的可变结构。

　　第六，功能。在有限的面积条件下，各个功能区应尽量细化，并避免相互间干扰。

　　第七，套内交通。合理的套内交通组织也就是人在户内需经常走动的部分扮演着重要的角色。

　　第八，空间层次。通过一定的空间变化来明确各功能区的范围，并使套内层次由二维变为三维。

　　第九，注意朝向、日照、通风及景观条件。